这段时间的深圳楼市，很多人心里没谱。
随便问几个问题：
此时此刻
深圳楼市小阳春到底阳了没有？
现在该卖房，还是该买房？
一线豪宅走出一波行情，深圳湾现在啥情况？
关于楼市的一些切实问题，你有没有自己的思考和判断？
不久前我组了个局，现场问了N个深圳湾老人儿，他们说…
房价跌了
买家两年损失一半首付
房价涨了
业主又把挂牌价调高300万
楼市擦肩而过，互道SB的买卖双方在想什么？
有人看到了涨，有人看到了跌。
整体来看，深圳的大部分参与者还是买入为主。就算卖房，也还是为了把钱腾挪进新标的。
所以，他们的共识可能是：
不买房的才SB。
不过，“深圳最惨买家”仍出现在了两年前，他们也是现阶段心态最薄弱的人。
2020年，买入深圳的，属于高位接盘，因为身后跟着2 021 年指导价政策出台。
楼市调控再加上疫情反复的影响，双重碾压之下，房价让他跌到怀疑人生，跌到信心崩塌。
在实际操作的层面上看，他们
首付金成本已跌没了一半。
除了这一小撮人，不同站位的楼市参与者心态还算坚挺。
他们可以选择卖掉套现，少赚点，也可以选择打持久战，先不挂牌出售。
“短期波动都能忍受，几百万的账面财富损失而已，我还能撑一撑。”
只要坚持看多中国，看多深圳，就耐心做好时间的朋友吧。
那现在，究竟是“卖房解套”的好时机，还是“买房抄底”的好时机？
时间，会给出明确的答案。买卖是选择，没有对错。大部分人的财富，都是认知的变现。
当然，也夹杂着不少幸运的成分。
“我有一个客户，他深圳湾的房子挂牌一年，两次都签了，却最终没卖出去。他去年把房价从3000万下调到2600，现在挂回3300。单位是万。”
这是一个深圳湾的业主。去年年初，他计划把家人名下的一套房子卖掉。
刚好撞上深圳史上最严厉的调控政策出台，即“二手房指导价”的发布。
全市对3595个小区制定了交易指导价，足足84页文件。此后，银行必须严格按照参考价贷款。
高于参考价的部分，买家就得一次性支付。
这直接导致了深圳二手房成交量断崖式下跌，影响至今。
按市场行情，他的房子卖3000万问题不大。当时有买家也诚心买，连定金都交了。
但随着政策发酵，市场情绪出现了变化，再加上家庭内部原因，最终
买家违约了。
没卖成，只能看缘分吧。
但深圳湾房产遍地千万起，很挑客的。
以这套房产为例，3000万总价，指导价大概只有一半。银行按揭就算按“首套三成”的比例来贷，也得拿出近500万。
再加上额外须一次性付清的 （高出指导价的实际成交价差） ，还有各种税费、中介费、装修等费用，购房者至少得备足2000万的现金。
上门客户寥寥。
他那会儿着急用钱，为了向市场逼出客户，无奈只能
大幅降价。
一次性降到位，下调400万，放出2600万的诚意价。
真笋盘一出，整个片区都为之一震。 意向客户很快出现，冲动之下，也交了定金。
但你现在回想去年的二手房市场，整体行情偏冷，人心不稳。
这个购房者平时在网上花钱听各路大师的买房课， 可能是大师帮他梳理了新的买房逻辑，又或是有人给他推荐了新选择。
总之，仅仅在很短的时间，这个买家心态竟完全转变了。
“他不买了，定金也不要了。”
这把深圳湾业主的心情搞得很崩溃。
“打骨折的深圳湾，都没人要了？”
这大半年，房子就摆在这里，业主却逐渐把家里的资金缺口周转开了。
此时此刻，楼市回温，在市场的反馈下，他重新把价格调回正常区间。
比起去年刚开始急卖的时候，他还默默把总价调高了300万。
一场几百万的“地天板”，就发生在深圳湾真实的楼市里。
深圳湾豪宅启动？
“我还没感觉。”
小阳春肯定在路上了
关于豪宅启动的传言，不是一天两天了。
一季度，海淀三大豪宅新盘成交破百亿。
疫情之前，豪宅市场一路走高。开年至3月初，3000万+的豪宅新盘成交290套。 （中原研究院数据）
另外，一张顶豪二手房的成交数据表，也在朋友圈传开。
上海翠湖天地隽荟377平户型卖了1.3亿，单价近35万/㎡，刷新历史。
深圳呢？
有没有跟上队形？
深圳湾1号刚出了一套980㎡的超级顶豪，据说是某大老板“卖房抵债”，折后单价28万/㎡。
又一度传闻喜茶创始人聂云宸，验资1亿看房当接盘侠。然后被各路严正辟谣，还闹上了微博#热搜#。
据说，该房源目前
已经成交。
是一个神秘买家被神秘中间人牵线接盘神秘客户。不该你知道的最好别知道。
打折甩卖，只是个例。
“顶级豪宅的市场价格从来都是坚挺的，最便宜的永远是卖掉的上一套。”
再有就是深圳湾恒裕滨城2期的成交。 有一套 83.79 ㎡的房源以 3000 万元成交，
单价35.8万/㎡。
深圳房价的天花板，再一次抬高，不输上海。 不久后又有网友曝出，该小区近期又成交了
5套。
外人看热闹，深圳湾里的一线“老中介”，却对这种热闹看得较为谨慎。
像恒二这小区的88平能做4房，实际面积在120平左右。
所以真正算下来，哪有30万那么惊悚？
23万/㎡上下，才是深圳湾住宅较为合理的价格区间。
看表面的成交单价意义并不大，这是只利于“少数人”的狂欢。
深圳湾的豪宅里，藏龙卧虎，总有高手在小区。
之前出现过业主抱团炒作的现象。也有过早先就成交的房子，等限售期满签了合同之后，又被人故意放出来炒冷饭。
甚至一线经纪人亲眼见识过，所谓朋友圈流出的“高价成交房源”，等风声过后，又会重现市场被推售。
这一批深圳最具实力的豪宅客群，本身都很有市场的意识，深谙客户心理学。
他们有意识地在维系着自家物业在市场上的 热度 。“都是身家过亿的家庭，玩的都是套路。”
此时此刻，与其说深圳豪宅市场启动，不如说还处在预热期。
热的表象是最近 看房的人确实多起来了 。
深圳楼市小阳春，已经出现在看房的路上了。
“憋太久了，需求快憋不住了。”
至少从@深圳市房地产中介协会公布的数据也能看到，这一波回升的力道虽有限，但态势很明显。
从业内人士理解的濒临“超跌线”，到现在的“逐渐回血”状态。
客观上看，深圳的大部分房源仍然存在着相当可观的谈判空间，包括深圳湾。
深圳湾的这一波谷底反弹，也许只有专业且坚定的人才能够把握得住。
在我的追问下，如果现在让有钱人闭眼买，能否列一个深圳湾TOP 5的“绝对不会买错的恒产楼盘名单”。
他们几乎不假思索，给出答案：
深圳湾1号
深圳湾悦府
恒裕滨城二期
翡翠海岸
三湘海尚
“有你看得上的吗？想买随时来撩。”
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