从台江农贸到红星爱琴海，再到华尔街！刘建忠的福州“神话”

NO.1｜神秘个人买家

7.952亿拿了人生第二块地

多年以后，面对福州人，刘建忠最引以为豪壮的或许还得是那个遥远的拿了块地的日子。他人生中的第二块地。

▲图自网络

2010年6月18日，一名叫刘建忠的神秘个人买家一掷千金，很是坚决，以7.952亿元，较起拍价5.222亿元溢价52%，在浦上大道拿了他人生中的第二块地。

赌对了！10天后，万达集团摘得浦上大道北侧、金洲路东侧地块。（注：即后来的仓山万达）消息传出，附近的店面价格和租金立马翻了一番。

那块被刘建忠拿下的地，名曰宗地2010-22号，位处仓山区浦上大道北侧闽江大道西侧江厦小区东侧，土地面积69629平方米（合104.44亩），楼面价堪堪2855元/㎡。

彼时的金山浦上大道，还是乡下。福州尚没有“大规模、大体量、全业态”“城中城”的概念，第一个城市综合体金融街万达广场半年后方才揭开神秘面纱，仓山万达也还要两年多方才开业。

彼时的刘建忠，并不知晓，他拿下的这块宗地2010-22号，会被金主爸爸红星美凯龙看上。

商道讲究的是谋时与谋市。他感谢自己，同样仰望着同一片星空，有人踌躇不前，有人抓住了蕴含变革的小趋势，先行一步。

于是，继北京、昆明之后，全国第三家爱琴海购物公园在福州金山浦上大道落子，是为红星美凯龙集团旗下进行城市综合体及商业购物中心筹建、招商、运营的管理平台爱琴海集团一子。

2015年9月19日，仓山爱琴海购物公园在宗地2010-22号上开业。爱琴海集团官网显示，创纪录地涌入46.8万人次的顾客，一举刷新了东南地区购物中心开业当天客流新纪录。

根据“说商道市”了解，福州仓山爱琴海购物公园当前业绩在爱琴海体系是TOP2的存在。

但更让福州人感兴趣的是：刘建忠，当年拿地的神秘个人买家，究竟何许人也？

NO.2｜曾5万元开公司

小商品也能打下大大的商业帝国

没承想，台江农贸一带，竟真的卧虎藏龙。

2004年10月，台江区榕城古街瀛洲段新注册了一家名为“福州台江区建忠小商品店”的企业，着实不起眼，其注册资本仅仅5万元。

这是第三方平台上可查询到的刘建忠早期的一家公司。但其实，他的实际行动还要早得多。

70后长乐人刘建忠，早早从14岁即初到福州只身闯荡江湖。

15岁，少年郎逆光而立，在五一广场摆地摊卖服装，谁也看不清他脸上真正的表情。他坚信，自己总有出头日。

▲“台农”上演过几多传奇？图自网络

此后，辗转于福州各商贸市场。深谙炒股核心秘诀的刘建忠，极擅低吸高抛，先承租别人亏损的店面，再找合适的下家转手。坊间传闻，当年，台江农贸商铺，半数以上都曾经他手转租过。可见一斑。

起起伏伏数年，到20多岁，刘建忠终于挖到人生第一桶金。

早年的台江农贸市场及中亭街一带，是福州批零业者最为风光的最初淘金地。毫不夸张地说，“台农”、“中亭街”一带就是福州最早的“淘宝城”“淘金城”。

多少人精准地在台江这块商贾云集之地踏出了第一步，赚取了人生第一桶金，成为福州最早的那批“百万富翁”？！深刻诠释了“推着自行车进去，开着宝马出来”。

刘建忠不疾不徐，蓄着势，缓缓而动。2005年9月，福州新天成小商品批发市场管理有限公司成立，注册资本50万元。刘建忠是最大股东，持股90%，既是实际控制人，也是最终受益人。

▲刘建忠的商业帝国

刘建忠“深度”参与过的有广宇商贸城、新天成小商品批发市场、鳌峰灯具五金批发市场、辣椒批发市场……对老福州人而言，皆是如雷贯耳般的存在。

依据第三方平台爱企查显示，再后来的后来，刘建忠，关联企业12家，控股企业9家，担任法人4家，担任股东11家，担任高管6家。

这些企业注册资本动辄数千万过亿，再没了当年5万元注册资本的小家子气。

▲刘建忠的商业帝国

一度还是红星美凯龙集团旗下福州红星华班投资实业有限公司（注册资本6亿元）的股东、董事长、法人，实际控制人的刘建忠持股40%。

NO.3｜失落的第一块地：华浦·华尔街

神话难续

原来，神话，真的难再续。

“说商道市”注意到，这些企业，以2010年为分界线，泾渭分明。

譬如福州新天成小商品批发市场管理有限公司、福州万方五金灯具批发市场管理有限公司、福建永隆远震辣椒香料市场管理有限公司等，能一窥刘建忠早期根植台江批零业奋斗史，几乎都成立于2010年以前。

地摊、商铺、专业市场……不疾不徐的刘建忠，如此这般，见证并把握住了福州商贸业态的变迁，完成了资本的快速积累。

而福建华班企业管理有限公司、福建华浦房地产开发有限公司、福建省万锦投资有限公司等公司，则能一窥当下的刘建忠，几乎都成立于2010年以后。

如若你知晓，2009年，刘建忠方开始正式涉足房地产开发，就不难理清上述。

此时的刘建忠，跳出了买卖商铺的视野，把目光转向了商业地产开发。

他的眼光依旧有其独到之处，他笃定：相对节节攀升的房价，地价还处于价值洼地。

需要补充说明的是，福建省万锦投资有限公司与福建红星美凯龙置业有限公司、福州红星商业管理有限公司有着千丝万缕的关系。

而福建华浦房地产开发有限公司旗下最知名的项目即华浦·华尔街。

这块地，即金融街D6地块，其实才是刘建忠人生的第一块地，于2009年底以个人名义5.6亿元拿下。比他迈上赢家之路的第二块地足足早了半年之久。

尴尬的是，说其最知名，是因“坏事”传千里。华浦·华尔街因破产拍卖、流拍新近再度刷屏福州人的朋友圈。

据阿里法拍网站信息显示，至结束时间2022年4月22日上午10：00，位于福州市台江区鳌峰街道江滨中大道363号华班大厦商业房地产（华浦·华尔街）项目因无人出价，宣告流拍。

这栋总投资10亿，占地面积7785平方米的金融街顶级写字楼，项目评估超过10.24亿，在“亏本甩卖”的前提下（起拍价为9.5829亿），二度上架阿里法拍。后续是否能找到合适买家，依然成谜。

2021年4月29日，福建华浦房地产开发有限公司以资不抵债，无法清偿债务为由，向法院申请破产清算。

根据福建省福州市中级人民法院发布的决定书，2021年5月28日，福州市中院根据RUO PING WANG、陈福恩、陈贺、陈嘉的申请，裁定受理福建华浦房地产开发有限公司破产清算。

刘建忠即为福建华浦房地产开发有限公司董事长。

虽然，根据最新的股权架构，他并非最大股东。

NO.4｜风头正劲的福州爱琴海

家庭全客层与吃货

也曾是小透明的爱琴海，日渐强势，不啻是对仓山万达的狠狠打脸。仓山万达亟需自省？

刘建忠的福州“神话”还在继续。如上述，TA，正因为人生中拿下的第一块地，也曾亲自全权操盘，倾注大量心血的华浦·华尔街项目，备受煎熬。

而我们的故事，则要回归刘建忠真正意义上开启人生赢家之路的第二块地，宗地2010-22号。这个名曰红星国际的项目，是中国家居龙头红星美凯龙集团与福建华班联合开发，集娱乐、休闲、购物、餐饮、商务、办公等为一体的大型商业综合体。

近7年的时间积淀，福州爱琴海购物公园愈发成熟，已然是福州城当仁不让的人气场，抢走素来强势的仓山万达不少风头。

若要总结福州爱琴海购物公园的独家秘籍，“说商道市”首推“全客层”。

2020年底，福州商业军团迎来了新力量——全球家居巨头宜家（IKEA）。在正式落地前，宜家按惯例先行开出了快闪店，其带有的预告性质，既是第一站，也是第一战。

快闪店的意义何在？无非是宜家希望通过限时快闪店，吸引福州人的眼球，拉新，提前筛选锁定潜在客户群体。

若是你，会把这类似的大型路演，有限的预算落地到哪？

宜家给到的答案是：第一站毗邻自身项目的世欧广场，第二站爱琴海购物公园。

一众业内似乎能窥见宜家的意图，爱琴海购物公园确实在“亲子”上更胜一筹，而“家庭型全客层”正是宜家所看重的。

这不啻是对仓山万达的狠狠打脸。

爱琴海购物公园，还有什么值得一书？

2020年底，爱琴海购物公园凭借一只猫出圈，开出福州首家沉浸式美食主题街区——奇喵小镇。

电梯上到4楼，就迎面“撞”上了一只戴着墨镜听着歌的白色巨猫，强烈的设计风格让它成为了福州当红的拍照打卡吉祥物。

这个改造自也曾冷清至极的真冰场的“奇喵小镇”，是福州仓山爱琴海针对其高楼层“冷区”冰场和整体空间进行的一次“焕颜手术”，整体设计从美陈、软装、灯光智能系统等方面为此次的调改焕新注入了创意和活力。以“用餐＋社交＋场景”的新型模式，带给福州消费者在盒子MALL中不一样的沉浸式体验。

妥妥的，爱琴海靠吃出圈了——从网红餐饮到知名品牌，从特色小吃到商务正餐，从地域风情到全球美味，致力打造全城最受瞩目的饕餮盛宴聚集地。

NO.5｜弱爆了的福州爱琴海

室外街、影城真不行，还没地铁加持

爱琴海更似虚胖？

福州爱琴海购物公园也曾是个小透明，但今时今日，浦上大道万爱商圈“竞合”之势已成。

“说商道市”觉得，首先，仓山万达亟需自省，自己究竟如何坐视了也曾弱势的爱琴海购物公园的壮大？

但，爱琴海更似虚胖。

这，自非虚言。

数度实探仓山万达金街、爱琴海玫瑰天街，你会发现，同是室外街，二者人气天差地别。

仓山万达金街的人气丝毫不逊色于室内街，与室内购物中心产生1+1>2的叠加效果，但爱琴海天街路人稀少，即便开业已近7载，依旧处于遥远的初级阶段，难以望其项背。

▲同为5·1中午饭点时分，下有零星小雨，爱琴海玫瑰天街（图左）人迹罕至，仓山万达金街（图右）则不乏热闹。高下立判

读懂福州的商圈竞争格局，尤其是核心商圈，不妨从影城票房开始。

“说商道市”依据猫眼电影数据统计了下，最近6年（2016年-2021年）福州影城票房，位处浦上商圈爱琴海购物公园的红星太平洋影城仅徘徊于第7-9位。在东街口商圈、苏万宝商圈、浦上商圈三大强势核心商圈所有影城中，票房排位最为靠后，观影人次也是最低的。

这，是否为福州爱琴海购物公园的短板作了一番特别且不失生动的注脚？

岂止于此！福州人被新近开通的地铁5号线刷屏，仓山万达迎来咫尺加持，但爱琴海距浦上大道站直线距离超过了1公里，步行的话则要20分钟。

何其尴尬的距离？！

参地铁房概念——距离地铁站点步行5分种内的房子，称之为“正地铁房”；10分钟内称为“准地铁房”；15分钟内“近地铁房”。爱琴海可谓与地铁不沾边购物中心。

随着福州地铁条数的日渐增加，这种尴尬将持续被放大！爱琴海购物公园或许将成为唯一无地铁加持的核心商圈购物中心。

不得不提的还有，一个商业体，尤其需要关注商管运营。如前述，福州宜家快闪店，把第二站定在了爱琴海购物公园。却正值爱琴海一楼的绝大多数商铺围挡装修。

彼时，身处爱琴海一楼，宜家快闪店犹如商业孤岛，空荡的人气颇有些“遗世而独立”的凄冷感觉。

▲被围挡包围的宜家爱琴海快闪店

被坑惨了！似是福州爱琴海购物公园商管的坑？

如此这般，只会，失道寡助。

说商道市，有一说一

城市｜商业｜地产｜公司｜人物