看房企│翻开体检报告，金科大局已定。

有没有感觉，金科已经低调很久？2021年年底，金科集团和诸多房企一样，陷入碎片化的、不对称的信息洪流之中。

这半年，公告、官微、官网，金科正常地公布着建筑进度、企业活动、信用等级、获得荣誉。

一边是言语四起，一边是不动如山，如此反差，疑问陡然而起：

全国楼市风高浪急、上市房企们低调度日之际，金科到底是什么情况？我们亟需一份体检报告，来为它的健康状况做个结论。

从4月29日开始，体检报告陆续发布，金科大大增加了透明度。

第一份体检报告是它的各种数据。

4月29日，金科股份年报发布，所有盯着它的眼睛，银行、市场、同行、购房者，表面波澜不惊，提着的那口气却不动声色地松了下来。

5月初，中指院发布1～4月大重庆房地产企业销售业绩TOP20，金科重庆排名第一。

众所周知，重庆是金科集团的总部，金科重庆是金科集团的粮仓和重镇，在集团里的销售占比19.82%，向来具有风向标的意义。

这个数据一公布，金科还是那个金科。

第二份体检报告是金科即将上新的产品。

预计今年6月，它将推出顶奢级产品山海琼华，你可以定义它「第二九曲河」、或者「升级九曲河」。

逆市之下，有实力拿出重磅产品，本身就是信心的体现。

2份体检报告组合在一起，金科的走向，指向了一个字「定」，数据定住基本盘，产品一子定江山。

第一组「定」：数据定住基本盘

2022年之前，房企年报看的是快，快速攻城略地，经营指标、土储指标等，以大步快跑、攻城略地评估发展潜力。

2022年，房企年报看的是稳。走得快固然重要，但又稳又快，底盘扎实更重要。

金科早早认知到稳。

2021年，基于对行业的洞察及公司实际情况，金科股份提出「一稳二降三提升」的经营发展策略。

其中的「一稳」，是指规模增速不再是公司的主旋律，稳健发展被放在首位。

这次年报里，金科就亮了自己一稳二降的健康「身体底子」。

第一组指标，正是指向了「走得稳」。

财务指标上，经营性现金流净额142亿元，连续4年为正。净利润66.88亿元。

再来看融资。

房地产是资金密集型产业，需要银行等金融机构作为活水，而银行一直对金科敞开大门。

在公开市场，金科也保持了融资渠道的通畅性。金科通过境内外各类公开市场债券融资118亿元，位居国内A股民营房企前列，进一步加固公司流动性安全。

金科的信用良好，中诚信、联合评级机构均给予AAA级，展望稳定。

目前，金科有息负债规模806亿元，同比大幅压降170亿元，且还在持续优化。

年报来看，它是「三道红线」里的绿档企业，资产负债率79.07%，净负债率69.51%。

按期交付、按期兑付，也是判断房企稳不稳的硬指标，崩盘也总是从楼盘烂尾无法交付，债券违约无法兑付开始。

数据显示，金科住宅交付面积2175万方，约14万套，整个2021年，金科在公开市场，未有一例兑付违约。

第二组指标，指向了「走得快」。

目前，金科销售金额1840亿元，连续4年位居行业前20，销售面积1966万方，连续4年位居行业前10。

2022年，它全年营业收入1123亿元，同比增长28%。

第三组指标，指向了「未来」。

2022年是房地产大变局时刻，玩家在变少。行业资金资源、人才资源、优质供应商资源。正在加速向底蕴深厚、高信用值、经营稳健的优质房企聚拢。

在这个趋势下，金科的综合优势明显。

要想继续「又稳又快」，需要手中有粮。年报数据显示，金科期末可销售面积约6591万方，可覆盖未来2～3年的销售。

有时候，一纸年报胜过千言万语，金科「咬定牙关不分辨」的这半年，一直在「一稳二降三提升」，积极自渡。

风急浪高的房地产业，唯自渡才是真渡。

第二组「定」：一子再定江山

这次体检报告里，金科拿出了它的「第二个九曲河」。

还记得2017年重庆高端元年的「楼市双圣」吗？龙湖舜山府、金科九曲河。

金科九曲河

舜山府之后呢，龙湖的「第二个舜山府」可以是北岛。九曲河之后，金科的「第二个九曲河」是谁？

我们百分百怀疑，它在西边科学城。

重庆向北九曲河，重庆向西第二个九曲河。

而重庆现在的「理想城市」单元，正是向西的科学城，一座重庆科学城，可以窥见重庆的发展方向。

它就像当年的北边，有发达的产业，有密集的人口，有充足的活力，有优美的环境。

在不同的时代都踩在风口上，如此才有布局的仪式感和对称感。

我们也百分百怀疑，它不会再是新东方元素。原因无它，金科不会重复自己，第二个九曲河，不是复刻版，而是颠覆版。

只有每一面都新鲜，才能再次震撼市场。

这一次，金科给了答案：

在重庆向西的科学城里，落子顶奢级产品山海琼华，风格果然也是山海琼华VS金科九曲河，如同硬币的两面，截然不同又互相呼应。

时间线拨回1年前，龙门阵财经去打探过科学城，在科学城的大棋里，金凤是未来的金融中心，北有江北嘴，西有金凤镇。

去打探它，除了西部国际金融中心的风声，还有一个原因是：我们得知，金科想在这里，做一个和金科·九曲河一样高端的产品。

这里土地平整，未来供应量很充足，是科学城的土地粮仓。

龙门阵财经打探金凤镇

摊开地图，这个项目落子的地方，正好是科学城的几何中心。

再把西部科学城地图的「精度调高」，山海琼华正好在高新区管委会附近。

它什么时候出来，就什么时候是当地的信号枪。

因为种种原因，金科把它的启动，放到了2022年6月。可以这么说，这是2022年重庆市场，尤为荡气回肠的一次谋篇布局！

在并不太友好的市场环境下，还能沉下心来，专心做产品，很少房企能有这样的战略定力，它体现出金科对未来信心的把握。

第三组「定」：大局已定背后的金科信号

现在市场胶着，回暖迹象却像崔莺莺等待张生一样，红娘（松绑的政策）已经去牵线了，但静候的佳音却还没传回来。

金科为什么要在这个时候，推出山海琼华？

第一，传递企业信心。

信心比黄金更重要。信心不是「只做不说」、或者软绵绵的表态就能迅速建立，需要行动，需要标志性的事件。

年报稳健，那是定心丸。

数据是大重庆榜一，那证明流量依旧。

产品同样能做到大重庆榜一，那才是证明质量标杆「立得住」。

只有质量+流量，才能勾勒出一个「高质量房企」的完整画像。

第二，传递头部房企的责任感。

除了市场对金科的信心，金科还想做件事，夯实市场对行业的信心。2021年的重庆市场，尚有天湖岛和北岛作为年度高端代表作横空出世，2022年呢？

难道市场不好，房企们就能顺势躺平，不去做去化慢的顶奢了？

金科既能顺水推舟，也能逆水行舟。如果说，重庆一年一次代表作，那么2022年的这杆「行业代表作」大旗，金科来扛！

第三，传递「势能」。

金科的企业基因是什么？猛虎嗅蔷薇，豪迈细腻皆有。

金科可以大音希声，但三年不鸣一鸣惊人，发出来的声音，一定会是洪钟大吕的世代强音。

金科·九曲河的slogan「静观波澜壮阔」，5年后，依然有让人激荡澎湃的势能。

金科需要传递这种势能。

第四，「金科浪漫主义」。

谁说行稳致远的企业，就只能现实主义？马斯洛需求层次的最高级是尊重和自我实现。

我能为这个城市留下什么？有这种情怀，才能死磕好产品，你可以叫它「金科浪漫主义」。

这就是一份体检报告里，我们得以窥见的金科全身。

这也是金科信心启示录。

N组数据，1个产品，或许没法直接给房地产行业带来什么，但如果我们由衷地梳理它，或许，你对这个行业，会领悟到更多的光明。