福州土拍：东二环的故事快讲不下去了，南二环接棒？

一连下了N多天的雨。

笼罩在一片薄雾中的福州城，于5月27日迎来了福州主城区2022年第二轮土拍。

起拍总金额132亿，成交金额97亿。成交金额不及起拍总金额，我们已能窥见个中奥妙。

这次土拍总体情况，推出17幅地块（13幅住宅），结果：流拍3幅，成交14幅，其中底价成交10幅，触发限价摇号3幅。

除了少数几幅商业地块以外，其余地块基本都被国企、央企包圆。

更只能是，乏善可陈。

给“说商道市”最大的两个感触是“一东一南”：东二环的故事快讲不下去了；南二环SM意向地块这回没出事故，比宜家与福州的“10年爱情长跑”更久远的“爱恋”终落地。

图自新浪乐居

NO.1｜东二环的故事，讲多了

2022年3月16日，福州主城区第一场土拍如期而至，官方给出预期，东二环指导价4.5W。

怎奈，不受待见，无人报名，未拍先凉。两幅指导价创下4.5W新高的晋安湖周边地块，都因“技术性调整”取消了。土拍现场宣布，“美名其曰”“因出让方案优化取消出让”。

2022年5月27日，福州主城区2022年第二轮土拍，东二环略好了点。

推6中5，流拍1幅，3幅底价成交，惟有有钱任性且确实享受到东二环板块红利的厦门建发，独中两元，且是非底价成交的那种。

说到东二环板块，其实，更多的是大东二环概念，也涉及东三环，说是东区板块更为妥帖。

不得不说，东二环确实是福州楼市宠儿，业内业外援引最多的福州近十年各主要板块房价走势，东二环一骑绝尘。

但，月有阴晴圆缺，没有人可以东二环亦是如此。

东二环的故事：东二环泰禾广场，走下坡路趋势明显；晋安湖、三创园，还有什么能吹？还能讲得下去么！可以继续枕着4.5W的指导价做春秋大梦。

NO.2｜东二环的事故，卖不动了

故事讲不下去，就会成为事故。
究竟何才是东二环的事故？

东二环的持续高位，已经让板块未来，陷入了岌岌可危的境地。“说商道市”觉得，楼市势如虹的时候，啥都好说，但一旦震荡，一切都将无所遁形。

中海晋安湖叁号院（备案名：中海尚湖郡），2022年3月25日取证，但迟至4月23日方首次开盘，开盘节奏明显比市场、也比预期要慢得多，市场似乎嗅到了某种味道。

带装修备案均价3.67万/平，第三方机构数据显示，开盘当天去化18套，去化率16%。克而瑞给出的的解析是：目前东区各项目因市场走冷，纷纷降价，客户分流严重，故此次去化表现一般。

福州市不动产登记和交易中心的数据则显示，截至5月27日（注：下同），已售16套，去化率甚至不到14%。

116套，一个多月时间，中海晋安湖叁号院这个盘，也就堪堪卖了个零头。

问题是，广告铺天盖地，炒作不胜枚举。给“说商道市”最大的感触：一顿操作猛如虎，一看战绩零杠五。

联发臻榕府（备案名：联发君领公馆），东三环，2021年12月31日首次取证，截至当前，即入市近5个月时间里，已售65套，去化率不到30%；

首开香悦(备案名：首开香悦嘉园)，东二环五里亭省肿瘤医院旁，2021年12月17日首次取证，截至当前，即入市近半年的时间跨度里，已售13套，去化率堪堪20%；

首开香颂（备案名：首开香颂花园），东三环，2021年10月15日首次取证，截至当前，即入市7个月的时间跨度里，已售86套，去化率45.7%；

联发君樾府（备案名：联发君领公馆），东三环，2021年7月29日首次取证，截至当前，即入市9个月的时间跨度里，已售65套，去化率不到30%。

不说全军覆没，也似无差。

换言之，东二环的故事，要讲不下去了。

NO.3｜南二环的事故，未完待续

继白湖亭万达广场、中骏世界城接连进驻后，SM城市广场终于姗姗来迟，拿下了传闻量身定制已久得宗地2022-30号地块。

地块位于南二环以北、则徐大道以南，白湖北园片区出让地块，面积5.8万平（合87.2亩），商服（商业）用地，起始价7.12亿元，容积率1.0-2.3，将由竞得人全部自持经营，不得分割转让。

之前虽网传有龙湖、华润报名争夺，后来似乎又销声匿迹了。反正最后得偿所愿的正是SM，最后以7.12亿拿下，溢价率0%，成交楼面价5325元每平米。

也意味着未来该区域在商业方面，将形成以万达广场、中骏世界城、SM广场、大东海商业等为一体的巨型商圈。

但白湖亭万达广场的强势开业，对区域客流的争夺已然呈现。福建商业广场如今门可罗雀，中瑞影院白湖亭店4月干脆直接停摆。

在新楼盘交付不足、人口密度不够的背景下，这一情况短期还将延续。中骏世界城和SM广场的先后入局，短兵相接的局面将会白热化。

SM城市广场或许真的棋差一招。