天下苦“集中土拍”久矣

文/秦闻月

今天，是宁波2022年第二轮“集中土拍”日。

市六区共出让21宗地块，成交21宗，7宗封顶。其中商品住宅用地共9宗，除2宗封顶待摇号、1宗溢价成交外，其余6宗皆底价成交。

民企，颗粒无收。

两大央企成为本轮土拍的大赢家，分别为保利发展和中海，前者分别揽取镇海庄市、海曙古林两宗商住地，后者揽取江北庄桥地块。

除此之外，皆为城投或地方国资企业。

回溯2022年第二轮集中土拍已经开拍的城市——苏州、成都、西安、合肥、金华等城市，土拍的收场方式，同样异曲同工。

所以，我竟突然大逆不道地想到了2200多年前大泽乡的陈胜同志说的那句话：“天下苦秦久矣”。

当然，我要说的是：天下苦“集中土拍”久矣。

“暴雷、维权、裁员、降薪”等各种潮不断上演的当下，今儿我就斗胆来列数一下“集中土拍”的几宗罪。

第一宗罪：“贩卖焦虑”

2021年，是“集中土拍”元年。

这一年，22城开启了“两集中”供地新模式，一年三次“集中土拍”。

这22个城市包括：

北上广深四座一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个新一线和二线城市。

理想丰满，现实骨感。

“集中土拍”的理想很丰满：提高土拍透明度，为市场主体提供更多机会；同时，达到降低土地市场竞争热度、稳地价的目标。

但现实骨感，更背道而驰。

比如“两集中”供应新规发布后，2021年第一轮集中土拍的城市——广州、杭州、重庆、北京等七座城市，土拍火爆程度大大超出了市场预料。

广州土拍： 22宗地块溢价成交，其中溢价率超40%的地块有9宗，溢价率在20%-40%的有6宗，溢价率在10%-20%的有3宗，溢价率低于10%的有4宗，整体比2020年全年10.47%的溢价率提高一倍多； 重庆土拍：46宗土地平均成交溢价率约43.78%，其中沙坪坝西永地块成交溢价率达到了129.98%。 杭州土拍：57宗地有7成拍到“封顶+自持”，竞自持的比例最高达到了40%（历史之最）。 无锡土拍：16宗土地仅1宗未破最高限价，多幅地块刷新地价纪录（地王频出）。 北京土拍：25宗地块报名房企累计超过200家，首日12宗地块中有7宗进入最终的竞高标准住宅建设方案环节。

为什么？为什么会背道而驰呢？

因为贩卖焦虑了，逻辑如下：

你只能一年买三次粮食，三次集中买卖，没有买到就饿着，但是粮食总量没有变。你是饿肚子，还是高价多买点呢？

当然是高价多买，没钱借钱发债也要买。

很多民企其实就是栽在了这一跟头上，虽然兜里很紧张，但看到牌桌心痒痒，于是铤而走险加杠杆了。

根据相关数据显示：

2021年上半年，房企共发行债券金额共约7381亿元，其中境内债券约5036亿元，境外债券约2345亿元。

数据来自丈房

境内融资层面，我们看到——

房企2021年上半年共发行境内债券5036.08亿元，利率区间为2.40%-9.00%，平均利率为4.35%。 其中，Top100房企共发行境内债券2216.22亿元，利率区间为2.50%-7.30%，平均利率为4.32%。

其中，恒大、融创、绿地、新城、中南建设、佳兆业、新力、蓝光、金辉等房企，境内融资平均利率高达7%，甚至更高……

只短短一年，以上各房企都现原形了，怎能不让人唏嘘不已？

境外融资层面，我们看到——

房企2021上半年共发行境外债券约2341.59 亿元，利率区间为0.68%-16.00%，平均利率为5.83%。 其中，Top100共发行境外债券约1811.69亿元，利率区间为0.90%-14.50%，平均利率为6.47%。

中南建设、富力、佳兆业、花样年、大唐、方圆、大发、上坤等房企，境外平均融资利率在12%以上，甚至达到了惊人的14.5%、16%，什么概念？

本质上形同赌博，甚至比赌博还可怕。赌博还有赢的几率，而这种“饮鸩止渴”式境外高融资，则犹如一场“自杀式”救赎，结局可想而知。

最终，形成一个恶性循环。

“高价拍地→发债融资→销售回款→再次拿地→偿还融资→高价拍地。”

然而，市场一旦下行、销售回款失利，再次拿地、偿还融资的神能力便立刻消失。

土地市场的反应速度，更是立竿见影。

这一切，与“集中土拍”多少脱不了干系。

第二宗罪：“制造内卷”

具体而言，包括“城市内卷”和“板块内卷”。

“城市内卷”层面：依旧健存的实力型房企，则仅剩下央企、地方国资类企业。

民企的大量撤场，进一步加剧了城市、板块之间内卷。

央企们房企抱团集聚于一线或新一线城市，而如同鸡肋的三四线城市，则将面临无房企进驻的局面，城市化进程面临停滞，“真空”状态。

举例来说，过去五年中国楼市全面繁荣发展的“生力军”是谁？

答案当然是民企。

虽然很多民企，是玩“高周转”的，比如：

碧桂园、中梁、祥生、正荣、蓝光、中南、新城等房企的基本盘多位于三四线城市，如今这些房企大都住进了“ICU”，三四线城市怎么办？

暴雷、烂尾暂且不论，接下来谁来推动三四线城市的进一步发展？

是央企？或国资企？

我看挺悬。

我发一张来自甘肃兰州的两个“难兄难弟”级楼盘航拍图（见下图）。

说实话，看着恒大和碧桂园这两个楼盘周遭近乎沙漠般的外环境，我甚至有些打心底同情他们了（纵然恒大还欠了我一些钱）。

但我仍旧忍不住两眼汪汪地感叹：

为了玩转房地产“高周转”，它们可真不挑食啊！

说到“板块内卷”，就以宁波2022年第二轮集中土拍为例。

商业用地一共9宗，所有房企都只盯着明湖那块宝地，十多家房企虎视眈眈经历了17轮肉搏，楼面价拍到了30126元/㎡。

最终，还要明天通过摇号一决胜负。

其余8块地呢？被业内戏称为“鸡肋”，开发商“被逼营业”，其实参与的积极性并不高。

这种板块、地块之间的内卷，让我想到了《唐伯虎点秋香》里的一个经典桥段，如下图。

本来没觉得秋香有多美，结果一对比，我K，美上加美（媚）。

但，其他8块地，就真的一无是处吗？

当然不是，只不过是因为有了很鲜明的对比，令原本看起来还不错的地块，变得“相形见绌”了而已。

在此，给保利发展和中海这两家房企，果断点个赞！

这种“集中土拍”式供地，其实就相当于你把赵丽颖和贾玲、李雪琴拉到KTV，让男士们选，你说怎么选？

答案显而易见嘛！

贾玲的可爱你假装看不见，李雪琴的幽默你心虚说欣赏不来，你满眼都是赵丽颖初恋般的小酒窝，其实你不就是低级的“颜值控”吗？

同时，你还参与了“拱火”！

涝的涝死旱的旱死，与其叫“集中土拍”，干脆叫“集中拱火”吧。

第三宗罪：“加剧房地产业生存危机”

最近一段时间，很多房地产产业链上的创业公司老板们都在焦虑，或者正处于焦虑的边缘……

一位房地产广告公司老板，苦中作乐地跟我调侃道：

“他最近因为焦虑，瘦了十来斤，真是意外的惊喜。”

他所服务的房企，绝大多数都是民企，这些民企如今在自身难保的前提下，根本不可能给他们结款。

但每月工资三四十万，要发，不然那帮法律意识很强的90、95后的“兔崽子们”（爱称），分分钟就去寻求劳动仲裁去了。怕怕~

另一位创业老板则编了个“顺口溜”自嘲道：

五月工资刚结掉，六月工资哪里找；七月马上就来到，甲方回款还在飘；无奈何抵房几套，不知何时能卖掉！

当然，这一切仅是“管中窥豹”。

一切，并非仅仅只是“集中土拍”所引起。

公平地说，是国内外大环境+疫情+房地产行业过度扩张导致的基本面坍塌，但我们必须清醒地认识——

民企作为中国房地产行业的“生力军”，确确实实丰富了中国房地产的产业链和产业面。

大到工程施工方，小到一家广告公司、自媒体，它都曾“功不可没”。

当然，“恒大们”是例外。

不然，指望当下兜底的那些城投或地方国企们，还不得有多少家中小创业公司关门大吉，多少万白领们摆烂躺平，不是吗？

最后，我要说——

若论“集中土拍”的罪，其实还能讲好几宗，在此仅讲三宗，欢迎你补充~

一句话：别演了，干脆取消吧！

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