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许多买房（尤其是买二手房）的人知道，为了买到一套权利干净的房子，一定得先搞清楚房子是否存在抵押、是否有产权争议、是否被法院查封等问题。从2021年起，你在买房的时候，除了调查清楚这些情况之外，还得查清房子是否存在居住权。
今天，小状就和大家说说和居住权有关的一些问题。
一、什么是居住权？
居住权是《民法典》新设立的一种用益物权，是房子的主人以书面合同或者遗嘱的方式把房子交给他人使用，他人因此而享有占有、使用的权利。
享有居住权的人可以是和房子的主人没有任何关系，比如说张三在大街上见到一个乞丐，善心大发，心想，我那么多套房子，何不帮帮他呢？这时候张三就和乞丐签了一份合同，让乞丐到住到其中一套房子里面去，让乞丐享有居住权。
还可以是和房子主人有继承关系但是丧失继承权的人，比如张三的儿子小张为了早日取得张三的财产，曾经在张三喝的水里投毒，但张三不希望小张将来无处居住但又不想让小张取得遗产，于是就立遗嘱将其中一套房子给小张居住，直至小张去世，这时候小张就享有了居住权。
当然，也可以是为自己设立居住权。比如老年人患病但又没钱医治，就可以把自己的房子出售，但是卖了房子又担心老无所居，所以可以和买房人约定，由老年人在有生之年享有居住权，这样既解决了治病的问题，又解决了居住的问题。
二、居住权的设立方式？
张三对保姆说，我死了之后，我的房子你可以随便住，直到你也去世为止。张三去世之后，小张不愿意让保姆继续住在房子里，通知保姆搬走，保姆可以居住权为由拒绝搬出吗？
答案是：不可以。
因为根据《民法典》的规定，居住权应当进行登记，没有登记就不享有居住权。所以，张三对保姆说得再好听，不论是与保姆签订居住权合同还是订立遗嘱，只要没有进行居住权登记，张三的继承人都有权不让保姆继续居住。
这里有一个需要立法或者司法解释进行明确的问题是，如果张三立遗嘱为保姆设立居住权，张三去世之后保姆还能否拿着遗嘱去找登记机构进行登记？多久之内可以去登记？这个问题法律并未明确规定，暂时也还没有实践案例可供借鉴，因此，小状还是建议，为了确保居住权的设立，不论是通过合同还是遗嘱，都要及时进行登记。
三、居住权的几个限制
张三为保姆设立的居住权，由于家里缺钱，保姆可不可以把居住权有偿转让李四？如果保姆的儿子没房子，保姆可不可以立一个遗嘱，将来自己去世后，由儿子继续享有居住权？
答案仍然是不可以。
虽然居住权属于用益物权，具有对世性，但毕竟有别于所有权，居住权人不能像所有权人一样对住宅进行自由处分并获得收益。加上居住权本身具有一定的人身属性，如果允许居住权可以继承的话，那就无异于把房子送给居住权人，居住权人就和享有所有权没有什么两样了。
因此，《民法典》对限制居住权人对居住权进行转让和继承。
与此同时，由于设立居住权的制度是为了保障居住权人的住房问题，如果居住权人把房子对外出租，那就说明居住权人自己是不缺房住的，会与居住权设立的初衷相悖，因此，原则上是不允许设立居住权的房屋对外出租的，但是如果房子的主人和居住权人另有约定的话就不受限制。
四、当居住权遇上抵押权
在拙文保护自己的权益，你应当了解的抵押权三大新规内中，有读者留言提问，如果房子设立的抵押权，抵押人还能否为第三人设立居住权？
小状认为，答案是可以。根据《民法典》的规定，抵押人可以不经抵押权同意转让抵押物，只需要通知抵押权人即可。举重以明轻，抵押权设立后，抵押物所有权的改变尚且允许，设立居住权自然也就不成问题。虽然在抵押的房子上设立居住权，但债权人仍然对该房子享有抵押权。
但是有一点需要注意的是，虽然居住权不影响抵押权的效力，但一套房子上如果设立了抵押权，势必会增加实现抵押权的难度、也会影响抵押物自身的价值，因此，小状认为，在抵押之后设立居住权，抵押权人有权要求抵押人提供相应的担保。
五、买房的时候一定要查清楚是否存在居住权
以前，买一套二手房子通常只需要审查清楚是否具有抵押权、权属是否有争议、有没有被法院查封等情况就行了，但是从2021年起，一定要注意审查房子是否存在居住权，否则，辛辛苦苦买的一套房，结果却无法入住，后悔都来不及。
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