房企掀起“定增潮” 谁将“抄底”入场？

自股权融资“第三支箭”启动以来，房企再融资队伍不断扩大，尤其是业绩不佳、资金紧张的上市房企，通过“非公开发行股票”即定向增发方式融资，成为其不多的自救方式之一。

12月6日，绿地控股公告称，公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，拟发行股票数量不超过发行前公司总股本的30%，募资用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发建设，以及符合再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等用途。

据记者不完全统计，自11月28日证监会恢复房企再融资以来，10日内已有近20家A股房企或涉房企业发布股权融资公告，包括福星股份、世茂股份、北新路桥、新湖中宝、大名城、万科A、陆家嘴、华夏幸福、天地源、格力地产、金科股份、华发股份、嘉凯城、外高桥等。

其中，华发股份、福星股份、嘉凯城等上市房企还抛出定向增发预案，这也是再融资新政后首批预案落地的案例。

房企再融资落地节奏在提速。但在多位业内人士看来，这些定向增发计划最终能否成功仍面临不小考验，诸如能否通过监管层审批，能否找到特定投资者认购，高折价增发还可能面临“1元面值退市”等风险。

首批定向增发方案出炉

在“第三支箭”启动第二周，多家上市房企抛出了定向增发预案。

华发股份是首个公布详细预案的房企。根据12月5日晚间华发股份公布的定向增发预案，拟非公开发行股票不超过6.35亿股，募资不超过60亿元，用于郑州华发峰景花园项目、南京燕子矶G82项目、湛江华发新城市南（北）花园项目、绍兴金融活力城项目的投资建设及补充流动资金。

根据公告，华发股份此次非公开发行股份的特定对象不超过35个，其大股东华发集团起到带头作用，承诺参与认购金额不超过30亿元，且认购数量不低于本次非公开发行实际发行数量的28.49%。

从投资者和股东关心的发行价格来看，华发股份本次非公开发行的定价基准日为发行期首日，发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的80%，且不低于发行前公司最近一期末经审计的归属母公司普通股股东的每股净资产的价格。

对于定增可能引发原股东权益摊薄的担忧，华发股份在公告中明确：“本次发行后公司的净资产和股本将相应增加，由于募集资金投资产生效益尚需一定时间，公司发行当年的净资产收益率和每股收益会出现下降可能，股东即期回报存在被摊薄的风险。”

中信建投证券房地产首席分析师竺劲预计，若定增成功，按照募资60亿元计算，华发股份的现金、归属母公司净资产将同时增加60亿元；同时，资产负债率将由73.1%降至72%，净负债率由79%降至69.4%，现金短债比将由1.55升至1.78。”

同日，福星股份也披露了定增预案，拟向不超35名特定对象非公开发行不超2.85亿股股份，募资不超13.41亿元，用于红桥城K6住宅项目、红桥城K15项目建设和补充流动资金。但福星股份并未披露具体的认购对象。

对于认购的价格，福星股份方面表示，本次非公开发行股票的定价基准日为发行期首日，发行价格为不低于定价基准日前二十个交易日公司股票交易均价的80%。

为吸引投资者入场，在发布定增预案同时，福星股份还发布了《未来三年（2022年-2024年）股东回报规划》，满足一定条件后，公司可采取现金方式分配股利。原则上每年进行一次现金分红，每年以现金方式分配的利润比例原则上不低于当年实现的可归属母公司的净利润的10%。

哪类资金将入场认购？

此次抛出的定向增发计划的房企不乏金科股份、世茂股份、华夏幸福等前期发生债券展期或违约事件的房企。

2021年2月，华夏幸福出现首次债券违约，随后母公司华夏幸福基业控股的债券也发生违约。目前，华夏幸福与母公司的债券余额分别为299.5亿元、53.3亿元。

根据华夏幸福公告，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于保交楼、保民生相关房地产项目，以及符合再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。而华夏幸福的在建及拟建项目主要位于环京区域的三四线城市。

12月5日，金科股份亦公告称，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关房地产项目开发、棚户区改造或旧城改造项目开发建设，偿还部分债务本息、以及符合再融资政策要求的补充流动资金等。

一个月前，金科股份一笔规模为10亿元的中期票据发生违约。这令市场担心，这些房企的定向增发方案能否有投资者愿意买单？

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，央企或地方国企资产管理公司（AMC）、政策性金融机构、国有大行建立的纾困基金以及地方功能类国企和城投平台，可能成为这类入市资金。

他认为，相比2021年上半年历史最高点，当前各地存量土地、在建项目均出现大幅度折价，是股权投资“建仓”好时机。同时，在融资方面配套有低息、无息的纾困基金，还有收并购投资税收优惠等。新资金进入并在供给端大力推进收并购、保交楼、风险处置等，其将在政策属性、公共属性视角下实现长远的市场化盈利目标。

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，定增融资能否成功取决于定增方案本身所体现的定增条件。不同类型投资者都有自己的投资偏好与风险偏好，只有迎合其偏好的定增条件才能赢得投资人青睐。因此，各家房企需要根据自身状况和诉求，针对可能投资者制定切实可行的定增方案，以促进预期目标达成。

“即使是出险企业，在最差情况下也可以通过定增方式争取将一部分债权人转化为投资者，以债转股形式相对减轻和部分化解债务压力，为自身复苏创造条件。”柏文喜表示，若能获得一些看好市场复苏与企业未来的投资人支持，则有可能定增成功。这些潜在投资者包括其产业链上下游企业、供应商、施工企业，以及优质房企、国企央企、资产管理机构等专业投资者。

财经评论员皮海洲提示道，上市房企再融资应三思而行，目前公告筹划再融资的房企中有的股价只有2元多，并且业绩大多不佳，再融资后公司总股本扩大了，股东权益将进一步被摊薄，股票的投资价值或进一步下降，不排除公司股价掉到1元以下，如此一来公司将面临“1元面值退市”风险。