11月商品房销售略有回升，房价总体延续降势

　　（亚晨/文）国家统计局今日（12月15日）公布的《2022年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1-11月份全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%；商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%；商品房销售额118648亿元，下降26.6%。

同日公布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，11月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅环比下跌的城市分别有51个和62个，与上月相比，新房下跌城市减少7个，二手房下跌城市数量保持不变；同比方面，下降城市分别有51个和64个，与上月持平。根据易居研究院测算，11月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.2%，同比涨幅为-2.3%；全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.4%，同比涨幅为-3.7%。

房地产开发投资增速跌幅加大

具体来看，在房地产开发投资完成情况方面，1-11月份全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资94016亿元，下降9.2%。

中泰证券研究所政策组负责人、首席分析师杨畅指出，房地产开发投资仍在回落，根据累计值折算后的房地产开发投资当月同比下降19.9%，是年内最低点；因此，如何进一步在下游需求端做文章，或是稳住房地产开发投资，进而稳经济的重要考量。

土地购置面积方面，1-11月份为8455万平方米，同比下降53.8%；土地成交价款7591亿元，同比下降47.7%。从到位资金来看，1-11月份，房地产开发企业到位资金136313亿元，同比下降25.7%。其中，国内贷款15823亿元，下降26.9%；利用外资66亿元，下降26.6%；自筹资金48994亿元，下降17.5%；定金及预收款44601亿元，下降33.6%；个人按揭贷款21870亿元，下降26.2%。

从数据来看，土地市场数据处于恶化状态，购地方面压力较大。但在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，地价方面的数据更值得关注。此次11月份单月地价为14956元/平方米，这说明各地在稳地市方面，已经拿出了好地块推介，从侧面也说明供地意愿非常急迫。另外，严跃进表示，企业资金状况若不及时走出来，可能后面风险还会加大。近期“三支箭”政策充分体现了对于房企资金面的关注，但鉴于到位资金状况还没有实质性改变，甚至还有恶化，所以接下来要进一步夯实四季度以来的房地产金融政策。

商品房单月销售略有回升，同比降幅继续扩大

商品房销售方面，总体仍保持在下跌两成以上水平。从单月销售情况看，相比10月份出现一定回升。

数据显示，1-11月份，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%。商品房销售额118648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额下降28.4%。

值得注意的是，在10月份出现大幅降温态势后，11月份略有回升。根据2022年以来的国家统计局数据分拆后测算，11月份商品房销售面积为10071万平方米，环比上涨3.22%。商品房销售额为9816亿元，环比上涨3.85%。从同比情况来看，降幅继续扩大，11月份商品房销售面积和销售额相比2021年同期分别下降了33.26%和32.22%。

对此，严跃进认为，当前疫情管控放开，虽然楼市的基本面非常虚弱，但总体会朝着好的方向发展。

库存方面，已经连续2个月出现回升势头。截至11月末，商品房待售面积55203万平方米，同比增长10%。其中，住宅待售面积为26294万平方米，增长18%。

房价总体延续降势

国家统计局同日发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，11月各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比涨幅回落、二三线城市同比降势趋缓。

根据报告，11月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有16个，环比下跌的城市有51个，3个城市环比持平，而上月这些数字分别为10个、58个和2个。二手住宅方面，环比上涨的城市为5个，环比下跌的城市达62个，3个城市持平，与上月保持一致。

具体到各城市表现，新建商品住宅方面，11月份杭州（0.7%）环比涨幅居首，成都、长沙、泉州和南充4个城市以0.5%的涨幅并列第二；济宁（-1.1%）、牡丹江（-1%）和哈尔滨（-0.9%）环比跌幅居前；同比来看，包括成都、杭州、北京、上海、长沙、济南、南昌、合肥、银川、乌鲁木齐、西安、宁波、海口、重庆、赣州、南京、广州和青岛在内的18个城市上涨；仅深圳一个城市持平；以北海、湛江和哈尔滨为代表的51个城市处于下跌态势。

严跃进指出，11月份房价指数环比上涨的城市数量有所增多，这些信号的出现不是偶然，至少说明相比过去“跌跌不休”的风险走势，当前此类走势有所遏制和改变。而此类上涨城市数量增多，背后源于房企定价策略的调整，也有助于引导市场预期的变化。

二手住宅方面，11月份昆明（0.5%）、蚌埠（0.4%）和成都（0.3%）位居环比涨幅前三；牡丹江（-1.2%）和济宁（-1%）位居跌幅前两位，安庆、湛江和泸州以-0.9%的跌幅处于并列第三。