深圳楼市「破局者」，南山「不限购住宅」的关键一步

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刚刚“阳康”，朋友就跑来问我买房的事：

听说了没，南山又爆出一个小户型的新盘住宅，是不是要卖了？

年底了，全市成交数据呈现明显上扬，体现出很多深圳人按捺不住想买房的冲动。

尤其手里还攥着一笔现金的家庭，我就觉得他们特别害怕“踏空”眼下的政策行情，担心错过来年经济反弹的宏观形势！

在深圳南山，其实很难见到新建的小户型新盘了。整个区都越来越“豪宅化”，动辄上千万的买房门槛让年轻人遥不可及。本身就稀缺，但#御成府这批住宅最让人惊讶的是：

虽是住宅属性，却不限购！

朋友想请我一起去踩踩盘，赶紧决策一下，因为实在太心动了。

御成府，地段很好。

坐标在南山中心的位置，附近有11号线/12号线双地铁换乘站南山站，毗邻1号线地铁大新站，一站到前海。

平时开车约8分钟到网红商业万象前海，就是这么近。

有南山自身的中心优势，更能承接到前海规划下桂湾、前湾的利好加持。

相比同片区内的新盘，御成府说白了，就是给你一个用最低门槛撬动最高价值的机会。

因为主推户型面积是38-55㎡，备案单价约7.99万/平起，均价约8.9万/平。

实际算下来，大概不到300万总价就足以入手一套，而且还送装修。

很不可思议的高性价比。我评估，像这种房子赶上年底小户型成交的小高峰，只要在市场上大肆宣传到位，肯定能够吸引到大批的年轻刚需或者投资客进场。

但是让我没想到的是，御成府采取的策略却并非大张旗鼓地搞火爆开盘，宣扬热销的劲爆数字，它在楼市里甚至出现得“相当低调”。

不卷，也不抢。

就踏踏实实的，它用令同行惊羡的从容姿态，一步一个脚印地迈出自己的节奏。

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为什么我定义御成府是一个楼市的“破局者”？

回答这个问题之前，我建议先感受一下它的营销中心。

售楼处，应该长成这个样子吗？

以至于让不少路过的人，总会经不住好奇侧身进来问一句：“你们这家咖啡店已经营业了吗？”“能进来拍个照打个卡吗？”

此外，我无意窥探到售楼处二楼，发现员工的办公空间更有意思。

有必要长这样吗？

硬朗的工业风，充满想象力的涂鸦墙，从大处着眼，到细节纹理，都是员工他们亲手完成的作品。

在开放式的协作空间里，透露出几分硅谷创业的小氛围，“共创共建”社区理念的伏笔，也恰恰埋在此处。

所以说回来，当一个破局者要真正去尝试改写现状，把楼市行情带入新的拐点。它所需要打破的，终究还是同行之间固化已久的思考方式。

破局者，不会沉沦在价格上拼刺刀，而是着手在产品打造上想办法。

超越既定的维度去竞争，尤其眼看着房企老大哥们已经迫于短期压力“卷价格”，楼市的破局者更须坚定地走在长期主义的道路上。

好房子未来的分化，势必在于打造产品之初，注入混凝土里的思考力。

而从御成府已经展现出的一些产品逻辑，我认定它已经在率先发力。

第一，御成府是小户型为主的楼盘，七年磨一剑，如今还卖这么低调稳健，它的核心目的还是想找准自己想要的人群。

怎么找？不是喊喊口号而已。按照他们的“6X10计划”，要在不同领域找到一批精英年轻群体出来，或者是海归，或者是高增长型的行业从业者，或者是心态年轻的企业家。

这群人被视为热爱生活的发烧友，当他们居住在同一栋楼里，他们的真实需求能否真的被满足？

比如说，有的人日常就是创业，商业配套能否提供舒适且高效的工作空间给他。

平时的户外运动，有没有条件不出门就实现，跑道、泳池、健身的生态圈都必须是现在生活的标配。

又或者，年轻族群的刚需是社交，那要如何构建公共空间，做好社群链接，让个体之间发生有趣的互动，做一些开放性的知识分享会，DIY亲子活动等等，能否会增加圈层的共建共荣。

第二，品质的“高标准”拿捏。比起市面上的竞品楼盘，御成府的不同之处在于，它的品质感是被3大全球顶级的业内机构认证的。

我很少看到一个住宅楼盘，在设计阶段就拿到了建筑领域的奥斯卡LEED铂金级。大概全世界也只有5%的LEED认证项目能够获此殊荣，含金量极高。

还有中国绿色建筑三星级认证，以及室内的评级，也获得了全球室内环境最高认证标准WELL的中期认证，目标是最高认证级别铂金级的打造标准。

感觉御成府就是要打造一个绿色人居的全新体验，在后疫情时代满足人们日益严苛的居住要求。

从样板间里就可以看得出，舒适宜居贯穿了室内的主轴，约38-55㎡的小小的空间里，通过神收纳的设计，智能化的布局，让你的生活完全可以一键自由切换多重场景。

入户门一上手就感觉不一样，德系家电厨卫的诸多细节也彰显质感，御成府的用材用料，非常讲究。

御成府打动购房者的特点，站在市场客户的立场，是让我们感受到了“被尊重”。

这是你的家，而非一个敷衍的房产。你以后会真真切切生活的地方，一个安放你热爱的栖息之所。

御成府会反复追问你，“你的人生的故事很多，这间房子是否足够装下它？”

所以，你的需求，被它在产品打造之初就预想出来，最终交付给你的就是你的内心所想。

这是一种有情感的，有共鸣的全生命周期的产品。

因此，当我后来得知开发商竟然还在琢磨，以后要怎么在楼下商铺开一些专门满足业主需求的特色小店，来提升社区的不同质感，我都觉得不足为奇了。

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在深圳买房，也许有一天，会像拆一件礼物一样精彩。

这种精致的体验，我只能说好久没有出现在地产圈了，甚至不能确定是否真实出现过，尤其还是一个面向大众市场的非豪宅价的项目。

御成府的敢于破局，最现实的一点在于打破了南山在售小户型住宅的供应现状。

南山已经遍地豪宅化，有业内统计，全区在售待售的新盘，户型面积在55㎡以下的纯小户型住宅，仅御成府一家。

而南山的房价又非常之高，举例周边的星海名城，约48㎡的房源预计540万起步，最高挂在600万以上。

像御成府，约55㎡户型仅450万起步，约38㎡户型最低不到300万一套，而且还是不占名额的住宅。

这就意味着，深圳年轻人想买房，不一定非得围着公司附近淘旧，或者跨区通勤把自己折腾够累，终于有个机会用抄底价就能上车南山！

我常会研究，为什么网上那么多流量都关注家装和改造。核心原因就是很多人花了很高代价买的老房子，本质上没有办法适应当下的生活要求。虽然买房已经很艰难，但他们还得花时间花精力，绞尽脑汁去翻新装修。

所以，越来越多人发觉到，适应潮流的新房本身就自带稀缺性，也自带流量。

我们生活中的任何一件物品，无论汽车手机都会一年一迭代，凭什么卖这么昂贵的房子就要永远套路下去呢？

而且御成府的破局，还在于恰逢全国各地楼市调控放松之际，它很幸运在深圳官方的重磅助力下，打破了深圳严厉的限购政策。

因为它是R2属性的住宅，70年产权用地。

在南山区法定图则中，御成府的土地性质标注清晰：R2住宅用地+C1商业服务业用地。

只不过产品类型是“单身公寓”的住宅。注意，单身公寓住宅不等于“商务公寓”和“商办公寓”，依据过去的政策，它是必须严格按照住宅贷款、缴纳税费、民水民电、积分上学、占用家庭的房票和名额的。

但是官方最近突然特批，御成府“不占购房名额”。

除了不占宝贵的深圳房票，其他又都是和住宅一样的，按照住宅贷款、缴纳税费、民水民电、积分上学。

乃至同类产品陆续跟着放开，这相当于激活了局部市场的活跃度，也适当给深圳限购的大门率先打开了一道想象空间。

后续是否还会继续加码放松，我们要保持紧密观察！

但我认为，御成府的破局，很值得官方如此重磅出手助力。因为未来楼市的分化，一定不止于物业的维缮，业主人群的构成，更重要在于打造产品之初，开发商注入混凝土里的思考力。

很欣喜地看到，小而美的新盘，里面装满了丰富的想象力，还深深植入了一些长期主义的运营理念。

对于这个南山的宝藏小户型年底破局而生，我的内心充满了祝福与期待，也特别推荐想买房的你赶紧一探究竟！

好好来品味，未来的小日子有多美。

故事// / / / / /

探盘// / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / /