美国房地产市场现反弹，美联储可能要怒了

经济学人的文章称，美国房地产市场近期出现反弹，或让美联储变得更为鹰派，从而导致经济陷入衰退。美国即将迎来传统上的春季房屋销售旺季，这一季节中的房地产活动将决定美国经济，甚至是全球经济，是会陷入衰退还是会迎来软着陆。

美国的春天近在眼前，这个季节往往会带来许多美好的事：棒球场上的击球声，孩子们在白宫草坪上滚复活节彩蛋，一些家庭在院子里出售其落满灰尘的旧家具。

然而，有一个惯例因其纯粹的财务重要性而高高在上：春季房屋销售旺季。这个季节通常是房地产市场重现活力的季节，或者，在罕见的情况下，未能重现活力。它可能是左右今年剩余时间全球经济前景的最大决定因素：是陷入经济衰退，还是迎来最软的着陆。

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美国房地产市场的重要性并不在于其绝对规模，尽管其总价值约为45万亿美元。相反，在利率上升期间，它是经济表现的一个风向标。美联储是否已将利率提高到足以抑制通胀而不至于压垮经济增长的水平？或者，美联储是否走得太远了？或者，也许，它走得还不够远？作为对利率变化作出最早和最大反应的领域之一，房地产市场提供了一些答案。

在过去的一个月之前，证据似乎是非常直截了当的。甚至在美联储开始提高其政策利率之前，预计美联储会收紧政策的抵押贷款机构，就已经开始收取更多的费用。

30年期固定利率抵押贷款的利率从2021年底的3%，攀升到去年10月份的逾7%，达到20多年来的最高水平。看吧，房地产活动迅速减少。购房者保持观望，建筑商缩减了新的建筑项目，卖家下调了价格。

但最近，出现了早期的且基本上出乎意料的反弹迹象，引发了人们对加息没有达到预期效果的担忧。

1月份的新屋销量跃升至10个月高点。衡量房屋建筑商和购房者信心的调查结果都出现了改善。美国的房地产公司报告称，有更多的人前来参观他们的样板房。美国最大的房屋建筑商之一Taylor Morrison的首席执行官谢丽尔·帕尔默指出：“我们已经看到了一周又一周持续增长的势头。”

让人乐观的理由是，美国房地产市场已经触底了。购房者正在回归，但并没有出现新冠疫情期间的那种狂热。从理论上讲，一个良好的春季房屋销售旺季可以使价格稳定下来，使建筑商恢复施工，并在不刺激通胀的情况下促进增长。

让人悲观的理由在于，房地产市场和通胀趋势之间的相互作用太强大了，不容忽视：如果购房者回到供应紧张的房地产市场，价格上涨将随之而来。如果美联储看到房地产这样一个对利率敏感的领域没有对紧缩的货币政策作出反应，美联储可能会判断其需要更加鹰派。

不幸的是，对美国和世界来说，悲观的一面看起来更有说服力。

分析师们指出，市场反弹的背后存在一系列因素：在经历了一年不温不火的销售之后，出现了被压抑的需求；以现金支付的较富裕购房者在市场上占了较大份额；购房者也可能习惯了更高的利率。当抵押贷款利率从去年年底的7%降至1月份的6%时，一些人认为这是笔划算的交易。

也许最关键的是，开发商制定了一系列激励措施。当市场疲软时，推出点折扣并没有什么不寻常的。不过，这次的新元素是利用内部贷款机构积极使用抵押贷款买断（mortgage buydown），实际上是代表客户预付一些利息以降低抵押贷款利率。这使得开发商能够提供似乎是2010年代通胀前时代的抵押贷款。

住宅建筑商普尔特房屋公司（Pulte），将其部分即将完工的房产的30年期固定利率仅定为4.25%。另一家建筑商托尔兄弟（Toll Brothers）则提供4.99%的利率。帕尔默说：“去年我们在如何解决消费者的担忧方面学到了很多。”

这些折扣是金融工程的一个巧妙之处。房地产顾问约翰·伯恩斯指出，预先支付6%的抵押贷款，并在余下的时间里获得较低的利率，这对购房者来说能省不少钱，效果与房价降低16%但让他们获得更高的利率是一样的。

显而易见的问题是，这种折扣是否可以持续。这里存在两个潜在的障碍。

首先，购房者将很难以同样的价格将他们的房子转卖给没有受益于抵押贷款买断的购房者。因此，伯恩斯认为，估价师可能会削减签约房屋的价值，这将迫使卖家降价。其次，抵押贷款买断与美联储一直以来的努力背道而驰：抑制房地产购买活动，使需求和供应达到更好的平衡。

去年，美联储主席杰罗姆·鲍威尔谈到，房地产市场需要进行“一点重置”。就负担能力而言，这种重置还有待进一步推进。在美国，新房的抵押贷款付款现在达到家庭平均收入的近30%，几乎是2010年代平均水平的两倍。

收入增加、抵押贷款利率下降或房价下跌将使可负担性恢复到新冠疫情前的水平。这三种情况都已开始发生，但还有很长的路要走。根据标准普尔CoreLogic Case-Shiller指数，在全美范围内，房价从2022年中期的峰值上仅下降了4%，几乎没有抵消新冠疫情期间45%的激增。

在供需等式中，还有一个更不灵活的部分：住房供应。

锁定了低利率的房主们不愿意搬家。市场上仅有110万套现房可供转售，是1980年代末以来平均水平的一半。

同时，与20年前全球金融危机爆发前相比，房屋建筑商们更加谨慎。当新冠疫情期间的买房热开始时，房屋建设数量上升，但并没有出现飙升，因为开发商认为这种繁荣是短暂的。然后，当市场疲软时，他们几乎立即缩减了他们的建设活动。

这对建筑商的资产负债表有好处，使他们拥有大量现金。但这对其他人来说是个坏消息。

去年，住宅建设的投资按实际价值计算下降了五分之一。今年似乎会进一步下降。令人震惊的是，尽管需求出现了新的反弹，但新屋开工率到目前为止仍在下降。

BCA Research的达瓦尔·乔希指出，在过去，类似规模的住宅投资下降几乎总是预示着经济衰退。全美房屋建筑商协会的罗伯特·迪茨也心存同样的担忧：“你从来没有真正遇到过价格下跌且住宅投资大幅下降，而经济却没有发生衰退的情况。”

这与金融市场希望美国能避开经济衰退的想法背道而驰，也与房地产市场希望最坏的情况已经过去的想法背道而驰。

过去两年，公司、经济学家和投资者已经学会了警惕有关通胀的假象：短暂的通胀回落最终让位于价格压力的重新抬头。房地产市场复苏也可能会被证明是一种假象，这一行业的基础比看起来更薄弱，而美联储又不得不将利率维持在更高的水平。很多事情都将取决于春季的房屋销售旺季。