诉前财产保全、合同纠纷、出售项目，佳兆业广州旧改玩脱了？

2月中旬，合景泰富减持唯一一个明确可以继续推进广州旧改项目，疑似做好了退出广州旧改市场的准备。

详情：合景泰富，要准备退出广州旧改市场？

这次，佳兆业广州旧改项目也出现了问题。

天眼查2月26日信息显示，佳兆业集团（深圳）有限公司（下称：佳兆业）发生2则工商警示信息，与广州荔湾区海南村、南沙区乌洲村有关。

其中，合凡（广州）股权投资基金管理有限公司（下称：合凡资管）对南沙乌洲新城项目广州市佳业辉鸿房地产开发有限公司（下称：佳业辉鸿）及其控股股东，提出了财产保全申请获得了法院批准，涉及财产价值1715万元。

另一件案件是广州白鹅潭二号城市更新投资发展中心（有限合伙）（下称：白鹅潭基金）一纸诉状将佳兆业告上了法庭，案由为：合同纠纷。

两个经济纠纷，暴露了佳兆业广州旧改项目面临着困境。

01-旧伤与新伤

2021年11月，合凡资管与佳兆业上演“抢保险箱”事件。

合凡资管看到市场形势不利、佳兆业境内信用评级下调，对后者广州南沙多个项目和银行账号提出了诉前财产保全和冻结；在保管共管账户证件、银行账户的保险箱不明下，其果断选择了报案。

佳兆业则谴责合凡资管超额诉前查封，导致在售项目被迫暂停，其中涉及乌洲新城项目。

并且，佳兆业解除了与合凡资管的投资协议，理由是：于2021年5月，合凡资管募集投资基金金额为3.46亿元，未达协议约定的7亿元投资款项。

双方的纠纷，各说其辞。

2022年3月，法院下达了上述案件非诉保全审查判定书，并进入了司法协助阶段。

如今，终于有了结果，法院同意了合凡资管的请求。

一般来说，诉前保全有限制范围，不能超标的额进行查封、扣押、冻结，除非资产无法清偿确定的债权额和执行费用。

侧面来说，佳兆业深圳龙华横岭旧村改造项目或不足额抵押合凡资管的投资。该项目于2020年9月取得了专项规划批复，目前仍在建设中，佳兆业仅为项目三大股东之一，持股比例大概接近30%。

很不幸，南沙乌洲新城也遭此牵连。

2020年6月，佳兆业以底价26.4亿元拿下乌洲新城项目，将建体量达到46万平米的商业综合体。

然而，这是一个集体用地建设项目，有消息称，项目与乌洲村旧村改造进行捆绑出让，有6.2万㎡建成人才公寓，有7.88万㎡建成商业办公楼并需返还给乌洲村。

这意味着，整个项目对佳兆业而言获利空间并不大，背后更加看重的是拿下乌洲村旧村改造项目。

但在广州旧村改造推进计划中，乌洲村一直不是重点对象，也不在计划名单中。旧改推进暂缓、重新定调之后，乌洲新城项目调整设计方案在2022年底获批，乌洲村旧改则“彻底消失了”。

佳兆业与合凡资管的纠纷，在其与白鹅潭基金的合作上重演了。

去年12月，佳兆业出售了荔湾海南村旧改项目公司近49%股权，引入白鹅潭基金。

这番操作有着诸多复杂因素，比如广州旧改形势转变、国企进场兜底维稳、佳兆业债务问题，以及荔湾区政府希望通过资本运作突破辖内旧改困局。

白鹅潭基金持股股东中，有佳兆业集团创业时期的团队成员，即深圳佳诚基金的赖大目。

目前案件还没有上庭，案由为合同纠纷，尚未清楚白鹅潭基金状告佳兆业的具体原因。

02-广州15个旧改惨淡收场？

不过，从广州旧改操作模式来看，引入金融机构或私募股权投资机构，是佳兆业惯用模式。

这种模式在很多深圳旧改项目，都有相似操作方式，比如宝安华宝饲料厂片区和龙华汽车站更新单元旧改引入深圳森雅投资、龙岗雅骏眼镜制造厂旧改引入嘉兴平佳壹号投资、龙岗宝吉工业区旧改与冠华基业合作等。

这样的案例比比皆是，宝安区百灵达工业区旧改、光明三井银包厂片区旧改、坂雪岗科技城04/11/15城市更新单元等，都有资本方股东存在。

佳兆业也将这套改造模式运营在了广州旧改上。

初步统计，佳兆业目前在广州共有15个旧改项目，7个合作项目、7个介入项目、1个完成改造项目。同时，有8个项目查到具体实施主体，并且全都引入了合作方或投资机构。

其中，增城冯村村旧改于2020年6月入局、持有51%股份，具体项目公司工商层面未见先前该村合作服务商广州泓博建设。

其余7个项目均有合作方。本次“主角”乌洲新城项目中，平安不动产控股公司持有股份接近99%，而佳兆业仅持有1.06%。

再整体看佳兆业广州15个旧改项目，也可以发现其正在面临着困局。

为什么这么说？具体来看下8个合作项目。

其中，完成改造黄埔玩具城项目是从李嘉诚收购而来，当时剩下三期项目未启动建设，改造难度不大。

其次，南天酒店用品批发市场项目、小坪村2个旧改项目，虽然已有部分项目将要完成封顶，但之前频频被爆“停工”，举步维艰。

佳兆业中心施工情况

海南村、海珠石溪村则一直不是很顺利。前者迟迟没有新的进展，后者虽一直得到联社的支持、频频宣传佳兆业没有推出，但项目也一直处在规划方案编制中。

更为重要的是，近期已有消息传出，佳兆业将于4月底之前完成退出石溪村旧改，越秀地产已介入其中。

剩余3条旧村中，增城冯村村、霞迳村完成招商之后也“消失”在人们视野中；作为远郊的增城，区内旧改计划推进重点项目一直在变化，况且这2条旧村还没有纳入年度计划。

新庄村旧改属于“未批已拆”项目，集体物业开拆之后，同样“销声匿迹”。隐藏在背后的佳兆业，很少现身公开场合，但近期收到消息中，也是计划在出售项目公司股权。

总体一看，佳兆业15个广州旧改项目，除了接手李嘉诚项目之外，其余项目要么推进迟迟无果、要么在出售的路上，未来如何破局是一个很有挑战的问题。