探盘 | 朱辛庄的下一步命运是什么？

一个不曾用自己的脚
在路上踩下脚印的人，
不会找到
一条真正属于自己的路。

——周国平

作者｜十一郎

来源｜地产十一言（ID:dichanshiyiyan）

蹭着海淀的红利，昌平南着实火出圈了，什么回天、新城都是过眼烟云。

截至目前，整个昌平南在售项目多达10余个，总体供应套数6938套，如果再算上没有统计出的国誉燕园、文源府、紫金书院等，昌平南2022年全年供应套数在9000多套，不到10000套。

其中，朱辛庄作为昌平南的新价值板块，因为大华的意外首秀，这几天响彻了整个北京楼市。

01

DICHAN SHIYIYAN

卷下去，还是跌落神坛？

是想分一杯羹赚取一波声量还是真的认准这个板块？卷不死就继续卷，问题是还能不能卷的动？要继续热闹一把清还是跌落神坛？

从周边新房的维权潮中或许能看出来一丝迹象。北清橡树湾霸王条款、文源府公示不利因素不清不楚等开始啪啪打脸，价格与价值不匹配。

北清橡树湾开盘不到半年就降价促销，这是营销的把戏？还是被逼无奈。

宸悦国际指导价5.4万元/㎡，开盘均价只有5万元/㎡左右，最低4.8万元/㎡。

一系列项目降价，但并没有快速去化，除了文源府、北清云际、奥森春晓，除此之外，昌平南其他新房网签都在50%以下。

回归到供求关系，最根本的原因是供大于求，需求端并不旺盛。

十一郎认为，附近的大厂小米等都在裁员，产业带动房价的助力大大下降，对昌平南房价有一定利空。

但新房内卷仍在继续，而且卷的更狠。因为，今年朱辛庄两个地块来了。但好不好卖的决定性因素还是产品。毕竟板块未来还是有升值潜力的。

星樾已经开放售楼处，大华0028地块相信也会很快。

02

DICHAN SHIYIYAN

板块有升值潜力，毋庸置疑

朱辛庄赢在产业、地铁少有的三轨交汇、商业配套完善。但相比二拨子能直达海淀产业区更快的速度不够快，产业支撑力减弱，配套也不如二拨子建设快。又不如永丰，虽然是海淀北，但好在是海淀范围，亲生的。

朱辛庄虽说是两轨交汇处，但直达海淀产业园还是差了点。而二拨子板块与海淀的连通，除了靠北清路这条主动脉之外，航智桥-航智路与邓庄南路，其实都预留了去往海淀的通道。而且13号线更快。

再看区域的房价，犹记得2020年朱辛庄周边次新二手房领秀慧谷挂牌价5.8万／平，彼时含新风系统精装交付的新房万橡悦府5.4万／平。

两年后，0028地块销售指导价6.2万/平。而领秀慧谷最高价房源飙升到7.6万，差不多的也是7万左右，那么一二手倒挂价格空间就有8000元/平，妥妥的买到就是赚到！对比周边所有新盘也无所畏惧，一点不带怕的。

看到了这样的涨价前景和倒挂优势，买房人哪怕上车后不做置换也开心。

另据CRIC克而瑞数据显示，目前5个项目入市，目前成交过半（网签数据截止至3月1日），再加上萬橡悦府、万橡华府等先头部队带热了这片区域，销售速度会很快。

大华朱辛庄地块，总结下就是价格倒挂，配套建设中，而对开发商来说，地块小，总价低，又无现房销售面积要求，毛利可观，赚钱也快，何乐不为？……

不过就是产品能否赢下过渡买房人群的心。

大华朱辛庄地块距离朱辛庄地铁站约600米，比越秀星樾距离地铁近400米，争分夺秒的优势也是优势。其他配套基本打平。

0028地块未来会出什么样的产品？据土拍时媒体对大华集团相关人士的采访中得知，地块得房率不会低的，保持在一个正常的水平，大概75%-80%左右。

户型面积段方面，我们考虑聚焦几个面积段，不会都做，有两居，可能以三居、四居为主，目前区域刚改产品相对少一些，还要看最终的设计规划来确定。

但越秀星樾的产品整体规划设计其实也算是目前区域的天花板了，大华一个新秀企业想要超越或许有些难，本身地块好像除了方正之外，容积率和限高已经决定了大概率就是4栋楼，25层高层板楼。

有媒体报道，以上海大华在杭州开发的首个项目大华潮悦前城为例，其117平米的户型设计并不尽如人意，未能做到明显的动静分离，使得套内使用面积有所损失，与其他新房对比明显。

如果独立操盘，没准儿就得潜心学习师傅们，比如龙湖等。但十一郎猜测，估计过不了几天，项目公司股东名单里，就会出现其他的房企合作。

03

DICHAN SHIYIYYAN

大华是谁？从意外到质疑

往往是悲喜相随的。一片惊喜声过后，十一郎也搜索了一下大华的过往。

公开资料显示，上海大华创立于1988年，前身是上海市宝山区大场乡商品住宅开发公司组建，是国内较早一批拥有房地产开发国家一级资质的房地产开发企业。

2005年-2006年，高光时刻来临。瞄准旧城改造这一板块的大华，一度成为了上海商品房销售面积和销售额的“双冠”。

有了光环的大华开启了疯狂拿地的3年，2017年，大华集团在云南拿地超过3000亩，先后开发5个房地产项目。2019年，大华集团在大连、苏州等地拿地……

快就是慢，2021年中报数据显示，大华集团营收约66.92亿元，去年同期则是107.62亿元，同比大降37.81%。其中，房地产销售大降41.5%。

经过了几年的经营开发交付，大华项目也出现了各式各样的维权。2022年11月，上海大华公园城市二三期业主针对“路面烂尾”一事开启了维权。

据悉，大华公园城市小区环境被减配，原本设计为人车分流的石板路面降标为全沥青路面，较为严重地破坏了项目美观。

上海大华斐勒花园精装房墙面渗水，且项目尾盘还存在大面积缺漏、裂纹、起砂等诸多质量问题。

另外，大华斐勒花园沙盘上的“印象爱丽丝水景”被单方面取消；上海大华碧云天大华碧云天则被指借消防之名偷工减料，绿植大草坪公区用8字砖代替。

目前，上海大华旗下有300余家控股子公司，业务覆盖地产开发、建筑施工、物业服务、商业运营、酒店运营等。相关数据显示，上海大华在全国已经开发运营了八大平方公里新城，建设了17个百万方超大型社区，拥有约70万业主。

在北京这次土拍现场，大华集团相关人士提到，“北京市场潜力大，我们也认为朱辛庄0028地块也是比较优质的地块，这个地块小而精，也比较适合我们。”十一郎还是替大华捏一把汗的。

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