一季度的战果 | 宁波楼市

经历了年后楼市小阳春的温暖洗礼，宁波楼市目前似乎正站在了一个微妙的「压力点」。

据安居客数据中心统计：

2023年一季度宁波大市商品房网签成交17436套，同比上涨20.96%。成交面积197.8万㎡。

其中，一月网签2150套，二月网签5420套，三月网签9776套。

市六区层面，第一季度商品房网签总成交8398套，占大市商品房总成交的半壁江山（约48.2%），分别如下：

一月1359套，二月3113套，三月3926套。

就指标而言，无论大市还是市六区，第一季度的成交量都在放大，宁波楼市似乎正在进入一个「主升浪」的通道。

基于此，本文梳理了宁波楼市第一季度的重要个案，以兹纪念。

F1.

哪个区卖得最好？

2894套，这是鄞州区第一季度新房成交数据。

一月份475套，二月份918套，三月份1501套，几乎以几何级指数增长，鄞州区是当之无愧的王者。

在宁波，有些区块是需要用放大镜来检验的，有些区块需要睁大眼睛来检验，而唯独鄞州区的大部分区域，是可以眯着眼、或者说睁一只眼闭一只眼购买的。

比如鄞州中心区、东部新城、老江东等核心主流板块。

正如我某篇文章所言：撼山易，撼鄞州区（中心区）房价难！

F2.

哪个板块热度最高？

过去第一季度，市六区商品房新增供应仅不到7300套，历史最低。

考虑到各大板块不同属性、概念与热度影响，以及开发商新地块位置不同，第一季度最热三大板块当属：

老江东、鄞州中心区、东部新城。

譬如老江东的缦云、东境润府，鄞州中心区的玉堰珑印府，东部新城的东品荟尚庭均已售罄，或基本售罄。

F3.

哪个「总价段」最受欢迎？

这是一个很重要的参数。

200万以下，基本绝迹；200~300万，很受追捧。

300~400万，颇受青睐；400~600万，冰火两重天；7/800万以上，全无敌。

200~300万「总价段」楼盘：江与城、悦云庭；

300~400万「总价段」楼盘：朗玥旭章府（仅剩300套）、映樾府、和颂文华、和颂望悦、映东华府（尾盘）、富华里（还剩1200套以上）；

400~600万「总价段」楼盘：

火：缦云；

冰：雍上、汇德里、新芝源境、江东兴樾（除114㎡户型外）、臻堇园、朗拾、江上印、锦上印、春江悦（仅剩100余套）；

冰+火：望品（先冷后火，三月份备案200套，总销近8.7亿）；臻誉（先冷后暖，三月份备案122套，总销约6.1亿）。

7/800万「总价段」以上楼盘：

全无敌：明湖悦府（3月份转签40套，成交额约6.45亿元，居住宅排行榜TOP2）、玉堰珑印府（售罄）、缦云（部分户型如189/220㎡，售罄）。

个案：嵩江润园，全180㎡，但流速较慢，总计282套，目前去化约50%。

F4.

地价是不是该降一降？

三月最后一天，2023年第一批次土拍落幕，仅四五块商住地值得一看。

以前是中式摊大饼，人人都能来一份；现在是西式切蛋糕，实行「供给制」，一次只切一块，且小心翼翼地切，不够吃也不够分，少数人专属。

谁都想抢蛋糕上面的奶油和水果，不想吃底层的「蛋糕坯」，谁都不想再冒然激进，都想稳一点，更稳一点。

但事实证明，也并非如此。

只要地价到位，其实依旧大有可为。

正如我们第一季度所看到，很多购房者一边骂着某些开发商，一边照样大胆吃进他们开发的新盘，原因无他，价格到位。

所以，未来土拍是不是可以更灵活一些，比如：

刚需板块地价控制得再理性一些（降10~20%），原先楼面价1.5万/㎡的，降个20%，控制到1.2万/㎡，这样房价整体下来的同时，开发商也保住了利润。

比如，2022年庄桥板块的楼面价是1.5万/㎡，如今经过两家开发商以血与泪的代价对市场进行重新检验后，测验出毛坯价最多只能达到2.5万/㎡，根本达不到职能部门所预设的2.8万/㎡。

这就导致了开发商不得不「牺牲小我，成就大我」，为了出货含泪割肉，买一送一（装修包），才勉强够到2.8万/㎡，等于亏了一个几十万的装修包。

如此一来，开发商成本上一定会精打细算。

那么，后期交房时，会出现怎样的问题也就很难说，甚至在意料之中、情理之中了。

这，就相当于所有人最后都是输家，没有赢家。

正如伟人所言：实践是检验真理的唯一标准。

下一阶段的土拍，建议职能部门在地价策略上做一些灵活、客观、实际有效的调研，把该降的地价大胆降下来，尤其是「蛋糕坯」地块，从而进一步激活土拍市场。

只有土拍市场健康了，楼市才会健康；土拍市场活了，楼市才算真正活了。

当然，豪宅板块地价可以依旧保持不变（因为宁波土豪多，笑）。

综上所述，方能整体给房企们都留足利润和空间，让他们重新动起来，那么是不是意味着：楼市的春天也将会到来？

最后，以上纯属胡扯。