20万套“砸盘”，越来越多房子走向下行通道

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成都二手房挂牌量站上20万套，成为这几天讨论最多的话题。

房东最担心的是，二手房越来越难卖，成交周期越来越长，房价会不会越来越低？

购房者担心的则是，房价似乎进入“下行通道”，现在买会不会成“接盘侠”，未来会不会更低？

归结为一个问题，房价会跌吗？

先说下我们的判断吧，未来越来越多的房子，会走向下行通道。

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对这个判断，很多人会感到惊讶，这很正常，毕竟过去我们坚信房价“只涨不跌”。

过去习惯了“只涨不跌”，或者说跌的很少，买房要是没赚钱，是会被嘲笑的。

买房就会涨，不涨就不对。

那个时代，被称为普涨时代。

这里面，大背景是经济长期高速增长。另外，房价绑架了土地财政，大家相信政府不会让房价跌，而这种信仰正好赶上了“高速城市化”。

老百姓很容易得出一个结论：政府需要土地财政＝房价不会跌！

现在的情况是，政府的确不想房价跌，有些地方出台“限跌令”也就是这个原因。

但是不想归不想，能不能又是另一回事。

政府不是万能，如今不少“地方债”越滚越大，地方背不动，问题越来越多，还想维持甚至让房价继续涨，越来越难。

加上人口持续减少，以及经济增速放缓，大家的收入也不如从前，收入预期难言乐观。

信心比黄金还重要！

反过来，但没有信心就很“拉胯”，目前的经济形式，很显然会降低大家的购买预期。

毕竟，买房动不动就是二三十年的贷款，大伙要掂量下自己，10年后收入如何，会不会被裁员，还能不能供得起月供。

这也是，最近二手房挂牌量都在增加的原因，不单单是成都，全国一样。

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所以，未来越来越多的房子一定会进入下行通道，这是肯定会发生的事。

最先跌的是中小城市，除了热搜榜上的“鹤壁”“鹤岗”这样的地级市，还有更惨烈的县城。

前段时间和一位县城同学聊，他说老城的房子，2年前还能卖32万，现在挂出来最高才给18万。

2年，将近“腰斩”。

原因很简单，县城人口没有增量，反而在减少，没有人口就没有消费，没有消费就没有就业，没有就业人口进一步减少……

从前县城和大城市还能共赢，进入存量博弈时代，县城和大城市比拼毫无胜算，99%的县城会越来越难……

这种下行的过程，几乎会从县城——地级市—— 二线 —— 一线蔓延。

一二线城市的核心板块，将成为最后最后的底线，这条线也是底裤是否会被击穿，很难讲。

这几年的市场教育了我们，房地产放在整个国际经济大环境下，也是无法自己走出独立行情的。

但是，很重要的一点是，一二线城市核心板块，永远是最坚固的最后一环。

可以这样说，即便房地产团灭，它也是最抗跌的。

97年亚洲金融风暴，香港房价最高跌去70%，不少人因此跳楼，李嘉诚总结出“地段、地段还是地段”的名言。

“抗跌”是什么意思？这里没有说保值增值，“抗跌”已经预演了最坏的情况——所有资产都在跌，只是它更坚强而已。

在比丑时代，不比别人丑，或许就已经知足了。

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所以，我们之前一直坚持的观点：“分化”时代，拥抱核心资产。

核心资产的核心能力就是“抗跌”。

一句话：核心资产有持有价值，非核心资产尽早出手。

回到成都来看 （大多数一二线城市和成都类似） ，大家可以仔细看看贝壳挂牌这20万套。

5年以内次新房0.8万套，极其稀缺！

即便10年以内的二手，也只有5万套，占比25%。

非常符合“二八定律”，未来大概20%的资产值得持有，剩下大多数房子，大概50%承载居住功能，还有30%几乎没有价值。

比如鹤壁，10万买8套，无论居住还是保值，都没有价值。

有人说，万一遇到拆迁呢？

但凡看下现在城投债的“泰山压顶”，就不会继续做“拆迁”梦。未来很多中小城市拆迁能暴富的机会，甚至小于买彩票。

这里我们以10年房龄作为划分优质资产的标准，是简单粗暴了点。

但考虑到房地产迭代的速度，综合来看，10年以内的楼盘，成色还是要强很多。

这也是一个大概的划分，宏观经济不好，“二八”甚至可能变成“一九”，也不是不可能。

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“二八定律”，拥抱核心资产，不用我强调，大家都懂。

正是因为，这些常识已经形成共识，大家才在拼命甩卖“非核心资产”。

前段时间，一位朋友眼看形势不对，很焦虑，打算卖房，我问他卖了打算怎么安排资金？

他说，自己并没有想好，现在存银行也不划算，利息越来越低，快和租售比持平。拿在手上，也有贬值的焦虑。未来要 是遇上好的房子，可能也会再买；或许等房价回调一些，性价比高的也会买。

总之，并没有想好，或许这就是大多数人现在的状态吧。

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