上海
2010年，我在浙江温州一家房地产公司工作的时候，我的好朋友，一个上海的老工程师，一天跟我说，温州的房价疯了！
因为根据他的计算，按照温州当时的房价和租金成本，在温州市区购买一套房，需要出租100多年才能收回成本。
很明显，如果靠租金收回成本，那么，当时在温州购房，就是一笔非常不划算的买卖！
那么，为什么聪明的温州人，在2010年房价高企的时候，还在疯狂地买房呢？
原因在于他们相信房价会永远上涨！他们相信，只要坚持几年，他们把购买的房子一转手，就可以赚到一笔不菲的投资收益！
也就是说，那个时候，人们投资房产的逻辑是房价上涨！赚钱的逻辑也是房价上涨！
那么，在“房住不炒”的今天，我们还可以投资房产吗？如果可以，那么投资房产的逻辑又是什么？
笔者个人认为，在今天和未来，房产依然是好的投资品，但投资逻辑可能需要改变，甚至会是翻天覆地的改变！
房价还会上涨吗？还会上涨！但是不会普涨了！在一线城市的核心地带，那些稀缺的，有着收藏价值的房产，房价还会上涨！
而在大部分的二线城市和三四线城市，房价都可能会持续下跌。
原因无非就是人口持续流出，住房供应过大，而有效需求有限！
那么，在这种背景下，我们投资房产的逻辑是什么呢？什么样的房产投资逻辑，才会帮我们赚钱呢？
笔者个人认为，在一线城市的核心地带，我们依然以房价上涨作为我们房产投资的逻辑，但是在非一线城市，为了实现房产投资满意的收益，我们的房产投资逻辑一定要进行改变！
未来投资房产的基本逻辑，可能要看租金房价比。
举个例子。最近我在昆明市区各个楼盘进行踩盘（虽然我是公司律师，但是一到周末，我就喜欢去各个项目的营销中心转转，借此了解各个地方的房价。可以毫不夸张的说，只要我待过的城市，我就会对那个城市各个区的一手房和二手房房价了解得比营销总还要清楚）。
其中，有一个盘的loft公寓，引起了我极大的兴趣。
那个公寓户型建筑面积34平方米，每套售价在22万左右。根据我在营销中心的了解，这个loft公寓周边，1公里范围内就是城市的CBD，有沃尔玛商圈、学校、医院等。可以说，人流是爆棚的。而且我从营销中心出来后，到项目周边CBD和沃尔玛走了走，确实人潮涌动。
人流是有了，公寓出租是不愁租户了。那么，这个loft公寓周边租金水平又是一个什么情况呢？
根据我在贝壳找房、安居客、58同城等几个网站上查询的租金情况，以及我在周边中介机构印证的租金情况，这个loft公寓周边，同户型的租金在1600元/月的水平上。
这样我们就可以算算，购买这个loft公寓，用来出租是一个什么样的收入水平了。
（1600元/月✖12个月）➗220000=8.7%
也就是说，购买这样一个loft公寓，年化收益可以高达8.7%。不用七年的时间就可以收回成本！你说这是不是一笔划算的买卖呢？
如果说，2021年前，房产的投资逻辑是房价上涨，那么2021年以后，房产的投资逻辑可能就是租金房价比高不高（即租金收益高不高）了。
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