地产也拼爹 深圳国资“拯救”万科

面对股债双杀的困局，11月6日，万科采用腾讯会议的方式，与金融机构交流万科经营情况及近期万科二级市场债券价格波动事宜。

而从出席会议的阵容就可以看出，万科对于这次会议的重视程度。深圳市国资委主任王勇健，党委委员、二级巡视员叶新明，深圳地铁董事长辛杰等共同出席了此次会议，为万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜等人站台。

而市场显然也为如此高规格和深圳国资委的力撑而大大提振了信心，万科A的股价一改多日下跌的颓势，一路震荡向上大涨6%。

01 力挺

此次深圳国资委高规格出面力挺万科，还是比较罕见。

深圳国资委旗下企业深圳地铁持只有万科A的27.2%股权，但是万科总资产、营业收入、利润总额在深圳国资中占比均超三成以上，具有十分重要的地位。而面对来势凶猛的做空力量和市场上恐慌情绪，深圳国资委出面力挺也是情有可原。

不仅旗帜鲜明地表态支持，深圳地铁集团还表示有多项备用工具来支持万科的发展，最引人注目是的两点：

1、以市场化、法治化方式承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元；

2、积极准备，择机购买万科在公开市场发行的债券，提振市场信心。

当然，还有一点，也是非常重要，那就是深圳国资委表态，要出面积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度。

总之这次，给万科的站台，深圳国资对万科的扶持力度不可谓不高。

与此同时，深圳地铁还向市场辟谣，强调深铁长期持有万科股票的初心不变，所谓“大股东将减持万科”，是别有用心的谣言。

显然，对于深圳地铁来说，此时减持万科不是明智之举。粗略算下来，深圳地铁入主万科的综合持股成本大概为20多元。就算11月6日，万科站台后，万科的股价大涨，股价回到12元附近，深铁也是浮亏40%。

因而，在市场的寒冬期，对于万科的支持，符合各方的利益。

在深圳国资的力挺之下，市场信心有所恢复，万科股债价格均有所上涨。11月6日，万科A及H股均高开，至收盘时分别涨6.21%、7.25%。万科存续的数只美元债近5日录得正向涨幅，收益率明显下滑。

其中，2024年到期3只美元债当中，有2只的买价回升至85-90左右。

02 松了一口气

有了深圳国资委的力挺，万科暂时松了一口气。

但是这一轮危机的源头还是没有能够真正消失。

万科债券的大幅波动或与国际评级机构下调评级有着莫大的关系。

10月17日，惠誉将万科长期本外币发行人违约评级从BBB+下调至BBB，展望保持稳定；并将其全资附属公司万科地产香港的高级无抵押评级及其未偿付高级票据的评级从‘BBB+’下调至‘BBB’。

惠誉下调万科评级的最主要依据是，万科中期杠杆率将保持在35%以上，近期其销售业绩弱于预期，这可能会抑制现金产生及其去杠杆化努力。而且，在境内债方面，目前万科存续债券34只，存续规模569.9亿元，其中一年内到期规模有63.81亿元，主要兑付期集中在1-3年内。

同时，外债方面，万科存续美元债7只，存续规模32.19亿美元，其中一年内有三只美元债到期，到期规模26.75亿美元，万科面临着较大集中兑付压力。

因为评级因素的扰动，万科境外的美元债大幅波动，两支美元债的收益率一路狂飙，分别达到恐怖的47%和53%。

因而，市场上一度传闻万科有可能会暴雷。虽然万科在投资者平台上紧急回应，称公司基本面没有任何问题。但万科财务方面也确实出现了一些硬伤。

从万科三季报来看，万科的负债有1.24万亿，高额的负债将吞噬掉大量的利润。而且，随着行业的转冷，万科的利润在下降，前三季度，其净利润只有32.57亿元，同比下降32%。

接下来，如果行业的销售还是起不来，并且万科的销售也遭遇进一步滑坡，不能形成良性循环，那么万科也吃不消。

打铁需要自身硬。虽然万科背后有深圳地铁、深圳国资委的撑腰，万科依然不能掉以轻心。

现实的情况是，在市场的极端走势下，万科的财务状况有所恶化。

1、从业绩看，2023年前三季度万科实现营业收入2903.1亿元，同比下降14%；实现归属上市公司股东的净利润136.2亿元，同比下降20.3%。

2、与此同时，万科第三季度的经营性现金流虽然为正，并且连续14年为正，但2021年以来，其净流入规模同比显著下降。

2021年，万科的经营活动产生的现金流量净额从2020年的531.9亿元陡降至41.13亿，2022年进一步下滑至27.5亿元。

3、值得注意的是，2019年以来，万科的筹资性现金流净额持续净流出，其中仅2022年为正，2023年前三季度该指标为-313.34亿元，表现其外部融资环境持续恶化。

03 万科的幸运

与行业其他房地产企业相比，万科显然是非常幸运的。

当年，在万宝之争时，王石为了万科找了一个好的靠山。

但是在遭遇市场风险的时候，有了深圳地铁和深圳国资委的力挺，确实是对于稳定市场的信心有着重大的帮助作用。

当然，万科遭遇的股债双杀，其实也是行业的问题。

万科能否稳住，不仅要有强援，而更为关键的是，市场能够启稳回升。

前不久，郁亮再次在会上对行业形势进行了预判，“目前这种市场显然是跌过头了，按照最近两年半的下滑速度，”预计2023年全国新开工面积大概是6.6亿平方米，已经跌回了2006年、也就是17年的水平。“从新开工数字看，郁亮认为“市场显然是超跌了”。

郁亮言下之意，市场会有所恢复，给行业打气。但这个时间有多长，现在大家都不好预判。

有幸的是，在市场形势下行的时候，政策端陆续有利好政策出台，加上各界认为，万科的经营面在行业内来说，还是相对稳健，因而，不少业界大佬都选择相信，万科能够确保财务的安全性和稳健性，是不会暴雷的。

此时，有着深圳地铁以及深圳国资委的力挺，市场信心大大恢复。

不过，正如郁亮感慨：“黎明前总是最冷的时候。但还是要对将来有信心”。

行业有低谷也有高潮，现在很多人共同的期待是，万科能够和众多优质房企一起能够熬过这次行业低谷期，迎来市场的春天。

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