广州第四贵楼盘找金主，万亿央企豪掷180亿拿地后现资金压力？

10月中旬，手拿597号牌的中铁建在保利、越秀、招商、金茂、中海等10个竞争对手中，以几近60亿元代价抢下天河牛利岗北街地块。

这宗地块成交楼面价达到每平5.27万元，成功登上了广州楼面价第四贵项目。

仅仅过去一个多月的时间，中铁建突然要卖这个项目的股权、寻求合作方。

前几天，北京产权交易所披露信息显示，广州市天河区顺信房地产有限公司（下称：天河顺信）增资项目对外公布，拟募集资金对应持股比例为49%，计划募集金额为择优确定。信息披露起止日为2023年11月29日至2023年12月26日。

天河顺信由中铁建华南公司全资持有，成立于2023年10月，注册资本、实缴资本均为500万元。于2023年11月末，该公司资产、负债总计均为598,893.43万元。

公告显示，中铁建主要对投资方和增资条件做了以下几点要求：

1、境内、房地产开发经营、房地产二级以上开发资质，注册资本超过50亿元，财务、支付、信用良好；

2、需按照增资比例替中铁建偿还部分股东借款，金额不超30亿元；

3、增资只接受货币（）现金出资，不接受联合体投资、业绩对赌、业绩承诺、收益保证、股权回购等要求，不接受委托持股、资产管理计划、契约型基金、信托计划投资；

4、信息披露期内为尽职调查期，意向投资方可以开展全面了解。

同时，中铁建还设置了一些选项条件：国有企业背景优先，考核投资方财务、盈利、投资、融资等综合实力，以及对中铁建文化、经营理念、项目规划设计与建设研究的认可。

先算一笔账，天河顺信资产总值59.89亿元的49%股权对应价值约29.35亿元。

看到这个金额，加上附加选项条件，其实大概率能明白本次意向投资方可能就是一起抢地的竞争对手：保利、招商、中海、越秀、金茂、华发、中铁置业等。

全国各大开发商中，能拿得出超过29亿元现金的房企，除了华润置地，可以说差不多都参加了这次天河牛利岗北街地块土拍中。

过去两年时间里，中铁建在广州拿地势头是国企、央企十分凶猛的一个。

2021年至今，广州公开土地市场，民企逐渐消失身影，取而代之是地方国企、以及大型建筑央企。其中，中铁建的身影出现在各大土拍现场，期间共豪掷179.73亿元拿下7宗土地，总建筑面积约132.42万㎡

7宗地块中，5宗地块为中铁建全资持有，总投资金额约139.2亿元。

这3年时间里，中铁建从番禺、南沙、花都、黄埔、增城等非主城区，成功挤进了主城区海珠、天河，拿下海珠区洛溪桥西侧AH101728地块和天河区牛利岗北街168号AT0208111地块。

主城区2宗地块，都有望打造为低密度高端项目，不过都十分考验中铁建的产品力。

其中，洛溪桥西侧地块案名为“西派粤府”，虽有望江景色，但是处在的板块，周边“没商业、没教育、没医疗、没公园”。同时，还有一个拆到一半就烂尾的佳兆业中心项目和一片破旧厂房，以及东边不远的正在拆迁的沥滘村旧改。

海珠西派粤府项目动工时

这个项目早前吹风价去到了10万+，现在降到了7.8万元/㎡。而过了洛溪桥，目前番禺区在售的两个改善型楼盘龙湖御湖境、上馨华府，价格还不到5万元/㎡，不仅有江景，居住氛围更成熟。

所以，一个理智的消费者会怎么选？

天河牛利岗北街地块处在板块，商业、居住等方面则比较成熟，但教育方面只能依靠旁边的越秀天河和樾府项目。

但这宗地块早前为什么会流拍，起拍价过高、配建安置房多背后，其实根本原因是地块素质谈不上差但也不优越。项目处在天河、白云的交界处，周边除了越秀的项目外，还有次新信达金茂府。

过了怡新路之后，白云区在售的云裳峯尚、越秀星汇云城售价在5.5万元/㎡。内卷到极致，市场传闻消息称，天河北某项目开盘4个月去化仅10%。

进入主城区的两个项目，对于中铁建来说，是很大的考验，既要拼产品力，又要拼营销能力。

这种情况引入有资金实力和操盘实力的合作方，是不是一种更好的选择？

2019年9月，中铁建也挂牌出让了增城中新中国铁建国际公馆、番禺广晟中国铁建花语岭南两个项目的股权和债权，合计底价8.31亿元，投资方平安不动产分别拿下两家公司40%、30%股权。

从天河顺信引入意向投资方设置了条件中，中铁建也急需给股东偿还一笔巨额借款；同时，诸多限定条件，或许也已暗结联姻。

根据中铁建过往广州项目操盘和参股项目情况可以发现，保利是其合作次数最多的企业，华润、广州城投、招商蛇口、金茂同样存在项目交集。

此外，中铁建目前房地产开发业务面临着增收不增利的难题，且投入成本大。

中国铁建2023年中期财务数据显示，房地产开发业务销售金额533.7亿元，收入微增至214.11亿元，毛利率下跌3.86个百分点至12.32%，利润总额下跌42.89%至9.96亿元。

同时，中铁建经营现金流、投资现金流分别为-193.43亿元、-283.5亿元，筹资现金流为609.36亿元。

中铁建目前房地产开发成本预计投资总额约4686.99亿元，其中存货中房地产开发成本余额中包含的借款费用资本化金额151.69亿元，期末现金及现金等价物余额为1712.69亿元。

短期借贷则远超过现金余额，包括短期借款973.85亿元、一年内到期的非流动负债434.66亿元、一年内到期的应付债券753.47亿元，总额为2161.98亿元。

尽管目前中铁建维持着100%的还款和兑付利息，同时在全国各地疯狂拿地，然而账面依然存在着一定的现金压力。