独家 | 证监会支持的绿色债券是什么，住房租赁企业该如何布局？

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12月8日，中国证监会、国务院国资委发布关于支持央企发行绿色债券的通知。通知指出，支持中央企业开展绿色领域基础设施REITs试点；支持新能源、清洁能源、生态环保等领域基础设施项目发行REITs，拓宽增量资金来源，完善绿色融资支持。

从新型工业化落脚“绿色化发展”，到证监会鼓励“绿色债券”，我们认为保障性租赁住房REITs同样需要开始重视“绿色融资”。那么，住房租赁企业该如何提前做好准备？绿色融资的途径是什么？

什么是绿色债券？

对住房租赁企业有何意义？

■根据《中国绿色债券原则》，绿色债券可以定义为一种特殊类型的有价证券，其募集的资金被专门用于支持符合既定标准的绿色产业、绿色项目或绿色经济活动。绿色债券所募集的资金必须100%用于符合特定标准的绿色项目，这一“绿色”特性是其与普通债券最显著的区别。具体来看，绿色债券的品种，包括普通绿色债券、碳收益绿色债券（环境权益相关的绿色债券）、绿色项目收益债券、绿色资产支持证券。

对住房租赁行业来说，一些新建开发类的项目也是能源消耗的重要领域。从募集资金用途上看，据统计绿色债券(包含贴标绿债和非贴标绿债)中9%的比例是投向建筑行业。去年8月份，上海临港临港集团就曾在银行间债券市场成功发行了全国首单“保障性租赁住房+碳中和”双标签绿色债券。

■住房租赁企业一般期初投入成本大、运营周期长、回收资金慢，绿色融资的优势在于可以较大的发债额度、募集资金可用于补充运营资金、较低的融资成本，以及债务和贷款结合提高信用度。此外，绿色建筑项目还可以享受税收减免，而发行绿色债券还可获得政府的贴息等优惠政策。基于其降低融资成本和提高信用评级的优势，相信绿色债券可以为住房租赁企业提供更优的融资机会。

住房租赁企业的ESG实践与绿色债券有何关系？

低碳、环保、健康都是目前住房租赁行业实现绿色转型的关键词。ESG（环境、社会、治理）作为推动绿色发展的一个可量化性工具，已经越来越多的被住宿业企业接受并实践。住房租赁企业的ESG实践将成为未来绿色债券发行的扎实基础。

事实上，国际上一些领先的公寓REITs企业，如EQR、MAA、UDR等，在ESG方面的实践，已经清晰展示了其在提升住房租赁企业融资优势及拓宽融资渠道方面的显著效益。

这些企业不仅在绿色建筑和绿色科技领域做出了积极努力，而且在绿色经营方面也取得了显著成就。其所采取的各项ESG实践不仅深刻影响了企业的各个利益相关方，还有效降低了融资成本、试错成本与合规成本。通过这些措施，这些企业具备了获得绿色金融支持的可能性，并因此可以实现良好的投资回报。

住房租赁行业可持续投资生态链

资料来源:World Economic Forum

住房租赁企业应该如何发行绿色债券？

中国饭店协会近期牵头发布了《住宿业ESG管理体系标准》和《住宿业ESG评价指南》两份团体标准。编写组在编写过程中，总结出了一些比较有效的行动路径。

为了实现长期和可持续的回报，住房租赁企业应将ESG因素整合到投融资的全过程中，包括前期准备、尽职调查、投资决策和投后管理等不同阶段，形成闭环管理。

■前期准备阶段

企业需在其投资策略中明确ESG标准，并在实施投融资前对拟投融资对象的ESG风险进行评估，排除不符合ESG标准或存在重大风险的公司或标的。尽职调查阶段则需要企业结合合作对象或项目的特点，进行全面、深入的风险评估，关注公司运营、政策和治理架构的完善程度，以及底层资产的环境风险等。

■投资决策阶段

企业应根据ESG风险的性质和严重程度，确定合理的投资权限和审批流程。投资团队应构建财务评估模型，将ESG因子整合进公司财务基本面分析。此外，应加强投资审批管理，落实风险缓解措施，并在资金拨付环节上加强ESG风险管理。

■投后管理阶段

企业需要采取综合措施进行ESG相关的内部管控，加强对存在潜在重大ESG风险投资对象的管理。这包括发挥投资人影响力，定期监测投资组合中的可持续发展实践，建议制定合规计划，加强动态分析，以及建立健全内部报告制度和责任追究制度等。

通过实施这些综合措施，住房租赁企业能够有效地满足发行绿色债券的基本条件，并将其纳入融资工具的多样化组合中。采用绿色债券不仅能够增强企业在环境保护方面的责任感和社会形象，而且有助于降低融资成本。这样的策略不仅为企业带来直接的经济效益，还支持其朝着绿色转型和可持续发展的长期目标稳步迈进。

作者：赵然、张平