房企变卖资产能达到自救的目的吗？

自从2023年12月31日碧桂园控股集团总裁莫斌先生发表新年致词以来，碧桂园集团似乎加快了全力自救的步伐。

根据财联社2024年1月22日消息，碧桂园拟转让广州多处酒店、写字楼等资产，合计38.18亿元。在这一批资产转让中，拟转让价格最贵的项目是广州增城区凤凰城酒店，为12.6亿元。它是广州东部最大的五星级山水主题式酒店，总建筑面积97912.69平方米。

笔者暂且不去评论酒店、写字楼能否变卖成功。笔者心中有一个挥之不去的疑问是：变卖这些资产，能达到自救的目的吗？

自从2021年下半年以来，随着房企接连暴雷，房企如何开展自救便是笔者一直深度思考的主题。

2021年12月5日，笔者在今日头条、微博和简书等平台同时发表了《房企流动性困难的原因、后果及解决路径》一文，就提出用减少支出的策略，来应对房企流动性危机。并且还预测，在今后一两年，房企在土拍市场仍然会躺平。

2022年4月6日，笔者在各大平台同时发表的《暴雷房企开展自救的最佳策略是什么？》一文中，总结了暴雷房企开展自救的两种策略：

1、转让非核心资产；

2、转让核心资产。

在该文中，笔者分析了上述两种房企自救策略后，明确地说明这两种策略，都不是房企自救地最优策略。并认为房企自救地最优策略，一定是既能够偿还债务，又不伤及核心资产，并能够最大化分散风险地策略。

在该文中，笔者提出了最优地策略为资金方+代建公司模式：资金方引进资金，代建公司引进管理和品牌。在项目交付后，资金方和代建公司退出项目公司。

在此之后，笔者发表了一系列文章，比如2022年11月26日发表《暴雷房企自救地最佳策略是盘活资产，而不是变卖资产》、2022年12月4日发表《暴雷房企为什么要通过盘活项目来自救》、2023年9月23日发表《暴雷房企地最正确姿势是什么？》等等。

总之，笔者个人认为，房企全力自救一定是一套组合拳，而不仅仅只是变卖资产。

那么，房企全力自救这套组合拳怎么打，才更有效呢？

首先就是房企需要全面瘦身。

2021年之前，绝大部分房企都是虚胖的，它的最主要的表征就是资产营收规模大，但是股东净资产收益小。

也就是说，在此之前房企的费效比、人均效能是非常低的。

现在这种虚胖的现状正在逐步得到改变，房企不仅收缩资产规模，而且也正在收缩人员编制，把一些资产收益率低的资产，比如酒店、写字楼等等进行拍卖、变卖等。

这是房企自救的第一步。

其次，需要全力开展与金融机构等债权人的债务重组

房企全面瘦身，是为了减少支出；同样，房企全力开展债务重组，也是为了防止房企失血过多导致休克或死亡。

房企除了建安成本支出外，最大的费用支出就是三费支出（管理费用、营销费用、财务费用）了。而在房企瘦身后，最大的费用支出，可能就是财务费用支出了。

财务费用仅仅只是银行、信托或基金的利息支出，除此之外，还有贷款本金的偿还支出。

在房地产行业融资困难，且销售萎缩经营性现金流急剧下降的现状下，与金融机构等债权人达成债务重组就显得非常重要了。

债务重组一共有以下几种方式：

1、债务展期。这是债务重组最常用的一种方式，即在债权人和债务人达成一致意见后，将债务届满期限往后延长一年，或者两年及更长时间。

这种债务展期，为房企赢得了宝贵的时间，达到以时间换空间的目的。在房地产行情得到恢复后，房企再以销售收入偿还相应债务。

2、债务豁免，或者利息、违约金豁免等。在很多种情况下，银行等国有金融机构会同意债务展期，但是债务豁免却是一件非常有难度的事情。

尤其是对于贷款本金来说，豁免基本上不可能。能够争取的债务豁免，可能就是利息或者违约金的豁免。

而对于民营企业来说，债务豁免就比较常见了。笔者有一个代理案子，一个软件公司的200多万的债务，最后以支付18万和解了。

最后，就是需要对项目进行分类，并且针对不同类型的项目，分别采取不同的处理措施。

我们盘活项目，不是盘活每一个项目。

我们保资产，不是保每一个资产。

对于一些优质的项目，比如资产远大于负债、市场销售好，且没有查封、冻结等权利限制的项目，我们要集中所有的人、财、物进行盘活。

因为这一类项目，最有可能是房企生存和发展下去的基础。

如果这一类项目，我们仍然没有资金进行盘活，就需要引进资金方和代建公司进行代建了，也就是笔者在在《暴雷房企开展自救的最佳策略是什么？》一文中提到的最优策略。

而对于那些资产与负债相差不大，股东权益小，且存在查封、冻结等情况，导致项目动弹不得的项目，我们该申请破产重整，就需要坚决、果断地推进破产重整申请！

这种项目，因为股东权益为零，甚至负数，所以我们的目的，不再是赚多少钱，而是能够把楼交付出去就可以了。

可以说保交楼，是破产重整类项目最大的目的。

至于那些毒资产，严重资不抵债的项目，该推进破产清算，就要推进破产清算。然后，通过续建式破产清算，从而达到保交楼的目的。

对此，你怎么看呢？欢迎在评论区留言讨论。