北京
案件介绍
2019年7月30日，某商场管理公司与被告刘某签订了展位定金协议，约定将商场1号展位拟出租给刘某，以及展位面积和价格等条款，并约定被告在协议签订的同时向原告支付定金50000元。2020年6月3日，商场正式开业，商场通知刘某签订正式的租赁合同，但被告以商场未完成消防验收为由拒绝签订合同，原告便通过律师函等方式通知被告将展位空出，被告则以未退还定金为由拒绝搬离，也拒绝缴纳占用展位的费用。商场管理公司遂起诉要求刘某按照事实租赁关系向其支付租金并空出展位。
案件分歧
本案中，关于商场开业后，商场管理公司与刘某之间关系认定，存在以下两种不同观点：
观点一：应认定为事实租赁关系。要求刘某按照定金协议约定的价格支付租金，并其未付租金的行为属于违约，应当立即空出店铺。
观点二：应认定为无权占有。要求刘某排除妨碍，及时空出店铺并按照过错赔偿因占有店铺对公司产生的损失。
结论
同意第二种观点，主要理由如下：
一、两者的区分。1.事实租赁关系本质上仍是一种合同关系，其要件之一是双方当事人已达成租赁的合意，如甲、乙签订一年的租赁合同，租赁期届满后，双方未继续签订合同，但甲继续占有租赁物，乙未提出异议，此时我们可以认定在租赁期限届满后，双方形成的是事实租赁关系，可以视为对已经签订的租赁合同的延续，此时双方的租赁期限为不定期（民法典第七百三十四条）。2.无权占有是指欠缺本权的占有，即对占有物不享有物权、债权、监护权、身份权、扣押之公权力等而发生的占有，而事实租赁关系显然系基于债权而享有占有标的物的权利，系有权占有。
二、案情的判断。具体到本案，刘某对商铺的占有在状态上发生了变更，在商场正式开业前双方签订了定金协议，双方处于预租状态，此时刘某有权占有商铺并进行装修等活动，而在商铺正式开业后，双方的定金协议未转化为租赁合同，在双方未达成新的租赁合意的情况下，刘某基于债权对商铺占有的本权已消灭，此时刘某对商铺的占有已从有权占有转变为无权占有，而非事实租赁关系。
三、法律适用不同。1.对于无权占有人，可援引民法典459-462条关于无权占有人与权利人之间的法律关系的规定，适用占有保护请求权之规定，要求占有人排除妨碍并依据损失大小进行损害赔偿。2.如果按照事实租赁关系处理，则应当适用调整关于该物本权关系的法律规范，即适用合同编相应规定，按照约定的价格或市场行情确定租赁费用并按照违约情况承担违约责任。
四、法律效果不同。1.如该种情况认定为无权占有进行规范，按照权利人所遭受的损害确定赔偿的金额，一是确认了占有者的违法性，对观望者起到指引作用，法律效果更好；二是以损失确定金额，处理结果会更为合理，更加符合实际情况。2.若按照事实租赁关系处理，则须按照约定进行租金的计算，一是对占有者定性为合法占有，其违法性程度较小，无法起到较好的法律效果，会使恶意占有者认为只要正常交租金便不存在任何违法行为，二是占有人虽占有租赁物，但并未在租赁物上进行生产经营，实务中因争议未解决产生的占有导致的损失往往存在责任划分的问题，按照约定来机械化的计算租金容易使最后的结果超出合理范围，往往导致判决的不公。
综上，本案中应当认定刘某为无权占有为宜，刘某应当及时排除妨碍并按照实际损失及对损失的责任程度对商场管理公司进行赔偿。
【文章仅供交流学习，图片来自pixabay、pexels】
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