前天府新区，现成华区，它们为什么楼市热，能热多久？

前些年，天府新区热，很多人跑来问我天府新区房子怎么买。

近几年核心城区热，很多人又跑来问我成都核心5+1区的房子怎么买，特别是成华区，问的人很多。

可以说成都购房者，总是哪个城区热就喜欢往哪个城区跑，一直在模仿、跟随，少有人考虑买房核心本质，更多是碰运气的无头苍蝇，运气好的歪打正着，运气差的深陷泥潭。

作为2023年成都二手房成交量最大的城区，成华区热度确实如日中天。

成都楼市论热度，前些年是天府新区，近几年是成华区。

购房者只知道某些城区楼市热，喜欢追热买房，却不去考虑为什么热，能热多久？

我每次问购房者，为什么要考虑买这些热度高的城区，得到的回答往往是认为这些区发展好，有潜力。

再细问为什么认为有潜力？

答案则是听别人说、大家都这么认为。

很多时候，购房者买房都是盲目的从众，以曾经和现阶段的火热，去判断未来哪里潜力大，涨的多。

追热，主要是目前购房者买房，依然更多在考虑以何种手段达到利益最大化。

但由于购房者对行业的不了解、城市发展的不清晰，使得他们存在严重的信息滞后。

他们想要利益最大化，却不知道哪里能利益最大化，只能听别人说，看别人分析，或者看哪里前面有人挣钱了，就一窝蜂往哪里挤。

我想告诉大家的是，房子不是哪里现在热度高，哪里未来就有价值，而是未来哪里有居住需求，哪里才有价值！

判断区域潜力，短期可以只看需求有多大，这个需求可以是自住也可以是投资，但长期则看区域未来居住需求有多强烈。

因为前期的投资客可以把房产卖给后期的投资客，但后期的投资客呢？

投资不可能无限延续，买房投资最终是以买卖形式赚取差价或者租赁赚取收益，只有足够的居住需求托底，投资群体才能顺利将房产转移到自住群体手中变现，不然后期的投资客就是完美的接盘侠。

为什么前些年，天府新区楼市可以大热，近两年热度降低？

就因为短期大量自住需求和投资需求涌入，最后没有足够的居住需求托底。

前些年，高速城镇化阶段，大量人口涌入成都，庞大的居住需求随之而来，同时随着文化经济的提升，成都本地居民的改善居住需求也大量增加。

曾经大家多是居住在三到六层砖混结构的筒子楼或者单元房，甚至是老平房。

老城区的确有最好的交通位置，最强的基础配套和文化历史底蕴，但由于建设早，无论是住宅的品质和还是街道的设计，都越来越难以满足现代城市高速发展的需求。

相比起随处可见的老旧的街区，大家更向往为数不多高楼大厦、宽阔马路的新建区域。

我们可以看见，攀成钢从老厂区到千亿级的城市新区的成功。

我们可以看见，金融城、大源爆发式成为顶流板块的崛起。

前些年，天府新区也的确能吸引到人，因为那个时候新建城区的高颜值能很好满足部分购房群体居住改善的需求。

快速的发展，美好的规划，大量的新建楼盘，配合上开发商的宣传投入，推高预期，使得大量投资需求涌入。

一定的自住需求+大量的投资需求，短期内推高价格是在所难免。

但长期看，天府新区楼市疲软也是意料之中，所以2020年开始，我就一直在告诉成都购房者天府新区楼市的问题。

虽然天府新区，这些年发展日新月异，高楼林立，街道宽敞，公园水景、绿化漂亮，我们必须肯定，天府新区的发展。

但在楼市方面，天府新区并没有赶上好时候，也没有遇到好位置。

天府新区，不同于攀成钢、金融城、大源。

时间上，起步晚，正好赶上城镇化增速将出现放缓，人口负增长。

位置上，天府新区位处郊区，不具备强势的交通能力和人口辐射范围。

在这个基础上，这些年大大小小城市都在建新区，高楼大厦、宽阔马路已经太多了。

当高楼大厦、宽阔马路被无限复制在各个城市，习以为常时，大家才会幡然醒悟。

城市是生存的空间，更是文化的载体，新区最大的挑战是，难以实现真正的工作生活综合发展。

大家回头想一下，成都近这些年最火的文旅新地标。

前有太古里，后有东郊记忆。

太古里热度一直居高不下，而现如今的东郊记忆也是迅速崛起。

它们为什么能成功？

因为它们不是复制粘贴，它们有不一样的优秀。

我认为，城镇化绝非高楼大厦和宽阔马路的无限组合的延伸。

大高楼、大广场、大马路已经成为了多数城市的“标配”。

中央商务区高楼林立，主干道宽阔整齐、贯穿新城。雷同的规划，雷同的建筑，雷同的景观

一些县城的新区很多地方甚至和大城市的新区，没有太大差别。

所有的城市，越来越像同一个城市。

正如作家韩少功在《阅读的年轮》说的那样：“水泥和玻璃，正在统一着每一个城市的面容和表情，正在不分南北地制定出彼此相似的生活图景。”

当新城新区大量出现，大家对这类大同小异复制粘贴式的新城已经习以为常时，购房者自然就会开始对它们进行筛选。

（想了解成都楼市的朋友，建议到公众号“不鱼说房”翻看以前的文章，有很多成都楼市具体的分析以及数据、规划，对购房思路是有帮助的。）

也就可以理解，为什么现在天府新区热度降低，热度又回到了5+1区。

不是大家现在不喜欢新区、新城了，而是以前没有太多选择空间，现在选择空间多了，大家会选择更能满足自己需求的新区、新城了！

更准确的说，不是热度又回到了5+1区，而是热度集中在了5+1区的新房、新版块、新区域上面了。

5+1区现在每个城区都有新板块，新区域，相比起天府新区，它们有更好的交通位置，更综合的优质配套服务，与此同时还有老城丰富的文化历史底蕴。

有更好的选择，购房者自然会开始考虑更好的。

而没有足够的居住需求托底，天府新区的楼市，就需要降低价格门槛去吸引居住，要么就是在细化需求，确保竞争力。

降低价格门槛换取需要，主要是以刚需、刚改小区为主。

细化需求确保竞争力，主要是以豪改为主，既然一般产品比不过5+1区新板块，就做5+1区新板块基本做不出来的高端豪改小区。

所以我们目前可以看见，天府新区这几年降价大的主要是刚需、刚改小区，但豪改小区相对好一些。

因为细化需求后，竞争没有那么强烈，但只要5+1区有条件成规模的做出这类豪改产品，天府新区的这类豪改竞争力同样也会下滑。

讲到这里，大家可能也就理解，为什么近几年成华区热度会这么高。

因为5+1区有足够的居住需求托底，而成华区目前能连片打造的地最多，吸收居住需求的能力最强。

最后，就是5+1区热度能持续多久的问题？

其实看到这里大家应该也能明白，热度能持续多久，需要看它们能有多少居住需求。

而目前看，5+1区怕是在肉眼可见的未来都会有较强的居住需求……

我希望大家记住，房产的价值理应是文化、配套、位置、品质和个人喜好等诸多因素综合的产物，需求确实是核心，但居住才是基础。

房子最终还是拿来住的，不是吗？