征求意见！《泸州市物业管理条例实施细则》来了

为了贯彻《泸州市物业管理条例》，促进物业行业健康发展，《泸州市物业管理条例实施细则（征求意见稿）》公布，征求社会各界意见。

泸州市物业管理条例实施细则（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为贯彻《泸州市物业管理条例》（以下简称《条例》），使《条例》实施更具有指导性、操作性、实用性，制定本细则。

第二条 全面推行智慧物业系统运用，将物业服务区域议事决策表决、矛盾纠纷化解、物业服务品质评价、物业服务人满意度测评、相关管理主体评价等纳入智慧物业，实行智能化管理。

第三条 街道办事处（乡镇人民政府）建立健全小区党组织、业主委员会（物业管理委员会、自治管理委员会），指导居（村）委会党组织统筹小区党组织、业主委员会、物业服务人开展三方互评，参与小区治理等工作。

第四条 区县人民政府应当健全住建、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）委会等专职物业管理机构，配强工作力量，制定物业服务帮扶政策和保障性住房物业服务费补助政策，适时调整本区域前期物业服务费政府指导价标准。

第二章 管理组织形式

第五条 建设单位应当在办理建设工程竣工验收备案七日前，将业主大会筹备组的工作经费和召开首次业主大会会议的经费交存到街道办事处（乡镇人民政府）指定账户。

（一）总建筑面积十万平方米以下，二万元；

（二）总建筑面积十万平方米至二十万平方米以下，三万元；

（三）总建筑面积二十万平方米及以上，五万元。

第六条 业主大会筹备组在成立之日起六个月内未成功召开首次业主大会会议的，逾期后可自行解散。筹备组在自行解散前，应当向属地住建部门、街道办事处（乡镇人民政府）进行书面说明。

第七条 街道办事处（乡镇人民政府）运用智慧物业系统召开业主大会的，表决应当采用实名制和人脸识别，表决结果具有真实性和可追溯性。

第八条 提倡筹备组中业主代表不再参与首届业主委员会成员竞选。鼓励和支持具备业主身份的中国共产党党员、人大代表、政协委员以及企事业单位人员积极参选业主委员会成员。

第九条 业主委员会成员提出辞职，应当业主委员会递交书面申请。业主委员会在收到申请7日内，召开业主委员会会议共同决定，并将决定结果在物业服务区域公示15日。

第十条 业主大会议事规则可以约定一定数额的业主委员会候补委员，当委员数额出现空缺时，由业主委员会会议共同决定候补委员人选，将候补委员名单在物业管理区域内公示7日，并报街道办事处（乡镇人民政府）备案。

第十一条 业主委员会组织换届时，换届小组中原业主委员会成员占比不得超过总人数的二分之一。

第十二条 二十名以上的业主联名依法提出罢免业主委员会成员的，应当书面向居（村）委会提出罢免申请，并说明罢免理由。居（村）委会收到申请30日内，组织召开业主大会依法作出决定。

第十三条 不能依法选举产生业主委员会的物业服务区域，经专有部分面积占比百分之十的业主且人数占比百分之十以上业主向街道办事处（乡镇人民政府）提出书面申请，街道办事处（乡镇人民政府）应当组建该物业服务区域的物业管理委员会，履行业主委员会职责。

物业管理委员会为临时机构，任期一般不超过二年。物业管理委员会成立后，可到属地街道办事处（乡镇人民政府）进行备案，并可刻制印章和开设共有资金账户。

物业管理委员会履职期间，应当积极推进业主委员会的选举，业主委员会成立后，更换物业管理委员会印章，移交共管资金账户及相关资料。

第十四条 街道办事处（乡镇人民政府）、属地公安派出所、居（村）委会应当对业主委员会换届时的工作交接进行现场监督。对拒不交接印章、账目、公共收益等，或者扰乱正常交接秩序的，属地公安机关应当及时依法处理。

第十五条 按照《条例》第十七条规定实施自行管理的物业服务区域，管理责任由全体业主共同承担。电梯、自动消防设施等特种设施设备，应当委托专业单位进行维护。

第三章 物业服务

第十六条 物业管理区域共用设备实行清单化管理，并在物业管理区域显著位置持续公示。

新建物业共用设施设备清单公示牌由建设单位制作，纳入物业承接查验进行移交管理。

既有物业由物业服务人和业主委员会共同清理，由物业服务人制作共用设施设备清单公示牌纳入日常维护管理。

第十七条 鼓励建设单位、业主大会选聘服务好、信用优、市场满意度高的物业服务人提供物业服务。

前期物业服务合同由属地住建部门备案；后期物业服务合同由属地街道办事处（乡镇人民政府）备案。

属地住建部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当将备案后的物业服务合同相互抄送，并告知物业服务人送达至每户业主手中。

第十八条 鼓励单个物业服务项目单独建账，独立核算，满足本物业服务区域正常支出，不挪作他用。单独建账可作为该项目调整物业费的重要依据。

第十九条 鼓励支持符合条件的住宅小区打造共享空间，为业主提供养老、托幼、健身、阅读等便民服务。

新建小区由建设单位按照规划设计条件标准打造共享空间，纳入物业承接查验移交管理。

经业主共同决定，既有住宅小区街道办事处（乡镇人民政府）可以统筹基层治理、养老托幼、健康卫生等资金打造共享空间。涉及的相关部门应当予以支持。

第二十条 实施连片改造的老旧小区、散居楼幢改造后，街道办事处（乡镇人民政府）应当引导业主选择专业物业提供服务。

改造后新增及盘活的养老、托幼、停车位等闲置资源可交由物业服务人经营管理，弥补物业费不足。

第四章 物业的使用与维护

第二十一条 建设用地规划许可红线内的道路、绿地等，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。

新建物业建设用地规划许可红线与建筑后退红线区域内的道路、绿地等建成并验收合格后，由建设单位移交相关部门管理。

既有物业建设用地规划许可红线与建筑后退红线区域内的道路、绿地等未移交的，由业主共同决定是否移交；业主决定不移交的，全体业主应当承担相应区域的维护、维修、管理义务。

第二十二条 鼓励支持具备资质条件的充电运营商统一规划建设、统一维护管理住宅小区充电设施，推广运用智能有序充电。

第二十三条 物业服务人、业主委员会应当积极支持配合电动车充电设施设备安装。

（一）配合安装单位和供电专业经营单位勘察现场；

（二）提供相关图纸，协助确认停车区域内电源位置及暗埋管线的走向；

（三）配合安装单位现场施工；

（四）配合办理用电变更等手续。

电动汽车充电设施设备由所有权人负责后期维护，不再使用充电设施设备的，所有权人应当负责拆除。

第二十四条 建立城镇住宅室内装饰装修“一码管理”应用系统，将装修人的装饰装修行为纳入“装修码”登记备案，实现对装修人装饰装修全过程信息化监管。

第二十五条 鼓励支持住宅专项维修资金增值收益购买电梯综合保险。承保保险机构应当建立电梯风险管理平台系统，对购买电梯综合保险的电梯运行情况进行安全监控、数据分析、风险预警，提供电梯安全技术支撑。

第二十六条 对符合条件使用维修资金整治物业服务区域安全隐患的，业主应当支持配合，对拒不配合、故意阻挠现场施工的，由属地公安部门依法处理。

第二十七条 物业服务企业应当按照物业合同中关于安全防范的约定，制定物业管理区域内包含公共卫生事件、消防、电梯、供水、供电、供气等内容的突发事件应急预案。发生突发事件时，应当采取应急措施，及时报告相关部门并协助开展处置工作。

第五章 监督管理

第二十八条 市、区（县）人民政府有关部门应当按照各自职责，做好下列工作:

（一）发展改革部门负责制定公布物业服务收费政府指导价标准和浮动幅度，建立动态调整机制。

（二）经济和信息化部门负责督促物业服务区域内电力、通讯等专业经营单位对相关设施设备及管线进行维修、更新、养护和管理，协调处理因电力、通讯引起的矛盾纠纷。

（三）公安部门负责依法查处物业服务区域内违规饲养宠物、高空抛物、飞线充电、侵占公共收益、恶意损坏公共财物等违法行为。

（三）民政部门负责对街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会在业主大会成立、业主委员会选举等活动中履职情况进行指导、监督，指导物业行业组织完善成立、变更及注销手续。

（四）司法行政部门负责指导物业服务区域内矛盾纠纷调解、调解队伍培育、法律援助等相关工作。

（五）自然资源和规划部门负责建筑物地上地下公共空间规划，督促建设单位按照规划设计要求完善配套设施建设，审批物业服务区域内新建、改建、扩建建筑物及附属设施或者改变规划用途。

（六）生态环境部门负责物业服务区域内环境监督管理，依法查处辐射和有关环境污染等违法行为。

（七）卫生健康部门负责指导物业服务区域内传染病防治工作，对二次供水、现制现售饮用水等生活饮用水的卫生监督管理。

（八）应急主管部门负责物业服务区域内存放危险物品、突发公共事件等处置，应急救援。

（九）城管执法部门或者区（县）人民政府依法确定的监督管理部门，负责查处物业服务区域内的违法建设、违规装修、擅自改变物业使用性质、损坏绿地、违反市容和环境卫生管理规定等行为，查处建设单位未按规定交存物业专项维修资金行为。指导、协调建筑用地规划许可证确定红线范围外的公共场所、公用设施相关移交工作。

（十）市场监管主管部门负责监督管理物业服务区域内电梯等特种设备安全运行，配合开展对紧急申请物业专项维修资金维修电梯的情况进行实地查勘并确认。监督检查物业服务价格执行情况、特种设备维护保养情况，查处价格、广告等违法行为。

（十一）消防救援机构负责指导和督促物业服务人履行消防安全职责，对物业服务区域内共用消防设施进行维护管理和标明消防车通道，紧急情形申请使用物业专项维修资金的共用消防设施实地查勘并确认，查处违法占用消防车通道、损坏消防设施等行为。

（十二）水务主管部门负责指导物业服务区域内节约用水和防洪应急抢险等相关工作。

（十三）其他有关行政主管部门按照各自职责，共同做好物业管理相关监督管理工作。

供水、供电、供气等专业经营单位按照法律法规规定、移交协议约定，承担物业服务区域内共用设施设备及相关管线的维修、养护、更新、改造和管理责任。

第二十九条 街道办事处（乡镇人民政府）组织物业小区党支部、业委会、物业服务人互评，接受物业小区党支部书记的述职。

第三十条 区县住建部门负责属地信访处置，建立业主委员会及其成员的履职评价制度，推动智慧物业平台运用。同一物业服务区域出现长期信访，突出问题长时间得不到解决，物业服务人、业主委员会履职严重不到位等情况，区（县）住建部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当约谈物业服务人或者业主委员会的负责人。

第六章 法律责任

第三十一条 建设单位未按规定程序办理临时管理规约、前期物业服务合同备案的，由区（县）住建部门按照信用信息管理办法的规定进行处理。

建设单位未按规定足额交存首期维修资金，可以通过暂停交易、发函提醒、约谈等方式督促建设单位及时补足首期维修资金，区（县）住建部门按照信用信息管理办法的规定进行处理。

第三十二条 物业服务人采取贿赂、欺骗等不正当手段与业主委员会签订物业服务合同、未按要求将物业服务合同备案的，区（县）住建部门按照信用信息管理办法的规定进行处理。

第三十三条 业主委员会成员私自收取履约保证金、私自篡改业主表决结果的，应当取消其成员资格，同时依法追究相关人员的法律责任。

第三十四条 区（县）住建部门、其他相关部门、街道办事处（乡镇人民政府）直接责任人，在物业管理工作中徇私舞弊、滥用职权、不履职的，依法追究相关人员的法律责任。

第七章 附 则

第三十五条 本细则自 2024年 月 日起施行，有效期五年。原《泸州市物业管理条例实施细则》（泸市府发〔2018〕63 号）同时废止。

联系人：佘永良，联系电话：2285128 、13679681803，联系邮箱：175922987@qq.com

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