浙江
根据阿里法拍网显示，位于绿轴板块的鹿宸印一套建面约95.87㎡房源，起拍价仅175万元，起拍单价约18254元/㎡。
而滨江CBD板块的瓯江峯汇一套建面约130.71㎡房源，起拍价仅260万元，起拍单价约19891元/㎡。
什么？！绿轴和滨江CBD的二手次新房竟然不到2万一平，这是怎么回事。
先看下鹿宸印的房源情况。
小区位于月落垟路与惠民路交叉口，北侧靠近轻轨，虽然在行政区划上属于鹿城区，但周边配套薄弱，生活便利性大打折扣。于2019年11月首开，毛坯折后均价约3万元/㎡，于2022年年底交付。
图源百度地图
本次法拍房源为6栋702室，面积约95.87㎡，刚需户型。该小区均为高层住宅，因此标的物的7楼属于低楼层，南向采光受小区高层住宅影响，北侧又靠近轻轨受噪音影响。
也难怪该房源起拍价才175万，起拍单价约18254元/㎡。相较开盘价286万元，便宜了111万元，相当于开盘价的6折。
今天上午该房源拍卖结束，吸引3人报名，最终被竞买号“D9474”的买家以底价175万元竞得，成交单价约18254元/㎡。
图源阿里法拍
该小区在贝壳二手房上挂牌均价约28772元/㎡，其中有参考性的为今年1月，与本次法拍房同面积段的一套房源成交价为190万，成交单价约19792元/㎡，同样也是低楼层。本次法拍房成交总价低，但算是软件费、佣金以及税费等，实际与市场价相差不大。
图源贝壳找房
虽然该小区在开盘时的无论定位还是定价都向高端盘看齐，但交付后小区品质、二手房价都沦为“刚需”。
另外，本次法拍房并非是法院查封后进行拍卖，像是房东将房源交给第三方公司进行拍卖，从某种意义上说，本次拍卖的结果对未来该小区二手房价格具有一定影响。
房源实拍图/来源阿里法拍
再看瓯江峯汇的房源情况。
小区位于滨江CBD，东至瓯江路，南至蒲密路，西至温州市实验小学，北至蒲帆路。于2020年8月开盘，2023年10月毛坯交付。
图源百度地图
本次法拍房源为瓯江峰汇15幢1704室 （建面约130.71㎡） 及地下车位B1-0868号，此前该房源在5月8日曾进行拍卖，起拍价324万元，但因无人报名流拍。如今二拍，起拍价直接调整为260万，起拍单价约19891元/㎡。
相比该房源开盘时，普惠9.55折后毛坯总价约416万，现二拍起拍价仅260万，还带一个车位，房价近乎腰斩。计划5月28日开拍，目前无人报名。
图源阿里法拍
按理说起拍价这么低，应该会有很多人报名。但距离开拍没几天了，仍无人报名，难不成二拍还会流拍？
就二拍起拍价来说很有吸引力，但实际上该小区新交付，大产证尚未办理，暂时无法过户，且涉及多次过户，另外还有各类税费需要缴纳。并且该房源位于小区非沿江地块，无江景视野。
其次，该小区外立面、园林与前期宣传落差太大，整体品质一般，加上板块内生活成熟度不足，导致不少业主没收房或收房后空置。
再者，该房源为毛坯房，若卖家考虑自主，还要花费一笔不小的装修费用。综合小区整体情况，改善的人群看不上，刚需又上不了车。
因此，二拍哪怕起始价破发，也有流拍的可能。
房源实拍图/来源阿里法拍
实际上，鹿宸印和瓯江峯汇的二手房价格如此低，有一定共性。
其一，两者虽说是在温州顶流板块，但都不是位于板块核心，不能享有核心的成熟配套，且所在的区位周边配套不够完善，才会出现开盘时明明是高端定位，但交付后却降了一个档次。
其二，小区整体品质一般，前期宣传太过，实际交付效果拉胯。
其三，相同价位，购房者的选择变多。对于改善群体来说，同价位可以选择配套、品质更好的小区。
综上所述，未来类似鹿宸印、瓯江峯汇等小区品质不高、又没有板块红利的次新房，房价破发也不是一件稀奇的事情了。
震撼！温州这个项目实景示范区“超标”得有点离谱......
586㎡绿轴大平层，靠什么吸引一众世界温商的目光？
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