未来成都购房者会向这里聚集！

目前成都购房需求，已经发生明显变化，自住占比远高于投资占比，而且趋势在加剧。

可以说，买房自住主导市场的今天，无论短期还是长期，人口都是楼市竞争的主体！

人口方面，目前5+1区拥有绝对的话语权，数量多、密度强。

不大的面积，汇聚大量人口，理论上5+1区人口应该疏解，但从客观的分析看。

未来成都购房者会进一步向5+1区聚集，同时会导致，5+1区外的各城区，为了吸引人口在楼市上惨烈竞争。

特别是前几年区域面积大，住宅供应多，常住人口又不足的区域，未来应该会出现大批，品质好，价格低的房子，吸引人口入住。

不要觉得这些区域，近几年降很多就会止跌。

相比现在，如果这些区域没有吸引到足够规模的人口，我们分析未来还会降。

其中，楼市最吃亏的是天府新区。

因为天府新区基本上大部分区域都是前几年才初步成型的，摊子是铺开了，人没到位。

然后就是近郊城区（双流、龙泉驿、温江、郫都、新都），近郊城区内位置距离5+1区交通距离较远，且前几年才开始发展打造集中供地的板块。

像龙泉驿的西河、东山，双流的生物城等等诸如此类板块。

至于远郊，基本上是全线溃败。

对于未来在这些区域，有购房需求的人而言，肯定是一件好事，因为未来这些地方房价会更便宜。

但对于前几年在这些区域买房的购房者，的确会比较残酷。

最典型的就是天府新区的边缘区域，雅居乐板块。

二手次新房，户型朝南的中间楼层，最新成交不过九千多，比起高点有很大的跌幅，并且目前看还没有好转的迹象。

其实为什么说，购房者向5+1区聚集，会导致其他城区楼市竞争会很惨烈？

首先大家要理解一个概念。

居住需求主导的市场，区域楼市竞争，本质上是人口的动态竞争。（人口动态竞争：包括人口质量竞争和数量竞争）

任何区域，人口的量变，才能带动人口的质变，量变和质变影响着区域的房价。

不像以前投资主导市场，一个区域管他有没有自住人口，只要有足够多的投资客砸钱进去，哪怕是个没人的鬼城，房价也能炒的一天比一天高。

投资买房的危害是，单纯增加房子的数量，却没有带动人口增量。

以目前成都人口增量情况看，如果人口继续向5+1区聚集，其他区的人口情况别说产生质变，就那点人口数量都很难支撑区域内的房产市场稳定。

之所以会这样，是由于前些年成都规划愿景基本上都是在考虑核心城区疏散人口，控制人口增长。

而近郊远郊则是起到承接疏散和新增人口的使命。

在这个基础上，前些年成都每年还有几十万的新增常住人口。

简单讲，从人口数量来说，因为核心城区人口计划不会再增加了，理论上近郊、远郊要承载几乎全部的新增数量，一年几十万的人口，被近郊、远郊瓜分，可以说是泼天的富贵。

所以前些年近郊远郊新打造的板块，都是在乐观的人口增长情况下规划的。

可结果呢？

打造出来，大环境就变了。

一方面，核心城区不仅人口没有减少，这几年还在不断增加，在这个基础上，成都近两年的常住人口增量也大幅度下滑。

可以说是给了这些区域的楼市双重暴击。

新区和新板块的成功，需要完成，人口量变到质变的积累过程。

你当然可以认为，某些区域它发展的好，打造的漂亮，产业也引进的不错，所以这里的房价理所应当贵。

但如果这个区域有足够多的房子，却没有足够多的人口，所谓的高价，只是部分人的一厢情愿。

没有人来，卖不出去，一串数字，无法变现。

要卖，只有降价。

至于文章开头，为什么我会说人口会进一步向5+1区聚集。

虽然成都早期很多规划愿景，以及很多专家学者的看法，成都核心城区的人口都应该疏散，但我认为都过于理想化。

事实也是如此，这些年疏散到最后，核心城区人口不依然是每年都在涨？

（对成都楼市有兴趣的朋友，建议到微信公众号“不鱼说房”看历史文章，里面有很多成都楼市的分析和规划，很有帮助！）

核心城区人口疏散最后反而上涨，是因为现代经济发展的规模经济效应，它的正效应远超过人口集中所带来的负效应。

这种力量就主导了人口流动方向。

从公共政策的角度，我们应该顺应这样的流动方向，而不应该施加人为的约束。

未来我认为，未来成都尊重区域经济发展的规律，是必然趋势。

上层规划也理应，看到经济和人口向部分地区集中的客观规律，反而是不应该继续在已经投资过度的地方去引导资源进行配置。

所以我们大胆的猜测，未来5+1核心城区的人口增量，会高于成都平均水平，而整体质量更是会明显领先其他城区。

而其他城区，像新都区、双流区虽然人口多，但是相比起区域面积和区域的住宅，其实人口密度并不算高，可能部分核心居住板块相对好一些，其他的非核心居住前几年又集中供应的新板块，在价格上会厮杀的很厉害。

对于包括天府新区在内的其他近郊城区，在5+1区不断吸引人口同时成都新增常住人口放缓的双背景下，除了自身积极努力发展以外，只有在房价上不断“内卷”，靠高品质、低价格的房产吸引到更多的人。

哪个区域的房产性价比更高，哪个区域就能更快的完成人口的积累。

只能说，现在近郊、远郊的房产价格战要结束，还早！