成都买房，这些“雷区”板块，请慎重！

成都边缘化板块，都需要慎重购买！

这篇文章主要讲两点：

1、为什么边缘化的板块要谨慎购买？

2、哪些属于我们认为的边缘化板块？

一、为什么边缘化的板块要谨慎购买？

边缘化板块，基本集中在近郊和远郊。

成都所有近郊、远郊都面临同样的问题，资源有限，面积却很大。

它们不像五城区和高新区，面积小，资源投入多，可以全面发展（5+1区有些区域目前可能发展缓慢，但5+1区受限于面积，发展起来只是时间问题。）

近郊、远郊城区，只能挑几个条件好的板块重点发展，普通板块适当发展，而边缘板块投入会非常有限。（后面的文章我会用各区的规划来说明这一点。）

可能以前高速城镇化，城市大规模扩张，边缘板块还能看到希望。

但早在几年前，成都城市发展思路就已经开始转变。

“外延扩张式向内涵提升式转变”、“改变摊大饼的发展模式”

虽然不意味着，边缘板块不会再发展了，但发展相比以前放缓是在所难免，发展的资源投入会远低于其他城区，让本就发展滞后的边缘板块，雪上加霜。

边缘化板块，本身资源投入少，发展慢，往往所处的位置又比较差不具备交通优势，很难吸收其他强势板块的外溢人口。

对于购房者而言，买房无非是自住、投资，或者是二者皆有。

我一直都说，没有不能买的房子，只有不能买的价格，只要是价格到位了，任何房子都可以买。

但边缘化板块，配套起不来，人口跟不上，无论是投资还是自住，表现都不好。

除非你工作生活就在这里，不然即使再便宜，我也建议你们慎重。

便宜的东西可以买，但不代表值得买！

二、哪些属于我们认为的边缘化板块？

（只列举近郊和远郊购房热度高的八个城区）

天府新区：雅居乐、兴隆湖以南

首先，我们要了解一个概念，不是所有空地都能发展打造的。

其实整个天府新区，我都不太推荐购买距离蓉遵高速过近的盘。

因为蓉遵高速以东，属于成都的通风走廊，同时分布着大量永久基本农田，这些区域基本上是不会开发打造的。

可以把蓉遵高速看成一个隔断，如果购买距离蓉遵高速太近的区域，基本上就是买到了一个相对边缘的板块。

雅居乐是一个特殊的存在，它就属于蓉遵高速以东，区域被蓉遵高速隔断，周边又几乎没办法发展打造，属于一个“孤岛”。

至于兴隆湖以南，虽然属于兴隆湖板块，但投入一般，整体位置也比较差。

兴隆湖作为天府新区的核心板块，理论上资源投入会更多，但兴隆湖主要的投入在兴隆湖北和东。

兴隆湖以南的位置，其实在天府新区并没有什么优势。

与此同时比兴隆湖南更不推荐的，是兴隆湖南上加南，科学城中路以南的区域。

这些区域同样分布了大量永久基本农田，区域被严重割裂，位置又过于偏远。

龙泉驿区：西河、洛带、阳光城，龙泉驿老城、东山

在整个龙泉驿目前的规划看，像西河、洛带、阳光城等板块，本身并不在核心的重点规划区域中。

像西河，前几年轰轰烈烈还是出了不少新盘。

当时大家考虑的是地铁五期，地铁4号线会继续向西延长，配合上曾经“东进”的热度，还是吸引了不少人。

但目前，靠近三环有地铁的十陵，都还需要很长时间去打造，更别说往后的西河、洛带、阳光城了。

至于四号线更是遥遥无期，看不到希望。

而龙泉驿老城、东山也会在不推荐板块里面，因为目前龙泉驿真正有竞争力的板块，要么位置好，要么规划好。

位置好就是绕城以内，可以很好的享受主城区外溢。

定位好就是东安湖，整个龙泉驿区主要投入基本都在东安湖。

相比之下，老城和东山，一方面位置太靠外，另一方面资源也的确有限。

特别提醒购房者，东山板块这几年有不少新房供应，区域的确很一般，能买到这里新房预算的购房者，其实完全有条件考虑其他更优质的板块。

双流区：目前直线距离3公里内没有已建或在建地铁的区域，以及牧马山、黄龙溪。

双流区有非常明显的地铁优势，是所有近郊里面地铁线路最丰富的区域。

但从目前的情况看，地铁四期结束，后期基本上很难再有新地铁了。

最多就是地铁五期规划，看5号线三线到生物城这片能不能批。

以现在的地铁进度，双流其他没有地铁的区域，要想再等到地铁，不知道猴年马月了。

对于近郊而言，因为位置不像核心城区那么具备优势，所以地铁对板块的影响是很重要的。

双流目前直线范围3公里内都没有地铁的区域，未来会很恼火。

至于牧马山和黄龙溪这些，以前的文章说过很多次了，不重复，就十个字“自住不方便，投资没潜力。”

温江区：金马、永宁、国色天香

其实温江区最新的十四五规划，主要就把温江分了两个大片。

成名高速为界限，以北是“北林”，以南是“南城”。

“南城”：为城市集中发展区。

“北林”：为生态涵养区。

所以你们自然能理解为什么要说永宁和国色天香。

至于金马，主要还是区域太边缘，以温江目前的情况看，我们并不看好金马的未来。

郫都区：红光北，团结、安德、友爱、三道堰

和温江一样，郫都区最新的十四五规划，也是把郫县分成了两个部分。

中优区域和西控区域。

不过虽然是西控区域，但郫都老城区无论是商业配套还是生活氛围都不错，以目前的规模来说，老城这一片，居住没有太大问题，只是目前部分小区价格还有点高，有下降的空间。

反而是郫都中优区域里面，红光板块偏北的区域，包括团结，以目前的情况，要提升难度还是比较大。

至于安德、友爱、三道堰，基本上可以说是毫无竞争力。

新都区：新繁、龙桥、斑竹园、新都老城区

其实新都最大的问题，还是产业。

物流仓储对区域居住的影响太大了。

新都区部分物流仓储产业影响比较大的区域，以及过于靠北的区域，都不是特别推荐考虑。

主要就是新繁、龙桥、斑竹园。

至于新都的老城为什么会在其中，一方面老化过于严重，另一方面配套也不足，且打造的空间极其有限。

相比起来，新城整体竞争力要大得多，无论是舒适度，还是发展。

新津区：非地铁10号线沿线1.5公里以内。

青白江：非北部主城区以内及凤凰新城边缘区域。

对于新津和青白江，其实只要不是在这里生活工作的，不管什么位置，我都不推荐。

可能以前限购，相比起其他远郊城区，新津和青白江会更有优势，也更值得推荐一些，但现在不限购了，你买近郊也不买远郊啊。

如果你的确是在这边生活工作，就我刚刚说的两条。

新津作为远郊，地铁沿线必然是发展的核心区域，因为一条地铁投入这么多，只有把地铁沿线打造出来，利用地铁优势，才能更好的辐射全域，最好只考虑地铁沿线。

至于青白江，主要就是北部主城区，同时凤凰新城边缘位置的区域也不建议考虑。