成都买房：为什么新区配套、交通都不如老城，房价却能高过老城？

曾经，视高房价高点能卖到1.8万/㎡。

天府新区(本文天府新区指成都直管区)，房价也是有压过五城区的趋势，当时更是有人预测，天府新区房价会是整个四川最高的地方。

而如今，视高法拍次新房已经有跌到四五千，依然流拍，没人买的。

天府新区各板块的二手房价，也是远低于预期成交。

所以，为什么它们以前在配套、交通等等综合表现，都不如五城区的情况下，房价甚至能高于五城区很多区域，而现在又降回来了？

我认为，一般情况下，一个地方繁荣。

人口多，商业氛围浓厚，区域内自然会催生大量且多样化的住房需求。

有了需求，紧接着房地产开发逐渐丰富，有刚需、有刚改、有改善各类小区出现，这才是一个区域楼市正常的发展过程，是客观规律。

但在楼市上行阶段，因为房地产实在太赚钱了，往往会出现一些偏离市场运行规律的情况。

部分新区、新城，只要有一分购房需求，就会成倍的放大住房供应，不仅如此，新房房价也会被抬起来。

如果按照正常逻辑，老城有配套、有产业、交通又便利，新城、新区除了规划，绝大多数配套设施都还没有兑现，位置也不够好，新城的房价理应比老城更便宜。

等新城人气聚集、配套、产业提升了，新城的价格才会超越老城。

但很多时候，新城、新区的房价，往往不会如此。

经常会遇到，新区没有发展起来，价格就已经开始反超老城的情况。

为什么会这样？

因为如果按照正常逻辑，新城、新区的房子，先把配套做起来，房价再跟着配套情况上涨，那么受益者会是那群买房的投资客。

他们不仅能享受到低房价，还能享受周边配套、产业发展带来的红利。

新房便宜卖给你，然后还花钱花精力，修配套，拉产业，最后房价涨了，你赚的盆满钵满，合着好事全让你赶上？

怎么可能！

实际上，新城新区的房产销售，往往会先聊规划，谈定位，画一个巨大的饼，开发商投入大量资金宣传配合高佣金，让购房者对未来楼市预期高涨，从而拉动新房价格。

这样做，一级市场（土地）、二级市场（新房）直接就能透支未来红利价格。

购房者买入的那一刹那，价差，利润，被一、二级市场吃干抹净，所有的透支都是你来买单。

在这种情况下，三级市场（二手房）只能自求多福。

二手房问题没有暴露出来之前，低成本买入的能喝点汤，暴露出来之后，高成本买入的就自己抱着脑袋哭吧。

所以曾经，无论是视高也好，天府新区也好，它们房价高涨，只是因为新房销售的炒作，以及二手房市场的问题还没有显现的结果。

而如今被逐渐打回原形是因为，庞大的二手房存量，让他们二手房低价竞争越发明显，三级市场的问题出现了。

这两天，我去了趟视高。

因为去的时候下雨，所以没有把视高的城市界面拍的很清楚。

虽然位处在眉山市，但搭上了四川天府新区的东风，必须要承认，建设的是真不错，甚至很多地方的城市界面，不输于天府新区成都直管区。

街道干净，设计漂亮。

就是……没什么人。

转了一圈，视高可能就只有钢铁镇人多一点。

天府大道两侧，我只能说，房子修了不少，但人真的太少了，街道上少有路人和车辆。

要知道，城镇化并不是大量的商业地产开发，更加需要制造业、服务业的支撑。

没有产业，没有配套，没有人口，真的很难指望这些地方能有人来。

也许有一天，等这里房价便宜到能吸引足够多人的时候，这里会逐渐好起来。

但目前看，我认为现在视高的房价，应该还远没有吸引到足够多人的阶段。

视高如此，其他新区、新城依然如此。

天府新区的房价，也还没有降低，能和天府新区位置及配套相匹配的价格。

（对成都楼市有兴趣的朋友，建议到微信公众号“不鱼说房”看历史文章，里面有很多成都楼市的分析和规划，很有帮助！）

之所以会写这篇文章，是因为我发现，都2024年了，成都不少购房者，买房时脑子里依然装着，扮猪吃老虎的爽文剧情。

买房脑子里幻想的都是新区逆袭老城的桥段。

想要逆袭，想要买预期，并没有错。

但错就错在，总有购房者，愿意花高成本买预期！

记住，新区、新城对比老城时，如果没有配套优势、也没有位置交通优势，那么新区、新城就应该比老城便宜！

购房者要知道，涨是为什么涨，跌又是为什么跌。

这世界上哪有什么以弱胜强？

所谓的以弱胜强，是弱者逐渐变成强，强者逐渐变成弱。

表面上看，是弱者战胜了强者，但本质上都是以强胜弱。

花高成本买“预期”的新区购房者，也都吃了高成本的亏。

买房买“预期”当然可以，但在“预期”没有兑现之前。

只有低价才能有利润，低价买进永远是王道。