天府新区和高新区的楼市差距在哪？

就成都楼市而言，用高新区在楼市的迅速崛起，套用在天府新区（本文天府新区均指成都直管区）上并不合理。

因为天府新区具备的条件，远低于高新区。

房产，永远绕不开供求二字，从三个比较直接的维度讲天府新区和高新区的差距：

1、（供应）区域大小的不同，意味着住宅供应面积的不同。

2、（增加需求）两区楼市高速发展处在不同时期，不同时期新增常住人口数量不同。

3、（存量需求）两区位置的不同，对成都自身人口，吸引力强弱不同。

一、供应

天府新区成都直管区多大？

564平方公里！

高新南区才多大？

89.82平方公里！

高新南区和天府新区，光面积就差了五六倍。

当然，如果单看面积，对天府新区肯定不公平，因为我们分析的是楼市差别。

天府新区耕地与永久基本农田占了很大的面积。

如果只看建设用地规模。

从天府新区的国土空间总体规划草案公示看，至2035年，直管区中心城区139万人，建设用地规模139.53平方公里。

不谈高新区的建设用地，要知道高新区一共也才89.82平方公里！

更不要说高新区集中着大量的产业、商业用地，极大的压缩了实际的住宅占比。

天府新区当然也有产业、商业，但如果真要说密度，和高新区还是存在较大差距。

（对成都楼市有兴趣的朋友，建议到微信公众号“不鱼说房”看历史文章，里面有很多成都楼市的分析和规划，很有帮助！）

更大的面积意味着什么？

是更大的住宅供应面积。

起码从我个人来看，未来天府新区的住宅面积应该会超过高新区。

足够大的面积，就需要足够多的人口。

那么我们再来看人口情况。

二、增加需求

用近十年成都常住人口数据看。

高新区在楼市能快速发展崛起，离不开成都高速的常住人口增长，可以说高新区刚好赶上了人口增长最大的几年。

一年五六十万的增长，对楼市而言是泼天的流量。

相比起高新区，天府新区还没有来得及过多享受人口快速增长，就赶上了人口增速放缓。

不仅如此，综合出生率、老龄化等因素影响，国内人口已经处在了负增长中。

虽然成都作为核心城市，依然能保持人口增长，但想再重复曾经的常住人口高速增长基本上不可能了。

三、存量需求

既然没有赶上人口高速增长这趟车，那天府新区吸引成都其他区域的人口能力呢？

虽然和高新区一样，两个城区都处在城南方向。

但两者的位置，交通通达性和对整个成都的区域辐射范围却天差地别。

如果说高新区核心是金融城，天府新区核心是商务区。

金融城到商务区直线距离大概是17公里。

知道17公里什么概念吗？

金融城到天府广场直线距离也才不到9公里。

并且，金融城在成都的交通位置更是优越。

基本上处在城市建设的中心位置。

并以又刚好在半径最短的南三环和南绕城中间，前后又被地铁7号线，9号线两条环线夹着。

而商务区已经是五环以外的边缘区域了。

交通通达性越强，区域辐射周边能力越广，所产生的住房需求自然就越多。

我们必须要承认，就位置而言，高新区对住房人口的吸引力远大于天府新区。

甚至都不在一个量级。

四、个人观点

发展的面积不同，经历的时代不同，所处的位置不同。

不如高新区所遇的时代好，不如高新区的位置好，却有着比高新区更大的面积。

所以用高新区在成都楼市的表现，套用到天府新区头上，不合理的根本原因是，二者在楼市上的先天条件有着本质差别。

而这个差别也会直接导致天府新区和高新区的房价差距。

老读者都清楚，这些年我对天府新区未来合理的房价趋势分析，一直都是对标主城区房价的7-6.5折。

（特别强调：1、一定是对标地段和对标品质，不能错位对比，天府新区的头部区域，对标主城区的头部区域，高品质楼盘对标同水平高品质楼盘。2、如果有人觉得主城的概念不清晰，那么我现在更准确的说是5+1核心城区。）

以目前的市场情况看，我认为，目前阶段天府新区的房价会调整到低于高新区房价6.5折的水平。

用超级低的价格，主打性价比去吸引足够多的居住人口入住。

在聚集足够的人口后，进入下一个阶段，天府新区迎来更好的发展，房价逐步提升，保持在6.5-7折水平左右。

最后，我真心希望天府新区能有好的发展，我也相信天府新区会有好的发展。

但我希望大家能清楚一件事情。

希望天府新区好的和希望天府新区房价高，并不相同。

我认为天府新区需要依靠更低的房价，去吸引到更多的人口，以此推动发展。

我相信真心在天府新区自住居住的人，都希望天府新区人口可以快速增长，带动各类配套发展。

但因为天府新区投资客过多，导致但凡有人说天府新区房价应该便宜，涉及自身利益，往往他们张口就是仁义道德，给你扣上抹黑天府新区的帽子。

如果遇到这种人，你们只需要反问他们。

低房价是伤害了天府新区，还是伤害了天府新区的投资客？