高校地产商机还是陷阱？两大公司联手开发却翻车

转让房地产案

蓝天公司、福地公司及东胜公司联合开发及转让房地产案

海南省某高校成立了蓝天后勤服务集团有限公司（以下称“蓝天公司”），专门负责开发、经营该校临街房地产。2008年6月，蓝天公司与福地房地产开发有限公司（以下称“福地公司”）签订了《联合开发房地产协议书》，约定由蓝天公司提供土地使用权，由福地公司投资人民币5000万元，将主校临街房产改造成营业用房。建成后，双方各自拥有50%产权，分别办理产权证，各自经营管理。由于蓝天公司提供的土地使用权是划拨土地，双方还约定由蓝天公司负责办理审批手续，由福地公司补缴土地出让金。2011年5月，福地公司在投入部分资金后遇到财务危机，经蓝天公司同意，福地公司与东胜建设开发有限公司（以下称“东胜公司”）签订了《房地产转让合同》，将福地公司在《联合开发房地产协议书》中的所有权利转让给东胜公司。合同签订时，涉案房产已建成，但仍是划拨土地，土地使用权证及房屋产权证均未取得。双方约定东胜公司在合同签订时支付3000万元定金，在2011年12月31日前，福地公司拿到房屋产权证时交付剩余购房款。后因划拨土地转让申请未得到相关部门批准，东胜公司向人民法院起诉，要求解除与福地公司签订的《房地产转让合同》，福地公司双倍返还定金6000万元，蓝天公司承担连带责任。福地公司也向人民法院起诉要求蓝天公司承担违约贲任。

土地使用权转让

联合开发房地产的情况很常见。以划拨土地作为投资，也属于房地产转让的范畴。

划拨土地使用权指的是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

以划拨方式都取得的国有土地使用权，如果与他人进行合作建房的话会被视为将土地使用权转让，而只要被转让方能够及时办理土地使用权变更登记手续，那么就是有效的。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。而土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，行为无效。

合作建房合同被认定无效后，如果出地一方用以出资的土地已经过户到双方当事人名下或者过户到出资一方名下，由于合同被认定无效，出资一方取得的该土地使用权丧失依据，应当返还给出地一方。依照土地与地上建筑物归属的“房地合一”原则，该土地上的合建房屋亦应归属出地一方。当出资一方的出资已物化到合建房屋中时（即房屋已部分建成），依照法律规定的无效合同处理原则，出地一方应当将其取得的出资一方出资转化为合建房屋的部分返还出资方。基于合建房屋的权属及性质，不能实物返还，只能采用折价补偿的方式。人民法院应当综合评判出资一方的出资数额、合建房屋的建设程度及当地房地产业的利润等情况，确定出地一方的折价补偿数额。

由此，可以看出，以土地使用权出资合作建房，也是土地使用权转让的一种形式，也应当符合土地使用权转让的要件。故法院判定《联合开发房地产协议书》无效是正确的。由于福地公司和东胜公司在《房地产转让合同》中约定的房地产在诉讼过程中尚未取得土地使用权证和房产证，不具备法律规定的房地产转让的前提条件，因此，法院判定《房地产转让合同》无效，也是正确的。在合同被确认无效的情况下，双方应当相互返还财产，不能返还原财产的，要折价赔偿。

法律依据

《土地管理法》第五十四条

建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地

房地产转让的消极条件

房地产转让的消极条件是指房地产转让时不得具有的情形。进行转让的房地产在法定情形下，由于权属不定，或者处分权存在瑕疵，为避免争议，法律禁止其进行转让。

1. 未经其他共有人书面同意处分的共有房地产。在房地产是数人共有的情况下，对其进行转让需要全体共有人达成一致意见。一个共有人或者几个共有人未经其他共有人同意，而私自处分共有房地产的，是典型的无权处分行为，除事后取得其他共有人的同意。

2. 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产。在司法机关和行政机关依法采取强制措施后，房地产权利处于冻结状态，随时有被拍卖或者另行处分的可能。因此，在上述状态还未解除的情况下，权利人不得转让房地产。

3. 依法收国土地使用权的房地产。依法收回土地使用权是指有关人民政府土地行政主管部门为公共利益之需要，或者土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准等原因将原来交由用地人使用的划拨土地或者出让土地使用权收回。房地产权利是土地和房产权利的结合，土地使用权被国家收回后，当事人的房地产权利就存在瑕疵。除非重新获得土地使用权，否则该房地产不得转让。

法律依据

《城市房地产管理法》第三十八条

下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

审理结果

法院在查明上述事实后，对上述案件进行合并审理，认为本案中的《联合开发房地产协议书》与《房地产转让合同》因标的物不具备法定的转让条件，违反了法律、行政法规的强制性规定因此均是无效协议，各方均应返还收取对方的财产，福地公司应向东胜公司返还定金3000万元。

以土地使用权出资合作建房，也是土地使用权转让的一种形式，也应当符合土地使用权转让的要件。故法院判定《联合开发房地产协议书》无效。由于福地公司和东胜公司在《房地产转让合同》中约定的房地产在诉讼过程中尚未取得土地使用权证和房产证，不具备法律规定的房地产转让的前提条件，因此，法院判定《房地产转让合同》同样无效。双方应当相互返还财产，不能返还原财产的，则折价赔偿。

参考资料

《房地产法原理与案例教程(2014年)》

《中华人民共和国土地管理法(2019年修订版)》

《中华人民共和国房地产管理法》

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