泸州市商品房预售资金如何监管？请你提意见

根据国家、省最新工作要求，为有效防范房地产市场风险，进一步加强房地产市场管理，日前，市住房城乡建设局修订形成了《泸州市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》，目前正面向社会公开征集意见建议。

泸州市商品房预售资金监管办法

（征求意见稿）

为加强商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金专款专用，顺利推进房地产开发项目建设，维护商品房交易双方当事人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）《最高人民法院 住房和城乡建设部关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第一章 总 则

第一条商品房预售资金监管遵循“政府主导、全程监管、多方监督、节点控制、专款专用”的原则。

第二条本办法适用于本市中心城区建设用地范围内商品房预售资金的存入、使用及其监督管理。

第三条本办法所称的商品房预售资金，是指房地产开发经营企业（以下简称“开发企业”）将依法取得《商品房预售许可证》的商品房出售时，由购房人按《商品房买卖合同（预售）》约定支付的全部房价款，包括定金、一次性付款、分期付款、首付款、按揭贷款（包括商业按揭贷款、住房公积金按揭贷款，下同）等购房款。

商品房预售资金以《商品房预售许可证》为单位进行监管，一个监管项目是指一个《商品房预售许可证》批准预售的所有商品房。

第四条市住房城乡建设局负责全市商品房预售资金监管指导工作，具体负责制定相关政策措施。

受泸州市住房和城乡建设局委托，泸州市住房保障和房地产发展中心，具体承担江阳区和龙马潭区中心城区建设用地范围内商品房预售资金的收存、使用管理工作。

江阳区、龙马潭区住房城乡建设行政主管部门和自贸区建设行政主管部门按照商品房预售许可审批权限负责本辖区范围内商品房预售资金监督管理工作。

纳溪区住房城乡建设行政主管部门负责本辖区范围内商品房预售资金监督管理工作。

第五条市住房城乡建设局会同中国人民银行泸州市中心支行、国家金融监督管理总局泸州监管分局，通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、业务能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。中标的商业银行应当通过市住房城乡建设局门户网站进行公示。开发企业应当自行在中标银行中选择一家银行作为商品房预售资金监管银行（以下简称“监管银行”）。

第六条中国人民银行泸州市中心支行（以下简称“人行泸州中支”）履行对商业银行结算账户的监督管理职责，负责指导商业银行做好监管账户管理工作。

第七条国家金融监督管理总局泸州监管分局负责对商业银行合规发放按揭贷款、预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

第二章 监管协议签订和专户设立

第八条开发项目办理商品房预售许可应达到以下形象进度条件：中高层（即九层及以下）建筑主体施工形象进度不低于地面总层数的二分之一；高层（十层及以上，100米以下）建筑主体施工形象进度不低于地面总层数的四分之一；超高层（建筑高度100米及以上）建筑主体施工形象进度不低于地面十层。

开发企业原则上按照一个预售许可申请对应一个账户的原则开设商品房预售资金监管账户（以下简称“监管账户”），监管账户名称为“‘开发企业名称’加‘预售资金监管专户’”字样。

第九条开发企业与住房城乡建设行政主管部门（以下简称“监管机构”）和监管银行签订《泸州市商品房预售资金监管协议》（以下简称“《监管协议》”）。《监管协议》应当包括开发企业名称、监管项目名称和坐落、监管账户名称、账号和开户银行信息、监管项目范围、预售资金收存和使用方式、监管额度、各方权利义务、违约责任、争议解决方式和其他相关事项等内容。

第十条开发企业应在商品房销售现场显著位置公示监管账户信息，在《商品房预售许可证》上载明并同步在门户网站对监管账户信息进行公示。在《商品房买卖合同（预售）》中载明预售资金监管银行、监管账户等信息。

第十一条监管项目原则上不得变更预售资金监管银行。确需变更监管银行的，开发企业需与监管机构和监管银行协商一致。原《监管协议》终止并签订新的《监管协议》后，原监管账户的结余资金全部转入新的监管账户。

第三章 预售资金存入

第十二条监管项目预售资金分重点监管资金（监管额度内资金）和非重点监管资金（超出监管额度的资金）。重点监管资金总额按照《商品房预售许可证》载明总建筑面积计算核定，具体计算标准为：3000元/平方米。此外为非重点监管资金。

第十三条开发企业取得《商品房预售许可证》后，应当按本办法第十四条、第十五条、第十六条规定将商品房预售资金全部直接存入监管账户；监管账户内的资金达到重点监管额度后，超出监管额度的资金可由开发企业提取使用。

第十四条开发企业应当引导购房人通过POS机等方式将商品房预售资金全部直接存入监管账户。开发企业及其委托机构不得将预售资金存入除监管账户外的其他账户。

第十五条购房人将预售资金存入监管账户后，监管银行应当将入账信息实时上传至商品房预售资金监管系统。通过按揭贷款方式购买的，按揭贷款银行应审核首付款入账金额不得低于人民银行规定的首付款比例；通过一次性付款购房或分期付款购房的，按照合同约定的时间节点存入。每套房屋入账金额与《商品房买卖合同（预售）》约定入账金额相匹配时，方能办理该套房屋《商品房买卖合同（预售）》网签备案。

第十六条监管项目按揭贷款合作银行和公积金管理中心应将按揭贷款直接发放至对应的监管账户，应当把网签备案合同作为受理购房人申请按揭贷款的依据。

第十七条对监管账户出现不明资金入账的，监管银行应于5个工作日内完成查实工作。对查实后应进入监管账户的资金，监管银行应及时将信息关联至对应房屋；对查实后不应进入监管账户的资金，可由开发企业申请原路退回或划转至指定账户。

第四章 预售重点监管资金使用

第十八条商品房预售重点监管资金不同于开发企业自有资金，应当专款专用，必须用于项目有关的工程建设，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。在商品房完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自划扣；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。

第十九条监管项目工程建设形象进度达到拨付节点后，开发企业按照本办法第二十条、第二十一条相关规定向监管机构申请拨付使用。

第二十条开发企业根据监管项目工程进度向监管机构申请拨付重点监管资金。具体拨付节点和拨付标准如下：

（一）主体工程按每四层楼为一个节点，每个节点按比例平均拨付，至封顶节点可累计拨付重点监管资金总额的60%；

（二）主体结构分部工程验收完成后，可拨付重点监管资金总额的10%；

（三）建筑节能分部工程验收完成后，可拨付重点监管资金总额的15%；

（四）竣工验收备案完成后，可拨付重点监管资金总额的10%；

（五）房屋所有权首次登记完成后，可拨付重点监管资金总额的5%。

在完成房屋所有权首次登记前，监管项目累计拨付重点监管资金不得超过应监管金额的95%。市住房城乡建设局可根据实际情况对监管项目重点监管额度、拨付节点及比例进行动态调整。

第二十一条开发企业申请拨付预售监管资金，应提交以下资料：

（一）申请主体工程至封顶节点拨付的，提供预测绘报告、施工单位、建设单位和监理单位出具的工程进度表；

（二）申请主体结构分部工程验收和建筑节能分部工程验收节点拨付的，提供施工单位、建设单位和监理单位出具的工程进度表、相关质量责任主体单位出具的验收合格资料；

（三）申请竣工验收备案完成节点拨付的，提供竣工验收备案资料；

（四）完成房屋所有权首次登记的，提供不动产权登记资料；

（五）施工合同等需要提交的其他相关资料。

第二十二条监管机构自受理拨付申请之日起5个工作日内完成审核手续。符合拨付条件的，监管机构应当在泸州市商品房预售资金监管系统中发出“预售资金拨付通知”指令，监管银行收到指令后，应当在1个工作日内完成拨付。

第二十三条开发企业与购房人协商一致取消商品房交易的，由开发企业向监管机构提出退款申请。监管机构审核确认后，向监管银行出具预售资金退款通知书，监管银行应当在1个工作日内将相应预售资金拨付到购房人银行账户。

第二十四条开发企业出现下列情形之一的，由监管机构责令其限期整改，在完成整改前暂停解控重点监管预售资金。

（一）未按本办法规定存入或使用预售资金的；

（二）提交虚假材料骗取预售资金的；

（三）违反商品房预售资金监管规定的其他行为。

对逾期未整改到位的，对开发企业予以信用扣分处理；情节严重的，暂停办理开发项目商品房预售许可、暂停办理网签备案、暂停提取使用非重点监管资金。

第五章 预售资金监管

第二十五条监管项目重点监管资金总额及拨付比例与开发企业信用等级挂钩。

第二十六条市住房城乡建设局、人行泸州中支和国家金融监督管理总局泸州监管分局共同推动商品房网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款数据信息共享。

第二十七条监管银行应建立健全商品房预售资金监管信息台账，通过专有系统设立监管项目分户明细及收支账，及时对帐，确保账实相符。

监管银行严格按照《监管协议》和有关规定做好监管账户管理，对发现开发企业存在违规挪用预售资金的，应当停止拨付，并立即书面告知监管机构。

监管银行违反《监管协议》的，监管机构按照《监管协议》和有关规定处理。对擅自拨付预售资金部分，由监管银行负责追回资金，无法追回的依法承担相应责任。

第二十八条银行业金融机构有下列情形之一的，从违规事实确认之日起3年内不得在本市开展预售资金监管业务，泸州市住房保障和房地产发展中心不与其签订《泸州市商品房预售资金监管协议书》，同时将其违规事项抄送人行泸州中支、国家金融监督管理总局泸州监管分局。

（一）按揭贷款银行未按照本办法规定将购房人的按揭贷款全部直接发放至监管账户，且不配合整改的；

（二）商业银行收到房地产开发企业收存的购房款至该行非预售资金监管账户后，不配合划转或追缴资金至预售资金监管账户的。

第二十九条开发企业在监管项目完成房屋所有权首次登记后，持相关材料向监管机构申请解除预售资金监管。监管机构应当在受理后5个工作日内解除对该监管项目监管账户的监管。

第三十条人民法院对商品房预售资金监管账户采取冻结、保全、执行等措施的，按《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行 关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）等有关文件规定执行。

第三十一条购房人应将所支付的购房款存入《商品房预售许可证》上载明的预售资金监管账户，并及时查看、比对监管账户信息，确保个人购房款全部存入监管账户。

第六章 法律责任

第三十二条监管银行未履行《监管协议》、违反本办法和其他商品房预售资金监管有关规定的，按《监管协议》约定追究相关责任。

第三十三条监管机构和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规给予处分；构成犯罪的，依法追究责任。

第七章 附 则

第三十四条本办法由泸州市住房和城乡建设局会同中国人民银行泸州市中心支行、国家金融监督管理总局泸州监管分局进行解释。

各县区可参照本办法规定执行商品房预售资金监管，也可结合实际制定本县区的实施办法。

第三十五条本办法自印发之日起执行，有效期5年。原《泸州市商品房预售资金监管办法》（泸住建发〔2023〕9号）不再执行。国家、省、市有新规定的，按新规定执行。

各单位、企业和个人在征集意见期间，可通过当面、信函、电子邮件等方式提交书面材料，单位、企业应在书面材料上加盖公章，个人应署实名并附联系方式。

联系人：陈丹；联系电话：0830-2285869；

地址：四川省泸州市江阳区江阳南路34号（泸州市住房和城乡建设局办公大楼7楼7—6室）

来源：泸州住建发布

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