成都买房：关于城北楼市，我有不同观点！

这么多年，成都城北楼市，是最受诟病，也最不被认可的。

客观讲，城北和其他区域楼市的确存在差距。

相比很多人不看好城北，我们从实际分析，认为未来几年城北会迎来新一轮的快速发展，准确说从2022年开始，城北已经迎来新的发展机遇。

虽然城北楼市依然会存在诸多问题，但对自住而言，未来几年城北会有很大的居住改善提升。

（文章城北，主要金牛区和新都区）

一、城北楼市的问题在哪里？

一个是分割影响，一个是产业影响。

金牛区主要被分割影响，新都区主要被产业影响。

经过多年产业提档升级，金牛区早期很多影响区域居住环境的产业，要么改善提升，要么搬走，目前整个金牛区最大的问题，是区域地块被分割得太厉害。

一方面是铁路。

城北吃亏在铁路建得早，初期设计当时合理，但时代发展，现在问题一大堆。

首先，北边铁路基本在地面，而其他三个方向，部分铁路相对晚修一些，大多都考虑到减少分割影响，要么有高架，要么提前有相对应的设计预留。

其次，另外三个方向，环城铁路，基本在三环外或靠近三环内侧，唯独北边，二环路挨着就是密集的铁路网。

城北，不仅铁路网密集，同时设计也更落后，可以说，是把金牛区很多区域切割的零零散散，严重影响居住。

除铁路，另一方面是金牛区和其他城区交界处犬牙交错。

相比起其他城区，金牛区和相邻城区的边界，应该是最复杂的。

金牛区和郫都区、新都区、成华区、青羊区的交界处，属于你中有我，我中有你。

区域交界处，由于管辖权容易模糊不清，很多时候是城区发展的老大难问题。

不仅是区域容易在基础建设、道路互通等各方面出现滞后。

虽然现在不少交界处已经得到改善，但仍有大量交界处发展迟缓。

铁路分割和边界复杂的同时，金牛区发展早，区域内老旧建筑、小区、街道太多了！

曾经聚集大量人口、涉铁单位，被称为“铁半城”，光二环路内就集中了全区近千个老旧小区。

铁路分割影响居住、交界处影响发展，老旧小区、街道，又一定程度影响了区域的成片打造和提升，诸多因素综合影响了金牛区的楼市。

而新都区，主要问题在于产业结构。

区域集中了大量的物流、仓储和商贸，这些产业能为区域经济做贡献，也能提供大量就业岗位，但从居住角度，也带来了诸多影响区域宜居性的问题。

最直观的就是道路上大量货车，尘土飞扬，对居民出行也造成安全影响。

可以说新都区范围内，受物流、仓储影响比较大的板块，宜居性很差，也极其不推荐大家考虑购买。

也正是因为产业影响，极大削弱了新都区的楼市竞争力。

二、为什么说城北会迎来快速发展？

一是因为城市发展，从增量扩张阶段进入了存量更新阶段。

二是成都未来的主要发展方向是打造成渝双城经济圈。

存量更新阶段，城北算最大受益者，因为城北涉及范围广，重点多。

像量力钢材城和凤凰山的拆迁事宜，像诸多老旧小区、街道提升改造。

也是赶上了时候，放在以前扩张阶段，哪有那么多精力搞这些？

而成渝双城经济圈建设，作为成都未来城市发展的重点目标，火车北站作为其核心交通枢纽。

火车北站的改造，蓉北商圈的打造，是成渝双城经济圈成都方面，现阶段非常重要的一步，也是提升带动城北近几年快速发展的核心关键。

火车北站的改造，可以说无论是对区域城市界面环境、还是交通等配套，各方面都有很强的带动作用。

其中我认为有个亮点，是火车北站东西两侧的下穿。

这几条下穿，能极大改善铁路切割对城北带来的交通不便影响。

而蓉北商圈的高能级规划定位打造（成都蓉北商圈与春熙路商圈、交子公园商圈两大城市级商圈并列，被定位为“核心商圈”）。

将会对整个城北，特别是金牛区带来巨大的楼市正面影响。

曾经城北由于城市发展阶段不同，的确经历了发展滞后的情况。

但我们也必须要客观的认识到 ，起码在这一轮的城市发展阶段中，城北并没有落后，我认为这一轮的发展东风，有条件带动城北的快速发展。

三、能不能在城北买房？

必须强调，我看好城北未来几年的发展，但我认为城北的房产，更多是务实的自住，有投资想法的就别太考虑，但如果你预算有限又想要自住配套相对较好，那么城北是一个很好的选择。

因为城北楼市最大的优势就在于价格，相对低的价格，换不错的配套。

当然，也并非完全没有机会。

金牛区，依次的机会排序是人北、茶花、国宾、凤凰山、北部新城。

因为这些区域，受分割的影响相对较小，然后目前也都整理出了不错的土地资源。

我们认为，金牛区的人北、以及二环内后期的零星地块的新房，未来在成都市场的机会是最大的。

其次是茶花板块，然后是国宾、凤凰山，最后是北部新城。

如果说城北哪些地方有价格提升的机会，这几个板块可能部分楼盘运气好还有点机会，特别是人北板块。

至于新都区，说实话就目前的市场情况和区域情况说，我们认为新都区房价能有不错提升表现的可能性非常小，但在居住提升改善上，未来几年会有明显的变化。

新都区对低预算的自住购房者，还是很有吸引力的。

我相信其实很多考虑买新都区的购房者主要也不是为了投资，而是实实在在买来自住。

就算不能在价格上有得赚，配套及整体环境的改善也同样很有意义。

但必须要提醒一下，新都区买房一定要记住，买房前，多到周边转转，尽量找受物流、仓储影响小，集中打造的生活居住区域。

（对成都楼市有兴趣的朋友，建议到微信公众号“不鱼说房”看历史文章，里面有很多成都楼市的分析和规划，很有帮助！）