实探二环“神盘”中信城五期：单价超17万元还需打点“茶水费”？地块内仍有未拆迁居民生活

中信城五期所在地块现状。董红艳/摄

中信城，这个位于北京西城区二环的“神盘”，已经有了近16年的开发历程。近期，中信城五期，将推售325套房源。开盘在即，市场上对于该项目的拆迁进展、“茶水费”传言以及交房时间议论纷纷。

近日，记者到访中信城五期的开发地块，发现计划开发区域内仍有多处房屋并未被拆除；而对于“茶水费”的传言，虽然多次被开发商否认，但是市场上仍然还有声称握有房源的“渠道人员”在冒头；有购房者“眼馋”中信城五期，但是被中信城五期长达4年的交房等待时间劝退，甚至对背后开发商，当下“北京地产一哥”中海地产的资金链产生隐忧。

业内法律专家分析认为，购房者可能在支付了高额“茶水费”后，最后并不能确保获得房源，存在被欺诈的可能，且一旦发生纠纷，购房者也可能面临法律诉讼；“渠道”人员非法收取“茶水费”，可能涉嫌诈骗罪、非法经营罪等刑事责任；而如果开发商知情或参与“茶水费”的收取，对此将承担连带责任。同时，上述专家表示，拆迁未完成可能导致项目开发延期，影响工程进度和交房时间；拆迁未完成可能影响购房者的居住计划，甚至可能导致购房者无法获得房产。

拆迁尚未完成

由中海地产旗下北京中信房地产有限公司开发的中信城五期（又称“中海京华玖序”，备案名“都阙苑”）位于西城区菜市口东南角大吉危改小区6号地，已于6 月 21 日，获得了预售许可。

6月22日，记者实地探访了中信城5期开发地块。该地块设有高大严实的绿色铁皮围挡，不过，记者行至临近粉房琉璃街的区域，发现该地块并未被完全封堵，仍然留有一条不起眼的蜿蜒小路可通行。

循着这条通道来到地块内部，记者看到，全区域有十处以上的房屋未被拆除，且内部仍然有居民生活的痕迹，停有摩托车、三轮车、小汽车等交通工具。记者进入地块内部后，向左走近一处红砖屋舍，屋舍内传出烈犬警觉狂吠的声音。掉头向右走到另一端，记者看到，有位年长者正在一处窄小的平房前清理废旧杂物。

上述年长者正是中信城五期开发地块区域内的居民。当记者向其了解为什么该地块仍有多处房屋拆迁尚未完成时，该居民并未停下手里的活计，只是平静中又有些忿懑地说：“他们（开发商）不着急，我们也不着急。”

中信城五期所在地块上的生活气息。董红艳/摄

虽然房屋拆迁工作可能还有“骨头要啃”，但是该地块部分区域已经有被工程机械开挖的痕迹，挖掘深度约为三米。地块区域内未见工程车辆，但是中信城已经在为项目施工建设做准备。铁皮围挡上所贴的落款北京中信房地产有限公司的告知书称：“因现场施工，出于施工安全的考虑，从2024年6月12日至2024年7月15日，请各位车主将停放在潘家胡同两侧的爱车挪走。”

中信城五期所在地块的建设情况。董红艳/摄

对此情况，北京盈科(上海)律师事务所合伙人律师张琦向《华夏时报》记者表示，拆迁未完成可能导致项目开发延期，影响工程进度和交房时间。如果拆迁过程中存在违法行为或补偿不到位，可能导致项目面临法律诉讼，影响项目正常进行。另外，拆迁未完成可能影响购房者的居住计划，甚至可能导致购房者无法获得房产。

“茶水费”风波

和中信城四期一样，开盘在即，中信城五期也惹上了“茶水费”传闻。不过，6月1日，中海地产北京新城公司的微信公众号“北京新城中海家”发布关于北京中海西城大吉二期项目的严正申明，某些企业及个人自称可通过特殊途径购买本项目房源、冒充我司人员承诺可获取项目购房优惠或拥有优先购房资格等，并以房票费/购房定金/茶水费/团购定金等名义骗取费用。

6月4日，“北京新城中海家”在中信城五期的预约看房公告中再次解释称，开发商从未收取过“茶水费”“定金”“团购费”，也从未与第三方机构或个人的拓客渠道进行过合作。

尽管不断否认，市场上仍然有特殊“渠道”在冒头。记者注意到，从今年5月份到6月份，一位名为“中信城五期预约排号”的博主频繁在某视频平台发布信息称，“中信城五期开盘在即，有意者请联系”。6月22日，记者向其致电，以购房者身份询问中信城五期的相关情况。

对方自称是中信城五期的“渠道人员”，他表示中信城五期即将开盘，购房者可以通过小程序预约看房，也可以通过他们的渠道选房：“客户自己去摇号的话，大概率会摇不到。通过我们这边，肯定能帮忙买到房，不过，我们这边需要收一些费用。90平米的户型，最低需要出60（万元的费用）。”

上述“渠道人员”还表示，其资源为中海内部人士，他手中有两三个中信城五期的购房名额，还表示，看房验资1000万元的资金达不到的话，可以帮忙想办法去解决。

对于交易安全性的疑问，该渠道人员解释称，中信城四期开盘的时候也是这样操作的，相关费用会分批收取，前期仅收取小部分费用，比如，90平米的房源敲定费用为60万元的话，开始只收取10万元的费用，余下的50万元做冻结监管，双方签订协议，等到开盘选到合适的房子后，监管资金才会被解冻。该渠道人员还承诺，如果事情没有办成，不会收取任何费用。

北京盈科(上海)律师事务所合伙人律师张琦向《华夏时报》记者表示，“茶水费”对于购房者有经济风险，购房者可能支付了高额的“茶水费”后，但最后并不能确保获得房源，存在被欺诈的可能。如果因为支付“茶水费”的确获得房源，一旦发生纠纷，购房者也可能面临法律诉讼。

同时，张琦还指出，“渠道”人员非法收取茶水费，可能涉嫌诈骗罪、非法经营罪等刑事责任。过去已有这部分案例是因诈骗“茶水费”被判刑。如果开发商知情或参与“茶水费”的收取，对此将承担连带责任。

购房者眼馋又被劝退？

虽然不少北京新房楼盘市场遇冷，中信城入市仍然被市场高度关注。虽然还没公布具体价格，业内推测中信城五期的售价为17.5万元/平米左右。

“虽然相比去年，中信城二手房的价钱已经下降了13%左右。”中信城附近的二手房中介张骏（化名）并未强推中信城的二手房，他告诉《华夏时报》记者，如果资金能够快速到位，并且能够排得到号的话，还是更加建议客户购买五期的新房，因为五期的户型比较好，又是精装修，总楼层并不是很高。

同时，中信城五期的价格“很香”，作为稀缺优质的房源，价格上并未明显超出中信城的二手房。据贝壳网监测数据，中信城一期在5月份的挂牌均价为174010元/平米，中信城二期5月份挂牌均价为179362元/平米，三期5月份的挂牌均价173231元/平米。

中信城往期住宅现状。董红艳/摄

“一直说五期是豪宅，面积得160平米往上走，再加上平房没清理干净，之前从来没有奢望过（能购买中信城五期）。现在发现五期还有130平米及以下的户型，贷款门槛也在放低，较4期最低80%首付（要求），降低到50%，感觉自己又能行了。”意向购房者张萌（化名）在中信城五期看房后，在社交平台分享了自己对中信城五期的感受，表示对中信城五期“看着真是眼馋”。

在建中的中信城四期。董红艳/摄

对于前文所提到的“茶水费”的说法，张萌并未十分惊奇，她向《华夏时报》记者表示，据她所知，如果不去小程序预约参与摇号，想要购买中信城五期的房子，还是很难的。而张萌表示，真正劝退自己的可能是中信城五期的交房日期。

公开资料显示，中信城五期的交房时间为4年后的2028年年中。记者以购房者身份拨打中信城五期的官方咨询电话，相关工作人员表示，对于中信城五期的交房时间、拆迁等相关问题并不是十分清楚，可以预约看房后，请对接的专业人员进行讲解。而根据要求，中信城五期预约看房，既需要有北京购房资格，也需要完成1000万元的验资。

记者注意到，有人结合中信城四期不算快的开发速度和中信城五期长达四年的交房等待时间，表示对中海地产的资金链有些担忧。中国海外发展财报数据显示，今年第一季度，中海地产实现收入365亿元，同比增长14.4%；经营溢利66.5亿元，剔除汇兑净损益后的经营溢利同比增长22.2%。中海地产方面公开表示，将继续保持稳健的财务状况与成本优势，净借贷比率和融资成本维持行业低水平。