四川
几年前，三圣乡、锦江生态带、二八应该是成都楼市，被讨论最多的三个发展板块。
最近这段时间也是有很多人来问我，对三个板块未来的看法。
总结有三点：
1、板块上限排序是三圣乡＞二八＞锦江生态带。
虽然都是前几年热门的发展板块，但随着时间推移，差距也都开始显现。
前几年锦江生态带还有和三圣乡一争高下的能力。
但从目前市场认可度趋势来说，三圣乡＞二八＞锦江生态带。
认可度越高，购房者接受的价格上限就越高。
就意味着，如果你考虑在这三个板块做选择，预算越高，越应该考虑上限更高的三圣乡和二八，特别是三圣乡。
其实从土拍市场就能侧面看出，三圣乡的认可度优势。
三圣乡今年的土拍楼面价，已经站上2万，现在整个天府新区最高成交楼面价也不过17900元/㎡。
从二手房数据上看，也同样如此。
以前锦江生态带很多盘，价格都不输于三圣乡和二八。
但目前三圣乡像528系列，二八的青秀系列，目前成交单价都还是稳定在两万以上。
而锦江生态带，不说二手房楼盘整体成交价上两万，包括御府天骄、翡翠公园，中海系列，最新的单个房源成交基本上都是在2万以内了。
2、三圣乡和二八未来整体趋于稳定，锦江生态带后期楼市压力依然较大。
个人分析，虽然受成都楼市整体大环境影响，三个板块都跌了，但三圣乡和二八基于核心城区位置优势和板块情况，即使未来成都楼市行情依旧疲软，整体下滑的空间也已经很小了。
但锦江生态带，价格上可能还有很长的路要走，压力也比较大。
为了更有说服力，我用三个板块近一年的二手房数据做对比（数据来源：贝壳）。
锦江生态带：2023年9月（挂牌均价2.54万/㎡）到2024年8月（2.22万/㎡）
三圣乡：2023年9月（挂牌均价2.25万/㎡）到2024年8月（2.14万/㎡）
二八：2023年9月（挂牌均价1.99万/㎡）到2024年8月（1.93万/㎡）
表面上看，锦江生态带目前的挂牌价依然最高。
但主要得益于板块内基本是二手次新房，不像三圣乡和二八，有大量楼龄偏大的小区，拉低整体数据。
在面对楼市疲软的大环境下，近一年三圣乡和二八的跌幅，已经控制的很好了。
而锦江生态带，目前下滑的趋势还是不乐观，贝壳数据近一年涨跌幅为-12.3％，而三圣乡和二八仅为-4.9％和-2.8％。
很多时候，并不是跌得多，就不会再跌。
为什么我说，三圣乡和二八趋于稳定，而锦江生态带还有很长的路要走？
因为流动性不同！
对比三个板块的成交周期，会明显看出来。
锦江生态带的成交周期明显高于三圣乡和二八。
意味着锦江生态带，即使在价格大幅度下滑的当下，二手房成交表现依旧不好。
面对流动性压力，未来大概率只有在价格上进一步调整。
（建议：对成都楼市有兴趣的朋友，可以到微信公众号“不鱼说房”看历史文章，里面有很多成都楼市的分析和成都规划信息，很有帮助！）
三、三个板块楼盘楼龄大及品质差的高层小区，价格会被市场压得很低。
这三个板块，都是前几年的发展板块，前几年板块内让出建设用地多，新建小区也较多，后期也同样还有土地会持续上市。
它不像成熟板块，新产品不多，受迭代更新的影响较小。
发展板块内，经过几年时间，新房产品不断流入到二手房市场，楼龄偏大，品质偏差的小区，必然会被大量新盘品质更新的迭代冲击。
不光是这三个板块，其他发展板块也同样如此。
发展板块，经过了几年区域的集中发展和打造，楼龄大及品质差的高层小区，在后期竞争力都会明显下滑。
其价格也会受到明显冲击，如果非自住，建议尽快卖掉。
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