济南房价如何走，买哪里，关键看这一点

时常有读者咨询，未来房价的走势。这是一个很容易回答，却不一定能答对的问题。

中国研究经济的专家很多，研究房地产的也不少，他们的观点都不一样，预测未来房价走势也是有的看多有的看空，何况我只是一个在这个行业里滚打摸爬的普通人？即便我的很多观点都印证了是正确的，但我依然不敢回答未来房价走势的问题。

虽然涨跌不好预测，或者说不敢预测，但在一个城市里，哪个板块更值得买，相对更有价值，还是可以讨论一下的。其实这个道理很多人也都明白，那就是：

产业聚集的板块，就是更有价值更值得买的板块。

这在很多城市都已印证。比如这一方面表现比较突出的是苏州。

前些天去苏州，和生活在苏州的朋友聊天，说到苏州房价最贵的区域，朋友说，就在工业园区。因为这里产业最多，苏州的产业大都聚集在这里，甚至还有专门的苏州上市企业产业园。

有产业才能聚集更多高精尖人才，才更有消费力，才能支撑起更高的房价，所以工业园区豪宅聚集，遍地开花。

这位朋友介绍之后，我就看了工业园区的房价，工业园区二手房均价高达4.3万元/平米，远远高于姑苏、吴中、相城、高新区等城区的房价，均价高过第二名的姑苏区1.5万，高过吴中、相城的一倍左右。真的是一枝独秀一般的存在！

我又看了看工业园区的几个板块，有的板块均价高达7.3万元/平米，即便低一些的板块均价也高达4.4万元/平米，如下面的截图，大家可以看看，这是近两天查看的价格。

看到这些数据，我还是很惊讶的，毕竟苏州既不是一线城市也不是省会，而之所以有如此高的房价，主要归功于产业聚集。

再说核心区房价，济南比苏州差了一大截。当然你可以说苏州经济更强，那我们看看和济南差不多同级别的城市，如南京、青岛核心区的房价如何。

我们看一下南京几个热点板块的二手房房价，像奥体、新城科技园等板块的均价都在4万+以上。

再往下看，更好一些的小区，单价都在四五万，甚至高达7万元/平米，这只是南京楼市的一斑。

青岛更不用说了，青岛的房价更贵，均价三四万板块太多了，像八大关的均价甚至高达5万+。

郑州和济南的经济情况差不多，虽然郑州楼市这两年萎靡不振，但是郑州核心区北龙湖一带的房价，还是远远高于济南，像这种某个楼盘单价4万+、5万+，甚至6万+的楼盘，可真不少，济南都很少看到这种楼盘。

反观济南，核心区房价徘徊在3万/㎡左右，至于未来会不会突破4万+，甚至更高，就看这座城市的发展水平了。相信在强省会战略的加持下，更有理由聚集更多的产业，打造济南的产业集群。

这一切也都在进行中，就像这些年不断有大型企业落地在济南，尤其是济南东部。所以，我们看到济南置业一个很明显的趋势，那就是买房来东部。

济南东南西北中，之前还有南部能吸引一部分购房者的目光，而现在，可以说只有东部最受关注，未来房价的天花板相信也是在济南东部。

为什么是东部，其实从每天早晚高峰堵车也能看出来，东部产业多，上班的人多，堵车也最严重。

从2009年奥体中心承接全运会之后，历经十余年的发展，东部已经是高楼林立，再加上汉峪金谷、CBD的建设，东部发展一日千里，从燕山立交桥向东，鳞次栉比的高楼，脉动着一座城市的经济。

而在东部，最核心的就是奥体CBD、汉峪金谷一带，围绕着这一核心形成济南楼市最热点的区域。

像CBD、汉峪、长岭山等多个板块受益于济南东强战略，在济南楼市一时风头无俩。

举个比较明显的例子：

刘智远，也就是长岭山片区，10年前这里还是城中村，荒芜一片，不见一个高楼。我当时去雪山片区还想，高新和雪山片区之间，怎么还有这么一片空白之地？谁能想到短短几年时间就大变样，现在这里的楼盘竟然在改善市场大受追捧。

有句话叫做三十年河东三十年河西，其实在这些年城市的快速发展中，都不需要三十年，十年就是大变样。

而长岭山片区的发展，一是得益于位于济南的经济大动脉经十路旁；二是得益于紧邻汉峪金谷的产业集群，经十路凤凰路这个路口的东南西北四个方向，高楼林立，几乎可以说是济南最著名的黄金十字路口；三是得益于历下区对长岭山片区的定位之高——长岭高科片区，是历下区重点发展的三大板块之一，是济南的产业之城，未来之城。华为总部及研究所、百度、济南人工智能计算中心等产业龙头相继落地，建设速度也是日新月异。

这一片区的发展，和苏州工业园区的发展如出一辙，是产业最为济南的一个片区。

不但片区内产业聚集，在片区周边，更是聚集大量的产业，有数据显示：

汉峪金谷拥有35万+全球精英涌入，89%省市政经商科资源集中、5大科创龙头汇聚、2300+金融机构、90+世界金融企业总部……

这些数字后面，是一个区域发展活力的表现，是众多高精尖人才的聚集，是强大的消费力。

有这些产业打底，片区的楼盘才能水涨船高，像银丰玖玺城，连续7年霸榜济南改善市场，连续2年获得省市销售的“双冠王”，已经迈上房价单价3万+的阶梯。

也是因为有产业打底，银丰玖玺城也有了冲击单价4万+的勇气！很多人看好银丰玖玺城，就是因为看好济南的东强战略，看好片区的发展！

当然，好地段也要有好产品，特别是当下产品更新迭代如此之快，改善购房者对好产品青睐有加。有好产品才是他们下单的理由，没有好产品宁愿空仓。

而银丰玖玺城今年推出的七期珑和院，作为第四代住宅，虽然争议很多，但绝对称的上好产品。之所以有争议，不就是因为超前，因为够新，更何况一个楼盘，不可能人人都喜欢。

第四代住宅的亮点就是空中庭院。毕竟在钢筋水泥的城市里，谁不想有一方庭院来慰藉平生？像这个中秋节，就可以在自己的空中庭院里看城里的月光。

随着人们生活水平的提高，改善居住不单是要个大面积的房子，还要更加生态宜居亲近自然。有一套大别墅有大院子固然很好，但在城市里，尤其是寸土寸金的核心区很难实现，但第四代住宅就相对容易许多，既有大平层的舒适，还能实现院落的梦想。这也是为什么全国许多城市兴起第四代住宅热潮的一个重要原因。

或许人们对空中庭院太过关注，关于银丰玖玺城珑和院的第四代住宅，大家的视线也太过聚焦于它的空中庭院，而忽略了珑和院其他方面强大的产品力。

我们简单罗列几个：

①珑和院23栋楼，65%的楼座都是单独一个单元。单独一个单元的好处有很多，比如两个单元的楼座，东单元的西户和西单元的东户，如果设计不好更像中间户；在容积率不变的情况下，多是一个单元的楼座，会让社区的通透感更强，居住也会更舒适。

②珑和院由汇张思建筑设计院总裁思图德亲自操刀设计，虽然有约6米多的挑高的空中庭院，但建筑的颜值丝毫不受影响，没有当下公建化立面的那种过于单一的表现形式，而是更有层次感；再加上珑和院全铝板立面，顶奢湾流“游艇式”建筑造型，多处运用更具美感的弧度造型设计，尤其是楼顶不惜重金打造的铝板“天空之翼”的造型，让整个建筑颜值别具一格，建成后绝对是一道亮丽的风景线。

③珑和院不只有空中花园，社区园林景观也是亮点纷呈。整体设计理念是以皇家贵脉、安缦度假生活的灵感为造园理念，重金打造的一轴五苑七花园景观。南大门最大宽度近50米，高度约9米；北大门最大宽度约70米，高度约12米，这种双主入大门的楼盘在济南当下就很少见。

不管南北大门，都不只是大门，更是融合景观在其中，像南大门酒店式落客环岛设计，北大门的“星空苍穹”顶，以及拾级而上步步高升的归家动线等，在归家的仪式感中，还有一种度假般的轻松感。社区内还有约1000㎡星际穿越主题儿童乐园，这是山东首个室内外融合的立体儿童乐园，无论是面积还是特色都堪称一流。

④珑和院户均面积高达205平米，足以保证圈层的纯粹性；所有户型均为电梯入户；标准层层高约3.1米，甚至有的户型层高约3.5米；约3.1米落地窗，真正让窗户落地，这一点在济南也不多见，济南大多数落地窗其实距离地面还有40CM左右；不必说约0.5的窗墙比，单就系统门窗、LOW-E玻璃，在济南的改善盘中有几个能真正做到？

⑤珑和院社区会所高达3700㎡，并且是双层设计，会所内有5星级恒温泳池等配套，相当的奢华。

⑥珑和院的另一大亮点是百万豪装。先看设计团队，郑忠、梁志天、梁景华等，五位设计师在业内都是大名鼎鼎，具有大师级的地位，从目前实景呈现的样板间来看，设计感十分突出，尤其是曲线的运用是一大亮点。

而在装修用材上，更是不惜重金，据说标准之高在全山东都是首屈一指。如多处运用具有高级感的奢石，比如入户门用的铜木装甲门，比如所有所用橱柜的漆面，均为豪华轿跑同款液态金属漆，比如全屋智能的5.0系统等，可以说从硬件到软件，皆是高标准配置，百万级豪装果然名不虚传。关于百万豪装，可以去样板间现场体验究竟。

⑦产品的亮点还在于户型上，从149平米到450平米，不但有多个户型选择，而且即便同一个户型，格局也不尽相同，不是定制化，胜似定制化，满足多种客户需求，这一点在当下也是难能可贵。

简单说了以上七点，说的很简单，很多内容没有提到。但是，仅从这些内容也能看到，珑和院的价值又岂是第四代住宅的空中庭院那么简单？

我简单梳理的这七点，任何一个拿出来，在当下济南楼市，放在任何一个楼盘，都是值得大书特书的亮点，而在珑和院空中庭院的光环下，却被淹没了。

其实我们还可以畅想一下，随着东部产业越来越聚集，有钱人越来越多，而像长岭山、汉峪等片区却无新楼盘供应的背景下，他们该如何选择。

这个时候，作为第四代住宅的珑和院，以强大的产品力，尤其是空中庭院独一份的存在，或许会更受改善客户青睐。