房价转向的开始

　　信心赛过黄金。

　　9月24日国新办新闻发布会上，央行、证监会、金管总局释放一揽子增量政策，力度空前。

　　房地产方面，接下来，存量房贷下调50bp、二套房首付比例降至15%、收储再贷款央行100%出资、延长支持房企融资政策期限、支持收购房企存量土地等政策措施将陆续落地。

　　业内认为，9.24一揽子增量政策有助于提升大家对未来楼市走势的预期，房价有望触底。但触底后，是会一直在底部徘徊，还是会反弹爬坡，尚需观察。

　　但对于买房人来说，至少不用再担心房价下行导致买后即贬值了。预计政策会推动一部分持币观望人群入市。但鉴于当前就业收入信心不稳，楼市整体行情能否扭转向上还是未知数。

　　01地产锐观察

　　存量房贷利率下调约50bp，超预期

　　此前开源证券发表的研报中有过测算，2024年二季度新发放的住房贷款利率为3.45%，而2023年8月调整后23万亿存量首套房贷平均利率为4.27%，中间相差82bp。而今年5年期LPR已经累计降息35bp，即剩余的47bp是存量住房贷款利率潜在可调降空间。

　　这次央行宣布将下调存量房贷利率约50bp，幅度甚至超过市场预期。同时，随着逆回购操作利率下调，市场预期LPR将继续下调0.2到0.25个百分点，增量房贷利率会继续下调。

　　意味着调整落地后，存量房贷利率与新增房贷利率几乎持平了。

　　这也响应了大众的呼吁。以100万元按揭总额、期限30年、等额本息为例，月供可减少约284元，利息总额可减少超10万元。

　　随着月供还款压力的降低，大家会适当提升他项消费，也会降低二手房抛压，对房价形成一定支撑，同时减少提前还贷及违规换贷行为，助推楼市稳定。

　　02地产锐观察

　　二套首付比调降至15%，超预期

　　本次政策宣布全国层面统一首套和二套的最低首付比例，将二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

　　申万宏源研究分析，本次首付比下降后将创历史新低，显著低于前两轮周期首套和二套首付比下限水平（2008年10月下限20%/40%、2015年3月下限30%/40%），也有利于推动居民加杠杆释放合理改善性需求。

　　但央行行长也明确，各城市可以因城施策，自主确定是否采取差别化的安排，并确定辖区内的最低首付比例下限。因此，后面还需关注尤其是一线城市的具体落地执行情况。

　　目前，四个一线城市的二套房首付比例分别为北京35%（五环外30%）、上海35%（部分区域30%）、广州25%、深圳30%。如果落地15%首付，加上四季度房企加大推盘促销，改善性需求有望集中释放，带动楼市整体提振。

　　03地产锐观察

　　收储加码，央行资金支持力度提升

　　央行行长宣布，将5月份央行创设的3000亿元保障性住房再贷款，央行资金的支持比例由原来的60%提高到100%。

　　国盛证券研究认为，在此前的模式中，央行资金支持比例为60%，即央行3000亿元+商业银行2000亿元的组合贷款，落地难点在于商业银行投放贷款部分要求的回报率偏高。

　　此次央行行长宣布央行资金支持比例提升至 100%，将会有更多的项目达到商业银行的回报率要求，同时也能相应大幅减轻地方政府资本金、补贴租客等方面的资金压力。

　　因此，国盛证券认为，该项政策会增强银行和收购主体的积极性，进一步推动地方收储，有利于更好地推动存量商品房去库存。

　　随着市场库存降低，也有助于推动市场化商品房的销售。

　　04地产锐观察

　　收储范围扩容，从商品房扩展至土地

　　央行将支持收购房企存量土地，在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时，央行可提供政策支持。

　　业内认为，收购存量土地可以缓解房企的资金压力，可以降低既有及潜在库存。

　　
国泰君安认为，“死库存”也是资产的一部分，一定对应着负债。盘活“死库存”，楼市才能走向下一阶段。

　　05地产锐观察

　　继续对房企敞开融资渠道

　　央行行长表示，将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底。

　　国金证券研究认为，通过将房地产金融政策延期，继续对房企敞开融资渠道，提供资金支持，减轻房企流动性压力，能够防止更多房企出险，稳定市场情绪。

　　招商证券同时认为，保障性住房再贷款央行资金支持比例提高、经营性物业贷款和“金融 16 条”延期、研究支持收购房企存量土地且提出必要时可由央行提供再贷款支持等，或进一步明确了对房企主体提供流动性支持的政策意图，或有助于巩固“信用底”，后续或可持续关注主体流动性支持政策的出台及落地。

　　国盛证券同时认为，目前新房销售持续承压影响房企回款，民营房企和混合所有制房企融资环境相对仍困难，仍有必要出台进一步支持政策，减轻房企流动性压力。

　　另外，业内预测，北上广深等核心城市应会进一步松地产，取消或调减限购、取消普宅和非普宅的区别等。国盛证券预测，快的话可能国庆节前就会有体现。

　　06地产锐观察

　　回调近尾声 房价触底来临

　　业内担心的是，此次政策从金融层面支持力度加大，需求侧延续鼓励购房者加杠杆导向，但在他们对未来房价、就业收入等还存有担忧的情况下，可能会削弱对楼市销售提升的效果。

　　但同时也有多位专业人士分析，央行将全国层面首套和二套房首付比例统一降至15%，或也暗示着房价已经触底。

　　因为作为按揭贷抵押物，如果房价继续较大幅度下行，会超过银行的风险承受度。

　　中金公司在一篇最新研报中表明，如果房价进一步调整，房价下调幅度超过首付比例家庭的房贷投放额占比的增长，或对金融体系形成压力。

　　此外，央行行长还宣布，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。多家机构预计，四季度还可能会追加财政预算，增发国债。

　　如国盛证券研究所言，本次一揽子政策如期而至，既有着眼当下的“放水”，也有布局长远的制度安排，还有直面问题的“对症下药”，这是政策转向的开始。

　　红姐认为，很大概率上，这也将是房价转向的开始。