国庆小阳春后，楼市依然「燥热」，为何？

文/秦闻月

上周末，财政部发布会相信大家都看了吧。

今天的大A也给出了热烈的回应，截止到本文推送时分，沪市3252.84点，上涨1.09%；深市10123.03点，上涨0.62%。

但说实话，股市是一门玄学，还是楼市相对更容易理解，回归到正题：

国庆小阳春后，楼市依然「燥热」，为何？

这其实是超出了我的意料。

我本以为，随着国庆后A股大跌，楼市的信心也会相应回撤，但却不曾想，楼市信心依旧「坚挺」。

昨天我特意询问了几个宁波中介、同行朋友，得到的回复基本都是，看房客户依旧络绎不绝，并且从新房市场逐步转向到二手房市场，三个层面分析下背后原因。

壹

首先自然是上周六的财政部会议。

我们再来回顾一下这次会议的四大看点。

第一，化解地方债。加力支持地方化解政府债务风险，较大规模增加债务额度，支持地方化解隐性债务，地方可以腾出更多财力空间来促发展、保民生；

第二，发行特别国债。发行特别国债支持国有大型商业银行补充核心一级资本，提升这些银行抵御风险和信贷投放能力，更好地服务实体经济发展；

第三，救房地产。叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳；

第四，保民生。加大对重点群体的支持保障力度，国庆节前已向困难群众发放一次性生活补助，下一步还将针对学生群体加大奖优助困力度，提升整体消费能力。

以上四条，核心关键就是「化债」。

地方债、银行债、房企债，地方债包括显性+隐性债务（据说超100万亿），银行债里包括国债、地方政府债、企业债以及房贷个人债等……

「化债」意义在哪里？

借新还旧，以时间换空间，让当前社会从上到下尽量保持良性循环，尤其是庞大的地方政府债务和银行债坚决不能爆。

至于房企债，前两年该爆得也爆了，其实已经无所谓了。800多万被执行人当中，估计至少有1/3是被房贷、房企债所牵累。

上个月，网传宁波某区体制内工资明年「保六争八」；

最近，又网传杭州临平区公务员工资都发不出来，是靠绿城拿了一块地才勉强发了工资。

以上，都让我们感觉到：

「化债」工作和动作已经不能再拖下去了，再拖下去就是「一荣俱荣、一损俱损」，甚至很可能要「动摇国本」了。

所以，某种程度来说，也是国运之战。既是国运之战，吃公家饭的体制内的同志们先上，买房理应分内之事。

贰

其次就是利率。

目前，首套房利率下调了60BP，相当于3.25%；存量房利率下调30BP，相当于从3.85%降到3.55%，这个利率也是有史以来最低的。

这个利率能不能「止跌企稳」？不能的话，毫无疑问，利率可能还要继续下调。

我们不妨回顾一下日本当年的降息历史：

1990年，日本经济泡沫破裂时，日本的基准利率仍然高达6%；

1994年，已经降到了1.75%；

1995年，降到了0.5%，距离0利率已经不远了；

1999年，日本才正式实施“零利率政策”（ZIRP），将利率降至接近0%。

换句话说，我们现在首套房利率还只是3.25%，还有巨大的下调空间。

当然了，你现在买房了，并不意味着未来就会吃亏了。因为今年存量房利率既然能够下调，那也就意味着明年也会跟着下调，前提是贷款利率持续调整的话。

要知道，现在政策的机动性和灵活性，早已超出了我们普通人的认知了。正如财政部部长的五个字表态：请大家放心。

叁

回到宁波楼市。

当前，宁波土地市场的新推地块供应量严重不足，尤其是主城核心区地块，而新房供应量也在加速去化，我们由此判定：

明年，将成为宁波楼市的重要历史转折点，宁波新房市场将进入到一个「相对短缺、供不应求」的新时代。

目前，宁波新楼盘优惠力度依旧诱人，可能是所有新一线城市里优惠力度最大的城市之一，根据我手头掌握的一些楼盘优惠名单数据显示：

目前宁波市场上有一些滞销新盘、工抵房优惠力度达到百万级，相当于表价基础的20%，甚至30%以上，这在新一线城市楼市里其实是不多见的。

为什么宁波新盘的优惠幅度会这么大呢？

原因倒也简单，因为宁波楼市本质上是一个内生驱动型的市场。

经济差、市场不好的时候，宁波楼市基本靠本地人拉，但本地家庭又户均两三套以上，没有大量购/换房刚性需求。

以上就导致了宁波新房市场出现了大幅度、大尺度优惠现象，更导致了前期盲目拿地的开发商为了尽快回血，割肉离场，比如：

招商、中海、保利、建发、伟星、滨江、建杭……

这些外来房企之所以降价幅度巨大，不是不看好宁波，而是由于宁波这座城市的购买群体性质所决定的。

前不久，一位已离开宁波的房企营销总不无伤感地跟我倾诉道：

这几年，外地开发商来宁波，真的还没几个赚到钱的，也就是绿城，甚至连滨江这样的房企都没捞到好处，但是这些房企真的也算是用心、用力了。

这位营销总所在的房企在宁波开发的楼盘，这两年因为市场不好，竞争太卷，楼盘的品质一直在做主动升级，花了几千万，但依旧吃力不讨好。

所以，面对当前的宁波楼市现状，很多外来房企其实达成了一些默契认知：

抗得越久，代价越大——财务成本、营销成本等方方面面支出就越高。与其这样，反倒不如痛痛快快，割肉救赎。

总之一句话，这市场既然有人在割肉，那自然就有人在捡漏。

所以，最近如果大家有「捡漏」需求，或想了解目前在售楼盘优惠情况的，可以加我个人微信聊聊（愿提供各大楼盘优惠名单，愿就楼盘返佣话题深入探讨）。

总之一句话，这市场既然有人在割肉，那自然就有人在捡漏。

另：如对「捡漏」杭州有兴趣，也可同加此微信。

微信号：rainwriter。