金茂+三环，就一定能打一手好牌？

金茂在北京有新动作了！

今天下午，丰台三环再出新地，这次没有你争我抢，反倒是久没动静的金茂，以底价拿下这块三环地块。

这则消息，不仅是因为三环地块的稀缺，更是因为几年没有动静的金茂这次出手了。

金茂消失在北京的两年去哪儿了？

项目层面上，这两年金茂府系产品力明显下滑，减配、维权事件层出不穷。

比如首开金茂望京樾被业主质疑书房充当卧室。

门头沟四道桥的长安金茂悦是有些原因的。

从疯传的长安金茂府变成长安金茂悦，相关业内人士指出，金茂府系产品有三个级别。

公司层面上，金茂的领导人、城市公司的变动多少也是有些影响的。

从李从瑞到张增根，一个时代结束了。

2023年撤销北京城市公司，相关项目由华北区域平台直管。金茂北京公司一时间动荡不安。

拿地层面上，从公开资料和机构数据中梳理了下，基本上集中在天津、青岛、宁波、金华等地，比如，2023年金茂在天津拿地金额为67.7亿元，位列当地TOP1。

作为央企，金茂不选择集中火力拿北京，上海等一线城市优质核心区的地块，反而退而求其次，这个失误很明显。即便两年前在北京拿地，比如西山金茂府，长安金茂悦，都是五环外。

而今，北京930新政后，金茂终于在北京，还是三环拿地了。

地块名称：北京市丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目FT00-0512-0010、FT00-0512-0015

地块：R2二类居住用地

拿地金额：40.13亿元（底价）

楼面价：5.75万/平

指导价：10.75万/平

这是25个月没有在北京拿地的央企中国金茂此次拿的丰台东铁营0010、0015新地块。

01

能否改善区域界面？

地块北侧距离南三环直线距离只有300米，铁10号线和5号线、亦庄线三轨辐射范围内，距离约800米。

此外，地块距离南侧北京金茂府的直线距离不过1公里。东侧直线2公里是包括东叁金茂府在内的分钟寺三兄弟。

商业配套有新业广场、首开福茂、京深海鲜市场等。

教育配套的话，北京市第十八中学、中央音乐学院附中、北京教育科学研究院丰台实验小学等，能够为居民提供优质的教育资源。

医疗配套的话，北京中医药大学东方医院（三甲）等在附近。

十一郎认为，周边配套还算可以，但城市界面只能说一般，都是一些老破小，属于回迁经适房聚集区，缺乏产业支撑，基本上是一个刚需板块，是否能够承载这样的项目？

02

产品还做府系？

地块属于东铁营棚户区改造和环境整治项目，分为南北两个地块，北侧地块0010地块较方正，用地面积2.07万平方米，容积率1.9，规划建筑规模3.89万平方米，建筑高度60米，预计会做低密豪宅大平层产品。

而南侧地块0015地块用地面积1.25万平方米，容积率高到2.7，规划建筑面积3.32万平方米，建筑控制高度60米。预计会补充一些改善产品。

还有就是0015地块还要求建设一处2000平的养老设施和300平米的社区综合文化室。

十一郎疑问的是，区域界面一般的情况下，金茂新地块做府系产品能否让人买账？

03

能否重新定义三环价格体系？

看看价格，金茂新地块住宅指导价10.75万/平，经营楼面价5.75万/平，5万/平的价差，有些利润空间。

二手房方面，北京金茂府一期的挂牌均价是10.46万/平，二期挂牌均价在10万以下，达到9.15万/平。

新房方面，分钟寺三兄弟成交均价在10.5万/平以上。

北京天誉150㎡和190㎡户型还有好楼层，共还有80套房源可供选择。目前成交均价10.61万/平。

东叁金茂府和合生缦云各还剩下几套房在售。前者已网签369套。

小红门中建星光里，整体网签均价7.68万/平，10月最新的网签均价低到7.32万/平。项目共有322套房子，2023年6月取证，目前去化率是63%。

户型面积段上，除了近40套三开间的四居室（128平），其余均为两开间三居室和两居室。两居室有两种户型：一种是东西朝向的70平米（共50套），另一种是中间户的77平米（共72套）。

南中轴的大红门三兄弟，9.5万/平指导价。其中去化最好的是金永定金茂府，还有10余套在售，网签均价9.27万/平。

中海和瑞叁号院，网签突破600套，还有80套待售。网签均价只有8.82万/平，而10月最新网签均价降至8.06万/平。

晚入市的中环悦府，不降价，但也卖不动。目前，中环悦府326套房源网签20套，网签均价9.19万/平。10月最新网签均价低到9.05万/平。

项目2024年3月取证，目前去化率只有5.83%。

其户型为建面约134-213㎡，全部是四居产品，具体为约134㎡、约137㎡（洋房）、约145㎡（洋房）、约166㎡、约176㎡、约213㎡。

十一郎认为，三环内遍地都是售价10万/平以上的新盘，尤其丰台这个豪宅混战的区域。但金茂新地块如果定价合适，除了本地改善客群，吸引一些东城、朝阳的高端客群也非常可能。

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