中海、华润、象屿、上海城投，148亿补仓上海！

就在刚刚！上海第六批次土拍结束，总揽金148.44亿元，中海、华润置地、象屿地产、上海城投拿地成功。

中海地产，总价32.13亿、楼板价69158元/㎡，击败保利置地捡漏杨浦地块，要为杨浦楼市再添一把火。

华润置地，总价46.12亿、楼板价19803元/㎡，摘下宝山南大两幅地块，上海销冠项目再添新货值。

上海城投，总价29.1亿、楼面价33500元/㎡，底价摘下闵行华漕地块，上海隐形地主无奈托底。

象屿地产，总价41.1亿、楼面价29200元/㎡，获取了闵行浦江超级地块，未来会形成上千套的供应。

本轮土拍成交情况，来源房小团

万万没想到，新政过后上海首场土拍，爆出了这两年罕见的超级大冷门：

4块地中3块底价成交，合计只有5家房企参与

不过这场土拍亮点也不少，中海意外捡漏杨浦，华润置地造城模式再度起航。

今天总爷就和大家聊聊，这轮上海土拍释放了怎样的信号。

01

中海捡漏，击败保利置地拿地

中海地产，总价32.13亿、楼板价69158元/㎡，击败保利置地拿下杨浦地块。

这是本轮土拍位置最好的一块地，没想到仅有中海、保利置地两家参拍，溢价只有2.32%。

尤其是参考隔壁缦云售价12.2万价格，这次6.9万的楼板价成本，利润空间非常充足：

中海“捡漏”成功，成为本轮土拍最大赢家

地块位于杨浦东外滩板块，距离滨江是有一定距离的，隔着波阳公园就是均价12.2万的缦云上海三期。

中海地块位置示意图，来源网络

两幅地块以组合形式出让，由K2-04地块+G2-5地块组成。

K2-04地块是纯住宅用地，总建筑面积约3.5万㎡，还包含了约2000㎡的风貌里弄。

G2-5地块则位于平凉路北侧，总建筑面积约在1.1万㎡左右，相对更加迷你，比较考验房企产品力。

中海地块位置示意图，来源网络

今年杨浦区的竞争可以说异常激烈，保利、合生、越秀、中建壹品、上海城投等房企几乎是上演了“白刃战”。

以中建壹品·外滩源著为例，他们从奢材运用、到设计颜值、到交付诚意、到功能实用，都创造了上海千万级别住宅新高度。

中建壹品外滩源著99㎡样板房实景图

不过对于刚刚在新天地、徐汇滨江取得空前成功的中海来说，很有可能会再次刷新杨浦产品的天花板。

目前中海地产在1-9月上海房企排行榜上，以415.22亿的全口径销售额位列榜首，断层式领先所有房企。

上海1-9月全口径销售排行榜，来源克而瑞

这次补仓杨浦地块，今年的上海销冠中海地产，已经在为明年做准备了。

02

华润补仓，销冠楼盘再续辉煌

华润置地，毫无悬念地以总价46.12亿、楼板价19803元/㎡，摘下宝山南大两幅地块。

两块地都临近15号线丰翔路站，11-01地块是商业、办公、住宅混合地块， ‍‍32-04地块是纯住宅用地。

两块地都属于华润置地在着力打造的丰翔路TOD商圈，这不仅是今年华润在上海的第一次拿地：

也是确定性最强、补仓最及时的一次

华润地块位置示意图，来源网络

一方面，不小的商业、办公体量，再加上旁边万象系综合体的建设，华润置地的造城模式将再次得到实践验证，这次拿地水到渠成。

另一方面，两个地块都紧邻中環置地中心·润府，是2024年至今为止上海唯一销售超1000套项目，这次拿地属于及时补仓。

华润地块位置示意图，来源网络

去年华润70亿拿下丰翔路站TOD地块，这次再花费46.12亿补仓，两次投入累计超过百亿，真可谓是大手笔。

销售业绩给华润做了强有力支撑，中環置地中心·润府已经 “六开六捷”，成为上海1-9月成交套数和成交面积的“双料冠军”，甚至还是全国1-9月全盘销售金额排名全国前五。

目前华润置地在1-9月上海房企排行榜上，以194.56亿的全口径销售稳居前三，延续了一整年的高光表现。

上海1-9月全口径销售排行榜，来源克而瑞

去年拿地后公示住宅规划，今天拿地后预计华润置地也会马上行动，期待这一次这个产品卷王+造城专家，还能为上海带来怎样惊喜。

03

象屿出手，斩获浦江超级地块

象屿地产，以总价41.1亿、楼面价29200元/㎡，获取了闵行浦江超级地块。

象屿地块位于闵行浦锦板块，由三个南北相连的纯宅地组成，加起来总建筑面积约有14万方：

未来供应上千套住宅，闵行浦江镇又迎来超级地块

象屿地块位置示意图，来源网络

其中01-02地块和01-03地块容积率都是2.4，03-02地块容积率为1.2，可以打造不同类型的产品组合。

虽然地块周边并不成熟，但是有8号线沈杜公路站地铁配套加持，再加上浦江镇的特殊区位，所以地块未来潜力还是非常不错的。

象屿地块位置示意图，来源网络

距离地块最近的是3公里外的大华星樾，连续两次开盘连续触发积分，大家纷纷感慨：

连大华的口碑都能卖好，浦江镇人气是真高

这几年象屿地产深耕上海五大新城等区域，集中在外环外区域拿地开盘，将整个集团重心都放在了上海。

目前象屿地产在1-9月上海房企排行榜上，以75.1亿的全口径销售额位列14位，虽有所下滑但依旧不容小觑。

上海1-9月全口径销售排行榜，来源克而瑞

对于这家雄心满满的国企来说，拿下这块超级地块，意味着一次重要的货值补充。

04

上海城投，无奈托底闵行华漕

上海城投，以总价29.1亿、楼面价33500元/㎡，底价摘下闵行华漕地块。

这块地位于闵行纪王镇，周边刚刚完成大规模旧改，所以配套、界面都比较一般，地铁距离也比较远。

上海城投地块位置示意图，来源网络

原本华漕凭借大虹桥概念连续火了好几年，但是这两年随着大虹桥一二手倒挂的消失，热度急剧下降，这块地未来前景并不明朗。

相比其他几家国企、央企的补仓，上海城投的托底显得有些无奈，更属于本地国企的责任。

很多人不太熟悉这家低调的上海国企，扎根上海的上海城投，可谓是：

上海真正的隐形大地主

就在这个月，他们刚刚以70.8亿拿下了黄浦豫园旧改地块，这次又豪掷29.1亿托底大虹桥，今年在上海已经花了百亿拿地，仅次于招商蛇口。

目前上海城投在1-9月上海房企排行榜上，以89.01亿的全口径销售额位列12位，始终是上海市场不可忽略的重要力量。

上海1-9月全口径销售排行榜，来源克而瑞

对于这家大地主来说，更多的是从城市需求出发配合拿地，所以你会看到他们产品的跨度非常大。

最近他们在黄浦老城厢，推出了超级大平层入露香园·天誉，面积段从260平到900平，直面隔壁港资嘉里的竞争，非常具有挑战性。

露香园·天誉效果图

不过对于这家本地国企来说，销售业绩从来不是首要的，如何配合城市更新才是重中之重。

05

依旧严峻，楼市还远未逆转

今天这场土拍，无论是参与度还是结果，都出乎了很多人意料。

四块地只有五家房企参与，只有一块地有两家房企竞拍，本地国企还出手托底…

新政还未满一个月，开发商信心怎么就没了？

一方面，这次土拍整体供应并没有太多惊喜，市区核心地块没有出让。

位置最好的杨浦地块，也并不是滨江一线，相比之下对于谨慎的开发商来说，这时候按兵不动可能是最好的选择。

另一方面，有几块地都早已明确买家，所以看上去没什么竞争。

比如华润的南大地块，华润肯定是不会让别的房企来享受自己打下的TOD基础，也不会有人愿意在万象系TOD隔壁造商办。

不过土拍还是反映出不少问题，开发商信心并没有恢复，楼市前景依旧严峻。

新政虽然目前对上海楼市产生一定刺激作用，但身处前线“听到炮火声音”的开发商们，显然并没有逆转对楼市的判断。

不过有危也有机，明年年初市场新房供应会减少，这几家有担当、有野心的房企，明年会占据上海市场的先机。

如果这种冷清的情况再延续，那么即将会有更猛的新政将出台。

对于本轮土拍，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。