融创、碧桂园、华夏幸福，中国房企的困兽斗！

融创换道，碧桂园还债，华夏幸福创新“置换带”。

马云说，没有马云的时代，只有时代的马云。这句话，对房企大佬们也适用的如此严丝合缝。

各位主子好，每周一叨，理性开炮，我是叨主周一叨。

房企崩，失业众。没有牛马拱槽的企业，显然不是不想牛马众多地给自己犁田耙地，而是实在是“地主家也没有余粮”。

从近一年每月的百强房企的排名来看，前三名已然是“旧貌换新颜，老朽变新秀”。保利、中海、华润三位妥妥的一字“央”，开始主宰这片财富的沃土。

曾经的行业一哥万科被踢出前三，曾经的宇宙第一房企碧桂园混到了第二梯队，北方雄主融创再也未创出新战绩，河北第一霸华夏幸福再也没让人看到“幸福”…

掐指一算，房企江湖已远去了几个春秋，这些英雄并未迟暮，也并未消亡，只是在另一个远山深林里苦练着心性，雕琢着工夫，伺机卷土重来。

近日，有消息称，融创内部正在酝酿成立一个新的资本平台——而今资本，它将独立于融创原有地产开发体系，主要任务是引进外部资方，整合代建体系，切入地产不良资产淘金赛道。

新的资本平台起名“而今资本”，或许正出自“雄关漫道真如铁，而今迈步从头越”的诗句，这也暗示着孙宏斌将重新坐在新牌桌上，赌一个新的市场机会。

名字即格局。命名即战略。

在房企江湖的华山顶上，也只有孙宏斌具有侠之大者的好名声，在江湖上也强过王石和杨国强等人。

而最彰显其胸怀的，莫过于他每每给自己企业命名的显学，从“顺弛”到“融创”再到“而今”，细思皆是行家智慧与谋略。

“而今”，不仅是从头开始的勇气，更是全新出发的锐气。

据悉，融创的设想是，通过而今资本，给资方找到合适的不良资产投资机会，给行业项目方找到能够解套的资金。而融创自己，不仅在资本那里能有一部分利润分成，还能赚取代建收益。

显然，从当下行业的痛点来看，孙宏斌这次在困境中的转向，或许又押对了。

10月25日，碧桂园同样出招，提前还清了2022年发行的公司债券“22碧地03”，本息共计2.07亿元。

这笔“大额”支付，也意味着碧桂园正从债务牢笼中走出。因为，就是

去年同期的10月，它可是连1537.5万美元的外债利息，都难以支付。

而回看彼时的碧桂园，可谓四处受敌：前有超200亿美元境外债，后有近150亿元境内公开债；左有超3100个在建项目待输血，右有远不能覆盖还息压力的销售额。

难道短短一年之后，碧桂园就自救成功，财务困境解除了吗？

显然没有。

正经社分析师注意到，碧桂园在发行“22碧地03”债券时，将持有的珠海万达商管股份作为了反担保措施。这意味着，若它未能履行债券偿还义务，担保方可以通过处置这些股份来弥补损失。而若要将这些股份出售给购买方，则需解除之前为“22碧地03”债券提供的股份质押。

也就是说，这次提前兑付，更多是为了推进万达商管相关交易程序而硬撑。

时代的封面重新换了天地。潮起时，碧桂园如猛龙过江。潮落后，碧桂园则是困兽犹斗罢了。

2024年10月19日，华夏幸福发布多条公告。其中，涉及“200亿元”的“债务重组计划之置换带方案”令人眼前一亮。

所谓“置换带”，简单理解，就是以置换带走债务。按照“置换带”计划，华夏幸福拿出价值200亿元的资产（园区），交给廊坊某国企，国企拿到资产，同时接下华夏幸福200亿元债务。

对于债权人而言，这一过程，让债务人变成了国企。但是，这一债务、债权变更，附带一个条件，债权人还要拿出与债务对等的融资，即最终200亿元贷款来支持国企。

真是“城会玩”。要说华夏幸福，它在地产业的最大贡献就是模式创新。

从最早的“一个北京城，四个孔雀城”创新地实现了以产品命名联动营销的模式，到后来的“我爱北京天安门正南50公里”的创新产城模式，华夏幸福的基因似乎永远和别的房企不同，他永远在夹缝中能思谋出路，在竞争中独创存活之道。

当然，他也享受到了创新带来的“幸福”红利。

而“置换带”，显然又是行业的又一创举。“置换带”的精彩之处就在于，像其“产城”的成功一样，又是三方共赢的模式。

首先，对华夏幸福而言，在今天的市场中，兑现200亿元的资产是不容易实现的。以200亿元资产，带走200亿元债务，这笔置换，换得很值。而且，虽然资产、债务兑出，相关资产的运营，华夏幸福仍能参与。华夏通过置换，实现了轻资产运营。

其次，从国企角度讲，国企发展需要具体项目支撑，拿到一个优质项目，同样也不容易，包括200亿元配套资金，所以，“置换带”等于直接一步铺垫妥了国企的未来项目。

最后，对于债权人而言，债务被由华夏幸福换成了国企承担，风险度直接降低，而且，新增贷款又在孵化国企

（政府支持）

新项目，实现了新的贷款出口。

所以，真的很佩服王文学的商才和智慧，每每困局中，他总能找到翻盘的那个按钮。

一个“置换带”，带出了三方的现实需求，且都提供了解决方案。

然而，华夏幸福能否从没落的阴影中走出，就看“置换带”这味他自开的药方，能否标本兼治了。

时代的大纛换了王，地产的风光不再狂。

中国民营房企的每次转向和换道，都意味着一段血泪交加的历史，也预示着一个全新时代的到来。

这个时代，陌生又熟悉，混沌又清晰，时代里有英雄的背影，也有侠客的故事，但或许再无他们的舞台。

当属于你的时代远去，即便你站在时代的剪影里很美，但对于未来来说，也不过是困兽犹斗罢了！