独家重磅 | 北京楼市将取消地价上限？！“好房子”越来越多了

北京楼市最近的楼市比较热闹，取消普宅/非普宅标准后，地产十一言团队获独家重磅消息：北京楼市部分地价已经取消上限！

北京作为中国的首都，土地之稀缺性不言而喻，从2021年开始，国土部联合发文，规定北京土地的入市的合理上限，溢价率不超过15%。也就是说，北京土地拍卖价不得超过挂牌价的15%，给北京地价带上了紧箍咒。

最近，一直奔跑在一线的言公子发现，位于丰台区万泉寺村棚户区改造0024地块入市，却未设置地价上限，也未设置未来商品住房销售指导价！成为北京3年多以来首个不限地价的地块。

而就在11月22日，又一个不设地价上限和销售指导价的地块也计划入市了，那就是昌平区东二旗地块。地块挂牌起始价为21.077亿元，并未设置地价上限。同时也没有设置未来商品住房的销售指导价。这也成为了北京3年多以来第二个未设置限价的新房地块。

有粉丝问言公子，北京土地限价是不是要取消了？言公子特意查询了诸多资料，也跟同行交流了一番，发现，北京土地放开限价是个别现象。

仍然有一些土地挂牌之时，仍然有限价。比如，在上周挂出的“好房子”地块亦庄X24地块。

该地块挂牌起始价为34.8亿元，地价上限设定为40.02亿元，当竞买报价达到地价上限时，则转为现场竞报“现房销售”面积的程序，现房销售面积上限为1.6万平。当这上限达到时，则将转为现场摇号方式确定谁拿地。

该地块未来商品住房销售指导价为期房7.7万元/平米，现房7.9万元/平米，具体价格可有5%的浮动。

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DICHAN SHIYIYAN

昌平区北七家镇东二旗村地块位于未来科学城东区西侧，周边有地铁17号线的未来科学城站。

地块东侧在建的昌平首家、北京规模最大的山姆会员店，计划于2025年底开业，地块西北角将建一个幼儿园，附近还有首师大附中昌平校区等。

不利因素是地块西北侧250米处是八仙陵园，占地约6000平，有数千个墓碑（据说在搬迁了）。八仙陵园东南侧，紧挨着北京国贤府围墙还有一片村里的墓地，距离小区更近。

从产业来看，主要依托未来科学城，以及昌平新划定的自由贸易示范区。

地块周边的次新和新房价格基本都在5万/平以上。言公子了解到，板块产品存在断层，北七家和天通苑块想要买改善类产品很难。

东二旗地块用地面积约7.9万平，建筑规模约10万平，住宅部分容积率只有1.3，未来大概率会做改善产品。

在规划条件上，东二旗地块略微宽松，主要体现在部分楼栋高度可提高1层至9层，两块地内总计不超过3.9万平方米的用地建筑高度可至27米，还有，减少了居住地块街坊路，更有利于建筑排布。

距离最近的北京国贤府，同样容积率1.3，控高24米，户型面积段115㎡-180㎡，得房率90-92%。

项目于去年11月9日取证，共822套房源。截至今年11月22日，网签453套，去化率55.11%，已签约面积55880.38㎡，成交均价约5.6万/㎡，总签约金额约31.24亿元（超过27亿拿地价）。

附近新盘还有温哥华森林，周边二手房有别墅京基鹭府、东方普罗旺斯、融创北京壹号庄园等，万科翡翠公园、融尚未来、未来金茂府等。

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DICHAN SHIYIYAN

亦庄新城河西X24地块，该地块用地面积约6.7万平，住宅用地面积约3.08万㎡、地上建控规模约7.7万㎡，容积率2.5，建筑限高80米；住宅配建8000㎡教育、3.7万㎡商业和2块绿化用地，商业控高80米，以旅馆、商业为主。

地块距离亦庄T1线泰河路站仅200米，但很多人和言公子反映，这个线路有和没有没什么区别。

值得一提的是，土地出让文件中也提前约定，该地块将打造“亦庄好房子”模式。

1、土地出让文件中约定，鼓励该项目设置不超过1千平的首层架空空间，架空层层高不低于3.6米，在3.6米至4.9米之间，这部分面积不计入容积率。架空层只作为公共开敞空间，提供公共服务功能，不得作为停车、车行交通空间或商业用房使用。

2、鼓励该地块设置风雨连廊。需落实以下要求：有顶盖、无围护结构、有围护设施、两侧不封闭的，按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积1/2计算建筑面积,但该面积不计入容积率。

说到这，X24地块会成为继龙湖观萃、金茂璞逸丰宜之后，北京第三个设置架空层的项目。相信北京楼市未来设置架空层的新房会越来越多。

尽管如此，也并不能保证未来的销售很流畅。一是取决于片区供应。河西之前供地比较集中，有中海京叁号院、招商玺等，附近有龙湖天街、北京二中经开区学校、亦庄实验学校等资源。目前，周边新房项目，成交网签价在7.8万/平左右。

招商玺房源960套，期房672套，指导价7.7万；现房300套，指导价7.9万。截至今天，招商玺期房网签209套，网签均价7.7万/㎡；现房网签32套，网签均价7.8万/㎡，网签价格和指导价几乎持平。

容积率上看，X24和京叁都是2.5，招商玺是2.3，三个项目基本可以持平。

X24位置，比招商玺甚至板块内前几年其他项目都要强。而京叁距离T1线超过1公里，招商玺大概有700米。X24明显对通勤党更友好。

在二手房方面，亦庄金茂府近90天只成交了一套房源，均价降到8万/平。

二是取决于地块未来要做的产品。据京楼小红姐报道，亦庄过去10年卖的房子，两极分化非常明显。要么90㎡以下的刚需户型，存量只有3套。

要么直接140㎡以上的超级大平层，现有存量440套。目前现有存量最多的是140-160平，160套。期待亦庄河西出现一些100-110㎡左右的三室和120-130㎡四室的房子。

亦庄河西X24地块的产品，大概就会考虑市场需要做100-130平的改善户型。

好房子越来越多的未来，叠加政策利好，希望北京楼市能有个完美的收官月。

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