成都这些板块，抓住这波房产市场热度机会！

这一波成都楼市热度，对于很多投资买房占比大的区域而言，我认为是一个很好的机会！

抓住热度，进行新一轮的去投资化，减少投资客占比，吸引自住群体。

用更通俗易懂的话讲，就是建议这些区域的投资客趁热，把手里的房子卖掉，别干惜售，想着未来还能涨这种傻事。

因为投资买房占比大的区域，最大问题往往是供需明显不平衡，导致房价难以支撑，一旦过了早期的野蛮预期提升阶段，在房价高点过后往往是漫长的下跌阶段，区域内一些房源甚至会经历几次交易，才能结束价格下跌。

对于这些区域，每次出现大跌苗头时，出一些刺激拖一下市场，让顶不住的房东割肉离场，想进来的购房者进场接盘。

在我看来，很多时候出来各种利好不是为了救活，而是为了让房主心存侥幸，不至于疯狂挂牌踩踏，分批消化存量。

让房价降得慢一些，把时间拉长，尽量不出现大跌的情况。

每次交易，都意味着有新人接盘，来分担部分跌幅。

钝刀伤人，疼是疼，但不致命。

短期内的回暖，其实就是出手的机会。

因为在刺激利好出现后，短时间内，房价反弹或者横盘，然后继续进入到长期的阴跌状态。

（对成都楼市有兴趣的朋友，建议到微信公众号“不鱼说房”看历史文章，里面有很多成都楼市的分析和成都规划信息，很有帮助！）

高投资区域，楼市要想正常化，必须去投资，区域逐渐吸引自住群体，通常会经历四轮交易：

第一轮：区域往往是概念性的全新板块，区域早期几乎全是新开发楼盘，配套不成熟，甚至会叠加地段位置差，但在概念加持下，有热度，吸引大批投资客买入。

第二轮：被早期区域发展表现和楼市热度迷惑，认为区域未来发展潜力大，带有上涨预期的自住购房者入场（也就是大家说的投资兼自住），往往是高位接盘（一方面新房价格已经逐渐涨起来了，另一方面二手房房东普遍高预期售卖），这个阶段买入往往是最惨的，不仅要承受几乎是最大的亏损，还要面临各项配套不便带来高昂的时间成本和生活支出成本，这部分购房者，要么继续硬撑，要么承受不了黯然卖掉离场。

第三轮：主要就是自住群体，经过了上一轮（买入新房一直没有卖的投资客），或者上两轮（投资客+自住兼投资）在市场反复的价格磨合后，买入成本比高低已经下降很多，随着时间发展，自住的便利度也相对好起来了，选择该区域自住。最后因为小区品质或者面积、舒适度、位置的各种影响因为置换需求，将手里的房产再次流入到二手房市场。

第四轮：纯刚需自住，区域房价已经被市场打磨的差不多了，基本上价格也和配套，品质呈现相对应的正比了，也许还有下跌的空间，但已经非常非常小了，没有什么太大的风险，具备较强的自住性，但也褪去了提升性，普遍是一些在区域周边生活工作的人群购买。

只要每一轮能顺利找到接盘，那么最终区域房价会得到稳定，怕就怕很多区域，进行到第一轮、二轮，长期都进入不到第三轮。

想救都很难！

比如成都购房者最熟悉的视高（天府新区眉山市部分）。

你们觉得视高为什么能从高点一路降？

就是因为第一轮过了，第二轮很多都没进行下去。

根本没办法完成区域从投资到自住的转变。

对于成都的购房者而言，记住买新板块，要么位置好，要么价格低，二者必须满足其一。什么规划，什么未来，什么设想，都没有意义，对于全新的区域，只能用可控因素去降低风险。

比如2018年前的天府新区（买入价格低），比如现在的锦江区3.5环范围，金融城三期-林家坝-白鹭湾（价格贵但胜在位置！）

因为成都已经不再继续“摊大饼”的发展模式，这两年成都有热度的新板块，主要都在核心城区，比如前面提到的锦江区3.5环沿线，成华区的北湖等等。

近郊、远郊，基本上都是由新板块经过一段时间打造建设后的发展中板块，比如秦皇寺、东安湖、怡心湖等等，基本上没有全新的板块出现，即使有热度也很低。

其实核心城区的新板块，基于位置，基本上风险都可控，出现价格较大幅度下跌风险的概率很小。

目前其实真正风险比较高的，还是近郊、远郊的发展板块。

对于一个近郊、远郊的发展中板块来说，观察区域空置率，是普通购房者，最直观、便捷对这些区域楼市风险判断依据。

对于高空置率的区域，我对区域的房价持悲观的态度。

因为空置率高的区域，本质上就是没有自住化的区域。

我认为，不管它现在的价格是否出现短期回暖，在区域空置率没有真正改善前，长期看都会是以下跌为主要趋势。