总揽金307亿！保利、华润强势夺地，大爆发了！

就在今天，上海第七批次土拍激战继续。

今天三块地延续了昨日势头，几家国央企互相竞价难解难分、大幅度溢价拿地：

两天10块地成交，7块地溢价，总揽金约307亿！

本轮土拍情况，来源地产营销总

昨天与新杨思地块擦身而过后，保利发展成为今日土拍的最大赢家。

保利发展先是以总价32.9亿、溢价26.55%摘得唐镇地块，刷新唐镇地价纪录。

随后保利发展又联合上海建工，以总价28.7亿、溢价17.18%抢下东外滩地块。

在最后压轴竞拍中，保利发展以总价15.2亿、溢价16.27%斩获江浦公园地块。

今天总爷就和大家聊聊，保利发展“帽子戏法”成色如何，各大国央企为何敢于溢价拿地。

01

保利发展

帽子戏法，势在必得

老大哥保利发展昨日空手而归，今日成为绝对主角，其实是意料之中的事：

他们本次报名参与4块地，其中有3块都在今天

昨日在“新杨思地王”史诗级争夺战中，保利发展联合体也是几乎一路跟到了最后，足以可见其对上海持续深耕的决心

首先是上午唐镇地块的争夺，这块地是二号线唐镇站上盖，也最近几年唐镇出让的位置最好的一块宅地。

唐镇地块区位示意图，来源网络

地块北侧的2个新盘，分别是华发半岛华庭、安高·申宸院，两个楼盘都卖得很火，引发千人摇号。

唐镇地块区位示意图，来源网络

大家对板块的价值潜力形成共识，于是可以罕见地看到，上海楼市的前五位巨头难得同框，一起参与了这块地的角逐：

保利发展、招商蛇口、中海、华润置地、绿城&金茂

最终经过73轮竞争，保利发展以总价32.9亿、溢价26.5%摘得唐镇地块，毫无悬念地成为唐镇新地王。

考虑到之前板块新房单价突破7万，这次又大幅度拉升楼板价，期待保利发展可以为唐镇带来一次全新的产品升级。

紧接着，在杨浦地块东外滩地块争夺中，保利发展再次让大家见证了其强大决心。

本次出让的东外滩15-01地块，位置极为优秀和核心，紧靠着超级红盘中建壹品浦江之星，走路就能到达美团、哔哩哔哩总部。

东外滩地块区位示意图，来源网络

无论是产业配套、交通区位，还是滨江人文环境，这都是今年杨浦最瞩目的地块之一，自然也吸引了巨头们参与竞拍，包括：

保利发展&上海建工、招商&越秀、中海、华润置地

最终又是保利发展笑到了最后，他们联合上海建工，以总价28.71亿、溢价17.1%抢下东外滩地块。

一方面，保利发展对东外滩极为熟悉，今年7月他们刚刚以8.85万/㎡摘得“杨浦地王”，推出了代表其最高产品力的「保利·外滩序」。

保利外滩序区位示意图

另一方面，他们再次选择与老搭档上海建工携手，双方曾合作开发红盘「保利建工海玥天汇」、「保利建工·海玥锦上」等 ，彼此存在优势互补。

总爷观察到，在拿地后第一时间上海建工就发出海报，可见对本次拿地非常重视。

本轮土拍的压轴地块，是杨浦O2-07江浦公园地块，同样引发了很大关注度。

这块地位于著名的江浦社区，配套成熟交通便利，紧邻轨道交通12号线、18号线江浦公园站。

江浦公园地块区位示意图，来源网络

与此同时，地块不远处就是热销超200亿的神盘仁恒·海上源，再加上地块体量较小，安全性也比较高。

相比东外滩的几幅地块，江浦公园地块生活氛围更加成熟，几乎提前锁定超级红盘

也正因为如此，这块地参拍热度不低，甚至连很少出现在公开市场的本地城投，也亲自下场也参与其中，参拍企业包括：

保利发展、中海、华润置地、越秀、上海城建

最终保利发展上演帽子戏法，以总价15.2亿、溢价16.27%斩获江浦公园地块。

今年上海市场竞争格局异常激烈，而保利发展始终能够位列前五，老大哥始终是上海市场顶梁柱之一。

1-10月上海房企销售排名，来源中指研究院

除了长期深耕和产品提升，土拍市场的果断出手也必不可少，上演帽子戏法后，保利发展为明年备足了货值。

02

土拍复盘

预期拉升，巨头主导

现在回顾上海第七批次土拍，无论是房企的参拍热情，还是溢价率表现，都大大出乎了很多人意料。

1. 土拍热度利好楼市，拉升新房价格预期

其实最近三年，上海宅地供应已经大大减少，市场信心明显不足。

这次看到头部央企为了热门地块，不惜竞价上百轮，不断刷新板块纪录，无疑是为上海楼市注入了强大信心。

近三年上海宅地出让情况，来源网络

比较直观的体现就是，昨天新杨思地块刷新纪录后，板块未来预期被拉升到11万/平。

据说这次认筹新杨思·上园的客户，感到非常的幸运，这就是对新房市场最直接的利好：

土拍市场的热度，会直接传导到新房市场

尽管上海楼市仍存在不确定性，这些头部国央企敢于出手拿地，至少代表着开发商层面的积极态度。

2. 上海楼市新格局，国央企主导产品升级

本轮参拍房企多达20家，除了少量托底、拼盘的房企，绝大都是实力强大的国央企巨头。

本轮土拍情况，来源地产营销总

其中出手最频繁、拿地决心最强的9家国央企，也是目前上海市场绝对主力：

中海、招商、保利发展、华润置地、金茂、绿城、越秀、保利置业、象屿

除了这几家巨头之外，还有很多国企也频繁参与，比如浦发、安徽高速等国企，代表着长期深耕上海的实力国企。

还有部分首入上海的央企，也展现出十足的黑马成色，比如拿下南大地块的中建七局，代表着上海楼市的新锐势力。

就在不久前，上海公布了12月第八批次集中土拍清单，7幅地块静待各路国央企的持续加码。

上海第八批次土地供应情况

在投资收缩的大背景下，各大房企敢于重仓上海、溢价拿地，也说明了谁才是全中国最适合投资的城市。

为了能够实现溢价拿地后的利润，各大房企也势必会拿出更有诚意的产品，上海新房品质即将迎来新一轮产品迭代。

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