干货满满，这场关于2025年苏州楼市走向的论坛都说了什么？

迷雾终将散去，行业正在迎接新的曙光。

房地产市场企稳的重要性，在2024年四季度被全面放大。

从9·26政治局会议提出“止跌企稳”开始，本轮房地产市场行情迎来了新的转折，也为苏州房地产市场带来了四季度的“翘尾收官”。

四季度的翘尾，极大提振了楼市信心。但关于市场的担忧仍然存在：这种行情能够持续吗？后续还会有新的“政策”出台吗？

面对前路，“不确定”一定存在。但，用确定的进化力，拥抱不确定的未来，就一定能把握正确的方向。

1月14日，克而瑞苏州机构|克而瑞苏州房产测评主办、苏州市房地产行业协会指导的《重构·进化——2025年苏州房地产发展论坛》，在苏州凯悦酒店隆重举行。

克而瑞研究中心总经理林波先生、苏州市房地产行业协会副秘书长付正乔先生、克而瑞苏常区域总经理戈文问先生、各大房企领导与代表们现场共同参与。

苏州市房地产行业协会副秘书长付正乔先生为本次活动进行了热情洋溢的开场致辞。

PART01 筑底分化，止跌回稳

克而瑞研究中心总经理林波先生《2024全国房地产市场回顾与展望》为主题进行了演讲。

回顾2024年，行业在“变与不变”中砥砺前行，未变的是行业销售、投资、新开工依然承压，但也有好的消息传来。9·26政治局会议首提“止跌回稳”，四季度成为一道明显的分水岭，房地产市场又一次站上了重要转折点。

站在2025年开端，林波先生用全方位的数据和精彩解读带大家一起回顾了2024年全国房地产市场发展变化，并给出了2025年的方向预判。

一、房地产政策全面重构

2024年，房地产政策由纾困转向全面救助，9·26政治局会议首提“止跌回稳”，成为这一轮中国房地产重要的转折点。此后，中央多个部门打出政策“组合拳”。

目前，限制性政策基本解除，房贷利率和首付比例降至历史最低，住房交易全面降税，同时，供给端政策也在加快落地。

二、销售持续承压，分化持续加剧

2024年，一二手房总需求趋稳，一线城市同比正增7%。

新房成交：销售、投资、开工承压下行，但百城新房成交四季度止跌，出现脉冲式行情。高端住宅占比提升，2024年全国11个超百亿神盘，10万元/㎡以上楼盘达8个。

二手房成交：2024年，30个重点城市二手房成交面积为2.3亿平方米，创历史新高，一二手份额开始逆转。

房价走势：房价回调，四季度企稳。一手房价格回到2019年，二手房价格回到2017年。

土地市场：一方面土地投资继续下行，重点城市拿地开工率不足五成；另一方面土地投资集中度上升，房企拿地主要聚焦一线及重点城市。

房企格局：企业销售持续承压，百强房企2024年累计销售操盘金额同比降低28%。千亿房企共11家，数量回到2016年。

三、房地产行业未来趋势展望

2025年政策发力点以“保主体”为主，存量土地回购将是核心引擎，解决存量土地积压，拉动房地产投资，推动房地产止跌回稳。

预计2025年上半年止跌基本完成，部分城市将率先回稳。产品层面“良币驱逐劣币”成为趋势，对于房企而言，机遇与调整并存。

PART02 进化&重塑

面对全国房地产市场的筑底分化，苏州2024年房地产市场又交出了一份怎样的成绩单呢？

克而瑞集团苏常区域总经理、克而瑞常州房产测评首席分析师戈文问先生以《进化·重塑》为主题进行了演讲，就苏州城市发展、楼市政策、土地市场、新房市场、二手房市场、房企格局、产品迭代等全维度进行了分析和解读。

在戈文问先生的解读中，我们看到2024年苏州房地产市场整体仍呈调整态势，但我们也在调整中看到了苏州楼市面向未来的进化力。

01苏州城市价值全面增长
2024年，苏州全市预计实现生产总值2.67万亿元，预计增长6%左右，增速居全国GDP万亿城市前列。这种良好的增长势头，让我们看到苏州超级强大的经济底盘。

2024年以来，苏州工业生产总值进一步大幅跃升、外贸经济明显回升、文旅产业欣欣向荣、高新技术产业产值占比持续提升、有效投资持续扩大、消费潜能不断释放……

与此同时，2024年还是苏州交通大年，内外交通便捷度大幅提升：地铁里程突破350公里，实现9轨并行；沪苏湖高铁、新投用苏州南站、盛泽站两个高铁站；国际铁路枢纽苏州北站扩容开工；苏州东站确定新增；苏州通用机场明确新建；苏州低空经济发展快人一步，成为全国低空经济示范区……

城市价值决定资产价值，苏州城市价值的全面增长，无疑是房地产市场发展稳定的最强动能。

02房地产市场持续缩量提质

以“化存量、控增量、提质量”为总目标，2024年苏州房地产市场从政策、土地供应结构，住房市场表现等多方面来看，市场供求结构正在进行全方位调整。

政策方面：2024年，苏州房地产政策进一步优化，除了明确优化首套房认定标准，进一步提高公积金贷款额度、提供新房契税补贴等促需求政策外，关于去库存、调结构的政策也进一步发力。尤其是优化商品住房结构方面，2024年苏州发布了全新的住房品质指引方针，还从政策端大力推动“第四代住宅”、“两智一全”住房建设，为建设苏州模式的“好房子”提供了方针指引。

土地供应方面：2024年，苏州土地供应延续缩量模式，全年市区涉宅地块成交总建约214万㎡，同比下降59%。与此同时，从亩单价来看，2024年苏州土地出让实际成本呈明显下降，为企业拿地“减负”。

另外，2024年苏州“小而精”及低容积率地块占比进一步增加，也为新房市场上建造更多精品低密住宅提供了基础。

楼市成交方面：2024年，苏州住房总成交量进一步下跌，新房成交套数跌幅约为25%，二手房成交套数跌幅约为5%，二手住房成交套数约为新房的两倍。

从新房销售来看，需求缩量前提下，好产品依然拥有绝对话语权，以绿城玫瑰园、绿城逸庐为典型的核心区豪宅依然能创下即开即磬的销售热度；像园区的象屿天誉东方也实现了年内基本清盘；而高铁新城的龙湖未来御湖境甚至黄桥板块的建发檀府，也凭借着创新产品力维持着较好的销售流速。除了拥有绝对产品优势的楼盘外，2024年苏州大部分新房以及二手房依然需要靠“以价换量”获取销量。

从二手房销售来看，成交总量依然维持在6万套以上，环比2023年小幅微跌。从成交结构来看，受新房市场刚需房源价格大幅度下行影响，不少刚需客源回流到新房市场，导致2024年刚需类二手房销售量明显下降。但值得关注的是，2024年苏州改善类二手住宅尤其是终改类二手住房销售环比明显持增，可见在二手市场，更好的产品同样拥有更高的话语权。

房企投资方面：2024年房企在苏州投资布局更显审慎，房企通过招拍挂独立拿地的投资模式比例大幅度下降；深耕房企转向重点关注代建、合作开发等布局模式，以降低投资成本。

03多维度产品矩阵重塑市场格局

2024年是苏州住房产品进一步回归“居住属性”的一年，“卷产品、卷品质”成为这一年市场竞争的核心关键词。

一方面，在既有产品的基础上，2024年苏州多个高改楼盘在户型尺度、精装配置、公区配置、会所、示范区展现等多方面升级调整，以进一步提升产品竞争力。

另一方面，2024年是苏州“四代宅元年”和“别墅元年”。新房市场的业态提升和代际提升能力在这一年全方位爆发，且皆有楼盘走出了独立行情。这样的变化，将彻底重塑苏州新房市场格局。

PART03预见2025

鉴往知来。复盘过去，是为了更好地看清未来。2025年，苏州房地产市场的新路在何方？

在此次论坛现场，戈文问先生基于房地产大数据以及资深行业经验，对2025年苏州房地产进行了预判。具体如下：

一、政策层面

在中央“持续用力地稳楼市”定调下，预计2025年宏观政策持续宽松，货币政策将维持灵活适度、精准有效，财政政策也有望更加积极。

地方方面，苏州本城市政策大概率将继续聚焦于去库存和促需求，将加大实施城中村改造、货币安置、以旧换新、人才补贴、住房回购等政策，与此同时税费优惠等财政政策也有望延续。另一方面，提质量依然是苏州房地产政策发力重点，有望进一步推动高品质住宅建设并调整相关适配政策。

二、土地市场

延续缩量提质的趋势，预计2025年苏州土地供应整体规模不会有大的调整，结构保持小而精。

预计2025年少量低库存深耕房企会回归拿地，但房企在苏独立摘地积极性难有大的调整，合作、代建仍将增加。

三、住宅市场

供求量方面：伴随着房地产市场宏观政策持续发力稳楼市，叠加产品迭代的驱动下，预计苏州市区全年新房成交将整体趋稳。但在土地供应缩量背景下，预计2025年苏州新房供求量仍将有小幅下降。

产品方面：全域新房产品力将进一步向多元化、高品质化升级，以推动新房市场高质量发展。好地段的优质产品预计仍能走出淡市独立行情，产品的创新和进阶将持续引领市场。

价格方面：旧产品去库存、新产品迭代升级的大背景下，新房价格将有望止跌回升。二手房价格仍承压。

PART04克而瑞苏州房产测评权威榜单发布

本次论坛还有一个重点，就是发布“克而瑞苏州房产测评权威榜单”。

克而瑞苏州房产测评产品研究团队立足克而瑞多年专业研究经验，以产品力测评为基础，推出以产品力为核心的“2024年度苏州领军房企”、“2024年度苏州楼盘交付力作品”、“2024年度苏州楼盘产品力作品”，相信这对于购房者具有比较强的实际指导意义。

荣获“2024年度苏州领军房企”的有：保利发展、常熟城投恒嘉置业、金茂苏州、苏高新集团、中建三局、中建七局地产、招商蛇口苏南公司、中信泰富地产苏州公司（以上排名不分前后）。

荣获“2024年度苏州楼盘交付力作品”的有：招商沁苏禧、招商文禧、中国铁建·花语云萃、中建·虹溪璟庭、中建鹿鸣府、中建太泽之星（以上排名不分前后）。

荣获“2024年度苏州楼盘产品力作品”的有：芳菲澜院、澜庭叙、览月阁、狮山金茂府、熙和风雅阁、鑫相河畔雅苑、阅湖之星、中建御璟峯、中信泰富·玖阅、鼎盛华庭、海和澜庭、江南芝云、桃园新著、熙华合源云庭、中环玲珏庭、中建锦鸣雅居、中建熙和云庭（以上排名不分前后）。

2025年已经开局，这一年一定将是房地产市场的关键转折之年。

迷雾终将散去，曙光渐现。