江苏
今天聊的这个项目，不仅对于2025年江北市场，甚至对于整个南京都有很强的战略意义！一旦大获成功，南京其他板块大概率也会开启“抄作业”模式!
就在近日，江北核心区政务区——玖印府，公开了在江畔都会上城的临时展厅!
这是南京设计规范调整后，首个明确规划叠墅产品的项目！一扫南京近年大户型只有大平层可选的尴尬，让南京稀贵的别墅形态再次回归大众视界。
从寻求上下空间的别墅时代，到转向平层空间的大平层时代，如今再次翻转，实现有天有地有院子的理想低密奢居，不再是奢望！
据相熟的的销售透露，“他们项目叠墅卖点很大，现在手上不少客户都对产品感兴趣。立面是公建风，干挂铝板立面，2000㎡的会所。他对项目挺有信心，只要营销操盘给力，品质不错，应该情况不错！”
我打听到以下项目细节：
①项目计划3月底，正式公开售楼处、示范区、样板间等。4月底开盘。从现场沙盘来看，项目西侧高层和叠墅有望率先推出。
②项目高层、洋房、4层叠墅户型分布揭晓！
超高得房率！高层73%、洋房及叠墅得房率83%，算上第四代宅大露台的附赠，高层得房率近99%，洋房107%，叠墅来到160%！！！！
③项目是江北产投和卓越联合开发。值得一提的是，产投，并不同于一般的开发商，它的背景其实是江北一大操盘方，所以从长远来看，它更加看中的是通过成功的项目推广来引导周边土地升维。因为逻辑上，产投对于品质打造肯定十分在意，因为本身也是江北首个带叠墅的改善项目，第一炮不打响，那以后你懂的。而个该地块地价并不算太高，房地差有保障，利润有空间！所以项目想象空间还是很大的！
④叠墅亮点超大！目前6F叠墅户型方案还未曝光，据悉以143㎡为主。今天重点说下4F叠墅，就两个户型：上叠190㎡，下叠182㎡。
4F叠墅下叠带负一、院子，上叠除了带楼顶超大露台，更有一楼北院！！！上叠也可享院子。
1、上叠190㎡：地上三层+地上四层+楼顶空中露台
4F叠墅规划在3-4层，两梯两户，每户都有单独电梯厅。层高3.3米，挑空客厅6.6米。第三层以挑空客厅+1个朝南卧室+厨房+客卫。客厅除了南向超大露台，侧面也有采光，客餐厅一体化设计。南向阳台与朝南卧室连接。
第4层，1个北向套间（带）+1个南向次卧、阳台+1个次卫+储物空间。
北向套间
最狠的当然是楼顶的超大露台，面积高达80㎡，开发商流出的效果示意图显示楼顶你可以设计的满满当当。
露台效果图
当然你会说，如果非寻求南向超大主卧，挑空客厅当然也可以选择后续装修浇筑改造，可根据业主需求灵活改造。
最要值得提醒的是，销售透露，上叠也会赠送有一楼的北院，电梯通向一层北院。
2、下叠182㎡：地下负一+地上一层+地上二层
下跌基本结构趋同于上叠，毕竟上下一个平面内设计，地下负一层高高达3.6米。当然买下叠，最大的亮点肯定还是有朝南面的的院子。种种花草，设计一下庭院。别墅的感受不就来了么!
下叠182㎡户型改造示意图
⑤洋房120㎡：
洋房偶数层，主卧连接飘窗；客厅连接露台；餐厅连接封闭阳台；儿童房连接飘窗：
120㎡洋房偶数层南向详解示意图
洋房奇数层，主卧连接露台；客厅连接封闭阳台；餐厅连接飘窗；儿童房连接飘窗：
120㎡洋房奇数层南向详解示意图
据销售透露，洋房的得房率约83%，加上露台等附赠综合得房率约107㎡。这个户型在江北相当具有竞争力。
尺度上，120㎡户型四开间朝南，开间12.5米，6.3米的挑空露台，这个户型与一众高层130+㎡相比竞争力不会输。
⑥高层户型两种：109㎡和119㎡。
1、建面约119㎡：四开间朝南，分为奇偶数层。
主要是阳台、露台、南向飘窗分布有差异：
偶数层客厅连接封闭阳台；主卧+次卧连接露台；书房连接飘窗
119㎡高层偶数层南向详解示意图
奇数层客厅连接露台；主卧+次卧连接飘窗；书房连接阳台
119㎡高层奇数层南向详解示意图
119㎡户型三房两厅两卫，拥有13.7米南向开间，横厅设计。层高3.15米
2、建面约109㎡：这个户型是119㎡的缩小版，这个户型的特点，所有的房间都设计在朝南面。
109㎡奇偶数层，与119㎡户型在露台、阳台和南向飘窗的分布结构是类似的，
偶数层客厅连接封闭阳台；主卧+次卧连接露台；书房连接飘窗
109㎡高层偶数层南向详解示意图
奇数层客厅连接露台；主卧+次卧连接飘窗；书房连接阳台
109㎡高层奇数层南向详解示意图
建面约109㎡，南向四开间11.9㎡，层高3.15㎡。大致高层户型情况就这样。
其实客观来说，玖印府，尤其是叠墅，毕竟这是近年南京首个叠墅类产品，流量关注度自然会很高！这也是江北顺应市场，提供差异化改善产品的前哨站！
物以稀为贵！稀缺么，自然就会有需求！稀缺么，就会人惦记！
现在四代宅，就简简单单搞个错层露台，从市场面来看，并不能显著提升购房人的兴趣。单单只靠一个露台，还诱惑不了买房人出手。
只有想办法，提高更多附加价值，能搞院子的搞院子，能搞顶楼露台的提供超大顶楼露台。就跟攻坚战一样，集中力量，攻之一役。这样才会让一批高端改善客户，看了直流口水，千篇一律的四代宅能诱惑谁呢？不得整点独有的特色么？
当然在一片四代宅风声之下，也有开发商选择另辟蹊径，走自己的路！
比如鼓楼滨江绿城和金基合作项目，并不一味紧跟四代宅设计，在这个大环境下，只能说是真狠人啊，若对自己没有足够的自信，谁敢这么玩？据悉很快，也要与公众见面，敬请期待。
我们期待南京市场能够涌现出更多更有创新力，附加力的产品！拒绝千篇一律，而是应该百家争鸣！有一点，25年南京市场的创新性，绝对要涨了！
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