以城市更新擘画美好生活！苏州这个板块的未来，比想象中更繁盛！

这里，是拥有千年文明史的苏州古城城郭。

这里，是西枕大运河、南傍吴淞江的生态绿城。

这里，是文化产业和高新产业汇聚的未来之城。

这里，是吴中郭巷！

郭巷，地处吴中区东部，素有姑苏（苏州老城）南大门之称。

回望近20年郭巷的区域发展历程，就是一部欣欣向荣的城市更新和产城融合发展史。

从2003年被纳入吴中经济开发区以来，郭巷紧抓区域发展机遇，长期聚焦城市更新，为区域面貌和发展格局带来了翻天覆地的变化。

如今的郭巷，不仅保留着江南水乡的文化肌理，也开启了产城融合、民生幸福的现代化篇章。

东临独墅湖、南滨吴淞江、西衔京杭大运河、北连苏州工业园区。

天然的生态优势和地理优势，使得现如今的郭巷已经完成了第一轮价值重估，成为吴中经开区产城人融合发展的“先锋区域”。

▎区域价值

2021年，《独墅湖西开放创新协同发展示范区》文件正式确认郭巷为园区共同体。自此，郭巷的产业发展和城市功能建设进一步提速，区域价值也跳脱板块本身，成为吴中深度融入苏州一体化建设的重要战略区域。

▎交通价值

2022年，独墅湖南隧道通车，郭巷到园区的通行时间“大提速”；2023年，苏州中环南线、尹山湖立交、尹山湖隧道相继投用；2024年，轨道交通7号线开通，为郭巷带来了2、3、7号线三轨穿境的地铁格局……近几年，随着苏州市域一体化发展战略的推进，郭巷在苏州城市交通格局中的枢纽地位进一步被提升。

▎生态价值

作为苏州山水四角的东南角所在，郭巷的生态优势是与生俱来的。京杭运河、独墅湖、吴淞江、尹山湖为郭巷带来了丰富的水资源。

而为了给区域居民带来更好的安居环境，郭巷街道通过高效治理，从2008年开始的退田还湖到各个社区的“复绿”工作，再到近两年实施的“大运河最靓丽三公里”，让郭巷的生态环境在一系列“精雕细琢”中得到了全面优化。

◎大运河“最靓丽三公里”项目

▎人居价值

区域快速发展，带来的一定是人口密度的增加，而这就需要有更多的人居配套来提升人居价值。

这几年，郭巷独墅湖实验小学、独墅湖中学、尹山湖实验小学、吴淞江实验小学、尹山湖医院、长申购物中心、歌林公园等一批教育、医疗、生活配套投用，为区域人居提供了全方位保障。

再加上本色美术馆、尹山湖美术馆、尹山湖大剧院等艺术休闲配套，也进一步提升了郭巷的区域形象和文化品位。

◎本色美术馆

▎产业价值

一个区域想要有长足的发展，就必须要有兴旺的产业。

在郭巷南部，已经形成了一座由吴淞江科技产业园、生物医药产业园、上市产业园、综合保税区聚合而成的科技新城。在这里，超百家世界500强、科技上市公司和行业细分领域领军企业齐聚，为郭巷的区域发展增添了生动的注脚，并带来了无限生机。

◎吴淞江科技产业园

区域+交通+生态+人居+产业价值高度叠加，也全面彰显出了郭巷这片区域的巨大吸引力。

凡是过往，皆为序章。

不止步于过往的发展成绩，当下的郭巷，正在开启全新一轮的城市更新。

为了进一步优化区域发展功能格局和提升区域品质能级，在逐渐发展成熟的郭巷北部生活区，一个全新的重点居住片区——“郭巷之心”正在拉开建设序幕。

每一份全新的城市规划背后，都流露着城市管理者的用心与智慧。

为了打造更具可持续性发展的居住生活片区，郭巷之心在规划过程中，引入了国内和国际先进规划经验，为郭巷擘画了一份传承历史、面向现在、对接未来的规划。

郭巷之心重点居住区，聚集了郭巷老街文创核心和郭巷站TOD中央活力核心两大重要功能片区。

具体来看下这两个核心功能区的规划：

▎郭巷老街文创核心

郭巷老街原为郭巷集镇主街，在上世纪20年代到80年代，一直是郭巷的政治、经济、文化中心。为了传承和发扬郭巷老街的历史文化价值，提升区域品质能级，郭巷街道正全力推进郭巷老街更新改造。

◎郭巷老街项目鸟瞰效果图

根据规划，郭巷老街将引入艺术空间Studio、江南书院、产业办公配套、民宿集群、户外绿地活动空间等多元业态，并配备网球中心等运动设施。整体改造运营成为半城半镇、江南烟火感、松弛感的苏州文旅街区的城市更新典范，引入创新型企业、文化创意产业和优质商业资源，带动周边区域的经济升级与高质量发展。

◎郭巷老街文创核心规划设计意向图

而郭巷老街西侧，是苏州第一家私人美术馆本色美术馆以及数字文创产业园江南大集设计港。这两个文创项目，也是郭巷汇集文化创意、新消费服务的重要文创组团，未来郭巷也将以该组团为核心，拓展城市更新范围，结合郭巷老街，打造属于郭巷乃至整个苏州的新文创产业生态圈

试想一下，在不久的将来，当你漫步郭巷街头，从东走到西，既能感受老街悠长的历史生命力，又能体验到极具魅力的文创前沿气息，是多么美好的一幅图景！

▎郭巷站TOD中央活力核心

在郭巷之心重点居住片区，地铁2号线和地铁7号线在郭巷站交汇，为郭巷之心带来了立体打造TOD中央活力核心的天然优势。

◎郭巷之心重点生活区规划设计意向图

依托轨道站点的引流能力，未来郭巷之心将汇集商业、文化、医疗、教育、办公各类业态，形成多元文化与生活的全时交融场。同时，为进一步提升区域形象，未来这里的建设将以自然要素与建筑设计语言融合，形成更具辨识度和功能性的空间形态，进一步彰显TOD门户的魅力风采

活力与创新能力是衡量城市发展潜力的重要标尺。在郭巷之心的蓝图中，我们看到了一个集合了文化创意、TOD枢纽以及江南人文肌理的人居前沿阵地。

得益于以交通为支撑的高能级枢纽、以生态为底色的高颜值环境，以及古今辉映的人文底蕴，郭巷之心擘画的全新未来，是以创新为内核的高质量发展，以人民为中心的高品质生活。

一次又一次的城市更新，让我们看到了郭巷澎湃的生长力和进化力。

这里的未来，远比我们想象中的，更为繁盛！

区域面貌的焕新和区域价值的不断提升，一定会带来区域房地产价值的不断更迭。

得益于靠近园区的地理优势和天然的生态优势，以及大力度的城市更新带来的区域界面提升，郭巷成为了吴中房地产市场发展的领跑板块。

2020年之前，郭巷板块出让的宅地，每宗都是溢价成交，且大部分都是高溢价成交。

在这期间，郭巷板块吸引了一大批品牌房企参与板块开发，包括中茵、中海、保利置业、旭辉、万科、龙湖、首开、滨江、仁恒、华润等，其中不乏央国企和全国龙头民企。

正是在这样一批品牌房企的加持下，郭巷板块吸引了众多购房者的关注，包括地域改善以及园区外溢居住需求。

到2020年，郭巷新房成交均价达到3万元/㎡，也是整个吴中第一个新房均价破“3”的板块。而这一年，郭巷板块的新房成交量也创下了2016年房地产去库存以来的新高。

这种量价同步上行的趋势，也充分印证了郭巷的板块价值在这个阶段已然被市场认可。

这一年的量价高峰之后，郭巷板块新房市场容量开始逐渐走低。一方面，房地产市场大行情转向成为有目共睹的事情；另一方面，新一轮城市更新的开启让郭巷土地供应变得更为节制，缩量提质成为大方向。

2021年开始，郭巷新房市场开始进入新一轮供求调整期。整个板块内仅有龙湖九里璟园一个改善项目在2022年首开，新房供应量大幅度下降。而2022年10月至今，郭巷已经有近一年半的时间未有新房供应，板块内新房已经进入去库存状态。

进入2025年，“好房子”时代在全国拉开帷幕。而在城市更新步伐加速下，郭巷也在积极推动新房市场向“好房子”时代迈进。

据了解，近期郭巷林家潭南地块（爱的地块）即将出让，地块位于“郭巷之心”核心区位，南侧即为郭巷老街文创核心区+郭巷站TOD中央活力核心区。西侧紧靠地铁7号线林家潭站，是一宗综合配套要素非常齐全的宅地。

◎林家潭南地块（爱的地块）区位示意图

而最值得关注的是，该地块容积率为1.1-1.6，产品做得极致一点的话，可以打造墅类+洋房类产品。

2017年以来，郭巷板块新房供应主要以高层、小高层为主，最低密的产品形态就是洋房，且有洋房供应的楼盘也多为洋房+高层的高低配布局。

像林家潭南地块（爱的地块）这样一宗具备区位优势的低密地块，对于房企和购房者而言，都是非常值得关注的。从供需关系来看，郭巷板块这几年的改善需求尤其是深度改善需求还未得到释放，未来这块地开发的产品，就是面向深度改善类购房者的，大概率能走出独立行情。

供求结构调整，是房地产市场走向“新模式”的必经之路。而属于郭巷的房地产发展“新模式”，已然开启。

站在城市发展的角度去观察，像郭巷这样拥有生态底色和人文底蕴，又兼具产业活力的地方，一定是一座城市最具价值成长性的区域！

而在郭巷的中心，能腾挪出一宗优质低密宅地用于人居考量，非常难能可贵。林家潭南地块（爱的地块）的自身素质、配套资源皆较为优质，且地块预计很快会挂牌。

在新房产品力不断升级的今天，郭巷林家潭南地块（爱的地块）未来所建楼盘，也终将成为郭巷人居新封面，引领区域人居新潮流。

未来摘得该地块的房企肯定能站稳郭巷下一个价值爆发的风口！