四川
成都楼市营销概念从来都没有停过。
早期“南富西贵”，西边南边就是买房首选，近些年才了解成都楼市的人，可能想象不到，现在岁月静好的温江以前也火爆过。
前几年东进、南拓、楼市营销方向就是买房就往南边买、最次也是东边买。“宁要城南一张床，不要城北一套房”，南边天府新区非核心板块，现在成交2万都难的二手房，当时能卖到3万以上，甚至视高都能卖到1.5万以上。
而现在楼市从投资时代转变为自住时代，概念其实已经弱化了，但依然存在，就是所谓的“新中心”、"多中心"等等。
其实对于买房的人来说，真的可以不需要听各种概念，做一个大概的区域排序分档，结合自己的需求和预算，尽可能往最有排序买就可以了。
这些年，我对成都楼市各城区，一直都分三档。
只要按照定档排序去做选择，不敢说能买到多好的房子，但起码能规避很多风险。
我可以很自信的讲，在成都楼市分析的大方向上，起码我很少出错。
2020年那个阶段，我对楼市的推荐排序三档是：一圈层、二圈层＞三圈层＞不限购
（特别说一下，当时成都限购，但法拍房不限购，很多没有资格的购房者，都盯着法拍房，好一些小区法拍房通常都高于正常二手市场成交。）
可能现在看，买房能选一圈层的五城区、高新区、哪怕是选二圈层双流、龙泉、温江、郫都、新都，也不去买三圈层，更不会去买视高这些房子。
但当时的楼市是非常混乱的，那个阶段是投资热，看的就是概念。
那个时候单价一万多可以买到成华区、金牛区的新房，但很多人就是铁了心，抢着去买远郊、甚至是视高，觉得有发展未来有潜力。
当时的舆论风向是买新城不买老城，买未来规划不买成熟配套。
那个时候，即使是近郊已经存在风险，但依然有很多机会，因为阶段性的房价高点在2021年，但远郊和不限购的房子， 除非你是真的在周边生活工作纯自住，除自住以外的其他情况，特别是投资，基本上就是死路一条，但是依然很多人不信邪。
说出来你们不信，这篇文章当时评论持反对意见的人，比支持的人还多。
而目前我对成都楼市的三个档分是：核心城区＞近郊城区＞远郊城区
核心城区：锦江区、成华区、青羊区、武侯区、金牛区、高新区
近郊城区：双流区、龙泉驿区、温江区、郫都区、新都区、天府新区、高新西
远郊城区：大成都范围内其他城区
2021年后，我文章就逐渐开始用目前的分档来做排序。
之所以定档调整，其实就是成都发展格局与楼市供需关系变化。
我是认为，成都已经处在百年未有之大变局中。
城市发展模式转变，由增量扩张转向存量增长，传统的拓展型“蓝图式”规划模式，已经转向提升型“诊断式”规划模式，城市更新成为了主要任务。
以前，买房投资时代，也是城市扩张时代。五城区受制于新房供应持续收缩，市场是没有过多营销资源给到它们的。而新区，近郊因城市扩张与轨道交通建设成为供应主力，也是概念营销的主力，自然成为投资的宠儿。三圈层（远郊区域）以及不限购，则依赖宽松的限购吸引外溢需求。
现在，买房自住时代，也是存量更新时代。核心城区＞近郊城区＞远郊城区的三档分层，更强调城市配套能级与市场价值的分化。
核心城区凭借成熟的配套资源、通达的交通位置、综合的服务产业集聚效应，依托存量阶段，现在的城市界面更新发展方向，几乎是已经立于了楼市的不败之地。
近郊城区高度吃市场红利，现在没有红利可吃，还有人不认命，现在主要依托产业导入和逐步承接主城外溢需求，现在的近郊城区的楼市价值，核心在于产业与交通，有优质产业、便利交通的地方就还有起色，反之就凶多吉少。
远郊城区则因基础设施薄弱、人口吸附力不足，基本上在楼市就没有什么吸引外溢的竞争力了，主要就是区域内自住买。
至于以前的不限购，现在已经不存在这个概念了，一地鸡毛。
目前的定档，近几年的市场反馈其实已经说明了没有问题，但依然很多质疑。
明者因时而变，知者随事而制。
以前投资买房和城市扩张时代，核心城区楼市都没有没落，也没有被取代。
现在自住买房和存量更新时代，如果预算和需求允许，能往核心挤，就往核心挤吧。
记住：核心城区＞近郊城区＞远郊城区
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