业主未缴纳首期物业费，开发商有权拒绝交房吗？

高高兴兴去接房，却被告知需先预缴三个月物业费方可接房，业主陈某因此与开发商发生纠纷。

资料图片，来源于网络。

基本案情：业主未缴纳首期物业费，交房被拒

陈某购买了某公司开发的重庆某小区内一套房屋。接房当天，某公司以条款中约定“先交物管费后接房”，要求陈某先预缴三个月物业费后方可接房。陈某以此条款不合理拒缴，某公司以此为由拒绝交房。陈某上诉至重庆市第一中级人民法院，经法院审理后，被驳回诉讼请求。陈某不服，遂上诉至重庆市高级人民法院。

陈某辩称，某公司没有物业服务企业授权，无权约定物管费。涉案的“先交物管费后接房”的格式条款，某公司未进行提示说明，一中院错误认为陈某已注意到该条款从而认定为有效不当。另外，陈某认为，“先交物管费后接房”格式条款严重影响其按时交房请求权、逾期交房的合同解除权、违约金请求权等实体权利。交房前的物管费应由建设单位交纳，该格式条款违反相关规定亦应无效。

资料图片，来源于网络。

生效判决：驳回陈某的再审申请，维持原判

经法院审查认为，本案主要争议焦点为：双方在合同补充协议第五条第六款中关于“乙方未按约定缴纳首期物业管理费，甲方有权拒绝交房”之约定是否有效，即在陈某未按约定交纳首期物业费的情况下，某公司是否有权拒绝交房并不承担逾期交房违约责任的问题。

首先，双方签订的虽然系商品房买卖合同，但法律并未排除当事人对与该商品房买卖无直接关系的其他特别事项作出约定，只要该约定不违反法律、行政法规禁止性规定，不应认定为无效。

某公司作为建设方，陈某作为即将成为的业主，物管费的收取必然会影响物业公司对某公司开发小区的管理与服务及全体业主的共同利益。故双方关于交房前物管费收取的约定从这个角度来说不宜认定为无效。陈某主张某公司无权约定物管费的申请再审理由不能成立。

其次，本案中，“先交物业费后交房”的约定虽系格式合同内容，但其约定的预交物管费金额与案涉房屋价款金额相比显系小额，陈某接房后亦应按照法律规定或者合同约定的标准交纳物业费，故约定的交纳物业费和收房的先后顺序也未明显加重陈某相应责任，同时该约定亦不限制和否定陈某对案涉房屋的实体权利。陈某以该约定属于对其有重大利害关系的条款从而主张某公司因未进行提示说明不应有效，不符合前述规定，不应采纳。

本案中，根据涉案合同补充协议第五条第六款约定及陈某签署的《某项目前期物业服务协议》，陈某应当在交房时交纳3个月的物业服务费，某公司在通知陈某交房时亦明确告知了陈某，“交纳3个月的物业服务费”属于预交性质，陈某交纳后完全可以抵免接房后应交纳的相应时间段物管费，并不属于为建设单位交纳物管费，陈某以该“先交物业费后交房”约定因违反相关规定应为无效的理由亦不成立。

据此，一中院判决关于陈某因没有按约定交纳物业服务费而未完成接房手续的责任不在某公司，某公司不承担逾期交房违约责任的认定并无不当。

综上，裁定驳回陈某的再审申请。

资料图片，来源于网络。

相关法律法规解读：

【关联法条】

《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定：有下列情形之一的，该格式条款无效：

......（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

《重庆市物业管理条例》第四十六条规定：建设单位应当在物业销售时公示临时管理规约和前期物业服务合同，并提供给物业买受人，同时予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。

第四十七条第三款规定：前期物业服务合同生效之日至物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由业主按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。

【专家观点】

本案的主要争议在于业主如不缴纳首期物业费，开发商是否有权不交房。

根据相关法律法规，小区的前期物业合同由开发商与物业公司签订，并对该合同予以公示并说明。业主在购房时签署的遵守承诺，理论上已视为对该合同及条款的认可，因此本案中所争议的格式条款“先交物管费后接房”不应视为无效约定。