110轮竞拍，济南新地王诞生！群雄逐鹿的豪宅时代来了

这应该是济南土拍史上单价最高的地王了！

今天，备受关注的文博西地块竞拍，历经110轮的竞拍，中海地产最终以32.74亿元成交，折合地上楼板价20232元/平米，再加上3亿的教育建设费，文博西的楼板价将高达2.2万/平米！

原本地上楼板价就高达18211元/平米，没想到还能拍110轮，可见开发商对优质地块的苛求还是相当强烈。

一时间济南楼市热血沸腾，关于未来房价的猜想，也是众说纷纭，甚至有预言要冲破5万大关！不管未来价格多少，这无疑是济南豪宅又一重量级选手。

当然更热闹的是，在济南东部核心区，将上演群雄逐鹿的豪宅争夺战！

像今年刚入市的建邦星辰，经十路南，万象城对面，转山脚下，无论城市配套还是教育资源，在济南东部的新盘里面，都属于佼佼者。

还有今年3月，保利和历下城发联合拿下的茂岭山西A1地块，这个地块凭借着依山傍水，以及左手老城右手CBD左右逢源的优势，地上楼板价也高达15000元/平米，也一度被业界称之为济南2025开局即地王。

保利置业这几年在济南豪宅市场搞得风生水起，豪宅数量也几乎占了济南改善市场的半壁江山，所以这个地块也让人充满期待。

包括和A1地块相邻的A2、A3地块，在2025年第一批土地推介名单，也是赫然在列，容积率分别为1.3、1.8，核心区罕见的低密用地，以及历下城发A4地块，云顶一号二期，这都是户均200多的楼盘。

可以说，2025年下半年，仅济南东部核心区，豪宅市场就是一场场肉搏战！群雄逐鹿，谁主沉浮？

现在建邦星辰已释放至少4万的单价；而文博西楼板价已高达2.2万，保利A1地块虽然没有释放更多信息，但据我了解，各项配置也很高，是一次保利超越保利的顶豪作品……

无疑，济南核心区豪宅争夺战，将是单价4万量级的对垒。

单价4万，不只是一个数字，还是价值的承载。

建邦星辰卖的是对望万象城的一城繁华，以及转山脚下的景观优势、山大辅仁的学区资源。一切都能看得见，想象空间只能是在产品里。

文博西地块卖的是省博物馆的人文资源，至于CBD城市配套和建邦星辰不分上下，至于做什么产品，也确实很有想象空间。

当然最有想象空间的我认为还是茂岭山西A1地块，以及相邻的A2、A3地块。

这三个地块都在茂岭山下，有着茂岭山的景观资源优势，向南还可以对望燕翅山，这是山景；有山有水才令人向往，而这三个地块临着全福河景观带，完全称得上是依山傍水的好地方（懂得自然懂）。

也有人说，历下区政府之所以择址于此，也是看上依山傍水的优势，至于是不是这样，我们也不得而知。至少近享政务资源优势肉眼可见。

并且，与高校山东政法学院相邻，也给项目增添不少人文气息。在济南城区大学越来越少，能与大学做邻居，也是可遇不可求。

仅仅就这些周边的环境资源，就有不少人预见，未来完全可以和旅游路沿线楼盘的资源相媲美。

旅游路是风景大道，经十路是经济动脉，而A1地块南临的解放东路，在济南也很有城市地位，我不妨多唠叨两句。

济南最早的金街就是解放路+泉城路+经四路，这也被称之为济南的中央大道，串联大观园商圈、万达商圈、泉城路商圈、科技市场商圈，现在，随着CBD的蓬勃发展，让这条金街的“含金量”更高。

在这条“金街”中段的A1地块，一半是传统的济南，一半是现代的济南；一半是老城繁华，一半是都市新潮，套用南方周末的一句广告语，“在这里，读懂济南”，或许更加恰如其分。而这样左右逢源的楼盘，简直就是老钱新贵心中的白月光，多少人感叹，终于有满足老城高端改善的豪宅来了！

并且，这里既有解放东路、工业南路以及二环东高架桥，地面交通的四通八达；也有地铁6号线（在建中）经过，快捷通达全城的交通优势。在教育上，附近还有甸柳教育资源，如果能让甸柳教育资源加持片区，更能提升片区价值。

所以，A1、A2、A3地块，不只是看得见的价值，还很有想象空间。

无论看得见，还是可以想象的，这些对于那些高端改善客群，无疑是充满了吸引力。

A1、A2、A3地块还有两大想象空间值得一说。

一是站在CBD西片区发展的肩膀上。

2022年，历下区启动了济南中央商务区西片区城市更新项目，从规划蓝图中可以看出，CBD西片区拥有无与伦比的城市定位：

以产兴城，以城助产，构建产业集约、生活宜居的产城融合活力社区。未来，这里将打造国际科创金融产业中心、国际会议中心、央企区域总部等，土地价值不可限量。

在区域发展的战略规划上有两句值得细细品味，一句是“优化居住品质”，另一句是“与CBD一体发展”。“与CBD一体发展”，彰显着CBD西片区的重大使命；而“优化居住品质”，可以理解为在CBD人居品质上，要提升，之前CBD楼盘被诟病许多的，在这里将不再看到，比如小街区。据了解茂岭山西A1地块是目前CBD核心区及西片区单地块最大的楼盘。

而这两年CBD西片区城市更新迅猛推进，片区正迎来前所未有的发展机遇，所以说，这里的楼盘不是和CBD共成长，而是尽享CBD腾飞的前沿红利。

二是来自于城市景观资源的期待。

关于CBD西片区的城市景观有一份方案，我曾速览过几眼，根据那份方案，A1地块门前的茂岭山路，未来将连接茂岭山公园、燕翅山公园，打造未来智慧街区，串联起一条城市焕新视线绿廊，让自然从“点缀”升级为“主角”，形成济南中心城区最大的“绿肺住区”之一。

也就是说，这里也将有CBD的绸带公园类似的景观廊道，连接茂岭山公园，连接全福河景观带，把CBD西片区的城市环境打造成济南城市景观的一个新的样板。

尤其值得一说的是，这大概是济南目前唯一一个依山临河靠湖的豪宅。

在这里，有砚泉的清水涟漪，有全福河畔的碧波荡漾，有湖水的波光粼粼，还有茂岭山的葱葱郁郁、青翠欲滴，低头望水，抬头见山，左手都市繁华，右手自然静谧，用那句很俗的广告语来说就是出则繁华，入则宁静。

这一点的想象空间，我感觉对于人居环境来说，更为密切相关。

当然，这里还有一个彩蛋。之所以说是彩蛋，那就是这个地块的寓意很好，中国人都希望有好的寓意。

从历下区政府择址于此，大概就可以看出端倪。按照中国传统建筑的地理择址理念，地块的东方青龙位为茂岭山、西方白虎位为全福河，正符合传统择址观中的青龙高山雄健、白虎流水低伏的理想格局。同时，茂岭山燕翅山双山拱卫、全福河一水绕堂，又有多子多福的美好寓意。当然这种不是三言两句就可以说清，懂得自然懂，我就不多赘言。

这些想象空间，真的需要你去好好想象。

保利和历下城发联合拿下A1地块之后，作为当天拿地当天开工的项目，虽然对外界没有释放更多信息，但关于这个地块却有不少坊间传闻。

一是打造保利的高端产品系赋系产品，目前在济南保利打造的鹊华赋就是赋系产品，在产品力上，在济南堪称翘楚。包括户型面积，也有说法是建筑面积最小150平米起步，大户型近300平米。

另一个传闻是，不但有赋系产品，而且保利也有可能在这里打造部分四代宅产品，据我所得到的消息，可能还是北上广上最顶尖的设计院来操刀，毕竟保利要在核心区豪宅抢占一席之地，也确实需要惊艳的作品！

另外，据我了解，保利在这个小区打造了功能完善齐全的会所，据说还有济南唯一的社区室内专业篮球场；以及很人性化的设计了非机动车车库；等等，对于细节，不只是奢华，而且更加贴合客户实际需求！所以，特别期待官方发声，而据说7月份规划就会公示，到时候我也会多角度解读，大家敬请期待吧。

毋庸置疑的是，济南核心区的豪宅PK已经开启，就像我们前面提到的，这一次是单价4万量级选手的对垒，至于谁能拔得头筹，将是一次地段+产品力的综合实力的考验。

让我们拭目以待。