新规要收紧？抢在关门前，珠江新城新规豪宅被问疯了！

注意，你的房子马上要“缩水”了！

不久前，官方已经明确计容新规要严格审查，“新一版计容报建规范”，却是严控“偷面积”，不少楼盘连夜修改报建图。

当偷面积手段被严查后，未来得房率势必缩水。

当下要务，是赶紧在新规户型收官前，做好“抢筹大战”！

审查收紧，

“高赠送”户型或成绝版！

据了解，此次政策“打补丁”，主要针对涉及消防安全的偷面积行为。

包括客厅外凸飘窗或平花池、装饰柱障眼法不计入报建面积、内凹式飘窗（交楼后开发商再统一砸掉，所谓0飘窗）。

这些偷面积行为如果真被叫停后，得房率确实会一夜缩水10%以上。

此外，如果结合近期广州官宣，全面取消限购、限售、限价，并降低贷款首付及利率的政策组合拳，背后意味更浓。

“组合拳”意在增加市场活力于市场复苏，收紧户型新政，意味着消除以后“背刺者”的出现，消除置换买家的观望情绪。

一松一紧之下，例如珠江新城这种新规户型稀缺的片区，要抓紧选筹了！

新规+快速兑现，逆天产品珠城罕见

广州市场新规产品不在少数，但在广州楼市的价值高地珠江新城，则称得上凤毛麟角。

我们先看目前珠江新城热度比较高的项目，不少项目是10年以上楼龄次新产品，使用率低于8成比比皆是。

这也引申出一个问题，现在1500-3000万的买家，会喜欢这些二手吗？

大概率是不会的，有几个原因：

• 一是现在的新盘户型做的非常好，利用率非常高，实用性很强，同样120平，二手基本上只能做三房，有些还是北向。但新盘可以给到很正规的四房，有些还是板楼，小高层。
• 二是同总价的新盘，密度普遍不高，即使是中海大境也只有3.8的容积率，如果放在珠城就是绝对低密度小区。其他像天瑞，观樾，容积率就更低了，基本上都是板楼。
• 三是千万级新盘的品质，全面碾压二手。无论是外立面，公共区域，地下车库还是会所，依然是全面的升级。

在天河区，能引起珠江新城客户关注度的新品，只有都荟天珺。

珠江新城在售的产品中，以二手房为主。

真正的新房货量零星，如果你想体验新规产品需要等待3年才能收楼。

而保利华创都荟天珺的业主，拥有着一众新盘中，最靠近核心区的位置。

同时明年就能体验新规居住红利，是珠江新城第一批吃到户型新规红利的业主。

在他们身上，得到的是称得上一个近乎完美的超新规迭代范本。

比业主还抠细节的它，

给如何「交房」打了版

此次交付，让所有人看到珠江新城审美新风向。

里程碑一：立面的「地标化」时代

不仅解锁大尺度的阳台，还用巨大的窗墙比，实现天幕窗。

从一扇窗，你能看到都荟天珺，对珠江新城豪宅立面引领性思考。

项目效果图(仅示意，非最终交付效果)

当市场上其他产品采用横竖分割的方式，缩小单块玻璃，节约成本。它却反其道而行，创造豪宅立面玻璃的3个“更”——

►更大的窗墙比

►更高成本的弧形玻璃

►更静谧的中空玻璃

这对成本、工艺，都是考验。

住在CBD难免有噪音困扰，都荟天珺给业主带来汇悦台同款的降噪玻璃！

Low-e中空玻璃玻璃夹层内充惰性气体，隔热性能能够显著提高25%以上，隔音功能也得到了显著提升。

low-e玻璃示意图(图源：明源地产研究院)

加上项目整体抬高约30米的超高规格设计，真的在最让业主苦恼的隔音问题上，隔断了噪音扬尘的所有通路。

都荟天珺外立面效果图(仅示意，非最终交付效果)

更重要的是，弧形玻璃本身的工艺制作难度较高，过程中易发生损耗，且价格昂贵、运输复杂。

但都荟天珺，愿意花费巨大的代价去呈现完美的效果。

毕竟弧形玻璃一体感比较好，一体化的玻璃相比多块拼接玻璃，观感就像是刘海屏和全面屏的差距。

在开发商能省则省的年代，这就是种真诚。

里程碑二：从追求「尺度时代」到追求「场景精细度」

都荟天珺将审美追求渗透到了颗粒度更小的地方，例如严选用材，就大量使用了产地不同的、产量稀缺的奢石。

从酒店式落客区开启，高级感便溢于言表，奢石拼花地面，为空间增加不少艺术气息，为世家生活叠加尊崇感。

主入口设置巨幕普拉达绿奢石，仿佛走进雅致奢华的酒店。

都荟天珺实景图

当我们环顾项目的公区部分，你会发现各种奢石带来的美，不只存在于几处，而几乎是全部。

• 堪称奢石博物馆的高规格用料

例如皇家白玉奢石、龙纹绿天然奢石、艾克斯木纹石材等名贵奢石随处可见，它们一起组合出温润、纹理独特的空间，呈现出润滑细腻的感觉。

• 繁复工艺，只为追求线条美

舍得用料，更舍得用各种前沿技术去追究精确之美。

为了突出建筑的曲线美，都荟天珺以石材拉槽工艺、多曲度弧面工艺、弧形倒角等工艺，赋予建筑温润感和精致度。

都荟天珺实景图

其实，当采用独特弧形切面工艺对石材加工时，其加工费用成本难以估量。

都荟天珺实景图

但正是这种不惜成本费时费料的匠心，才造就非凡价值与独特魅力。

甚至，项目还尝试把不同材质的材料拼接，石材与金属等，以完成更多富有视角冲击的效果。

比如入户大门采用黄铜铝板的门楼到宇宙黑石材满铺的墙面，户外勾缝运用了安格斯黑石材。

都荟天珺实景图

而进入落客区则转化为颜色更浅的流云灰。巧妙的运用了石材的特性与颜色，让每一处的”匠心“调动业主不同的情绪。

里程碑三：豪宅地库的「精妆」时代

除了这些，就连常规意义上不太能实现突破的地库也在发展的裹挟中卷出了新高度。

十年前不少珠江新城项目的车库可能是这样子的。

环氧地坪已经是比较有诚意的工艺，清一色乳白色乳胶漆墙面，永远逃离不了的压抑和廉价。

但都荟天珺的地库车马厅，不但有了吊顶，连室内、会所才会使用的奢石也使用在了车库，它运用了约50cm的范思哲黑整石。

项目车库实拍

这背后，有出于“冻颜”的考虑。

• 50cm厚度奢石带来的使用寿命跃升

当前市面上主流的约20-30cm奢石+花岗岩的复合石材方案，颜值与奢石原石方案相差无几。

但复合石材方案因强度不足，受力不均，使用寿命会大打折扣，未来高频行车容易造成起翘、开裂。

保利华创·都荟天珺车库实景

因此，都荟天珺原石方案的石材更加厚至了约50cm，未来十年甚至二十年，车马厅颜值依然冻龄如初。

此外，车马厅另一个颜值关键——星空顶，都荟天珺也有冻龄妙招。

• 星空顶背后藏着多少工艺匠心

某些豪宅项目车马厅交付后，星空顶在运营2年后陆续就关闭使用，成为豪宅业主一大痛点。

背后原因离不开“舍得”二字。

首先大量灯光的运营是很费钱的，后期运营时很容易由于耗能过高、成本扛不住被搁置。

其次，高功率灯泡长亮对其使用寿命也是考验。

考虑这一点，都荟天珺的团队，也对灯具节能进行前置计算，保证后期实际运营能耗要求。

保利华创·都荟天珺车库实景

• 第一步是细致的选材颗粒度，比如车挡、排水沟盖板、标识、涂料等小件零件配件，都要送样和打样
• 实体开放之后，设计团队仍然多次走场，现场确认细节效果，并不断进行调整和升级

以星空顶为例，几百个灯饰，每一个都是团队手工拆卸、喷漆，而且不只是处理了外部饰面，而是对内壁、亚克力都进行了喷漆处理。

此举有效提升品质感和一体感。

另外，都荟天珺车库添加雷达感应灯，车辆行驶过程中，灯光也会随之亮起，迎宾感极强。

保利华创·都荟天珺车库实景

这种归家仪式沿用到了地下空间，当你走出大堂去寻找爱车时，头顶灯光会自动亮起。

这种全智能化感应照明，可以根据人在地库的不同情况实现不同程度的照明，有效把控后期灯光运营成本以及延长车马厅灯光的使用寿命。

每个户型都少花30㎡，

提前几年实现享受人生

在户型新规收紧后，珠江新城周边的户型迭代步伐需要缓一缓。

但后来者不妨抄一下学霸的作业啊！

都荟天珺就为新规产品树立不少值得参考的标准。

更纯粹的圈层

相比目前珠江新城不少热盘140平以内，甚至120平以内的起步面积。

都荟天珺，整个项目最小建面约160平，最大建面约260平。

没有小户型，上车门槛就需要1500万+，圈层更加纯粹。

提前得到的越级体验

都荟天珺是珠城东仅有的新规产品，其使用率达到105%。

作为对比，珠江新城的二手，普遍使用率在75-90%。同样一套建面约200㎡的房子，至少多出30个方。

除了尺度，它还有专梯专户、全四房、南北对流，拥有超奢LDKG大方厅、270°环幕飘窗等让居住体验“升舱”的妙招。

各个户型背后都有哪些杀手锏？

我们回归到每个户型，进行逐个分析。

• 建面约160㎡户型

该户型有两种方案。1号户型这是一个百变户型，可以设置从一房到四房的多功能户型。

对单身贵族来说，可以大胆设置一房一厅格局，获得超50平米大公区，以及超50平的大主卧。

2号户型干湿分离，更适合三代同堂居住。

• 建面约196㎡户型

该户型堪称“玻璃盒子”，四向采光面几乎无梁柱及外墙阻隔。

这种全通透采光设计，让不同时间不同角度的日照都能拉到MAX，从此，你可以自豪称呼自家为“日不落”户型。

除了采光好，它自带客厅+主卧双南北对流设计，采光通风可谓一绝。

此外，它自带约7米开间大方厅，假如LDKG公区全部打通，可以获得超60平的超大公区。

• 建面约203㎡户型

这是私密感拉满的户型，双套房设计让两代主人都能获得私密居住体验。

此外，两个套房与约13.8米开间的大公区相连，形成单独居住动线，与其他家庭成员动线分开，进而有效拉升居住尺度感。

此外，跑道式L型景观阳台+空中花园，能有效拉升LDK公区尺度，最大可扩容到超70㎡公区！

• 建面约253㎡户型

这是珠江新城终极改善户型，不仅餐客厅南北对流，连主卧都有南北对流。

约20米南向采光面，带来四开间朝南，这是广州人最爱的朝向，把居住舒适度拉升一个维度。

与约196㎡户型相似，该户型三面采光且窗墙比极高，每天唤醒自己的，都是新鲜的阳光空气。

都荟天珺约253平样板间实拍图

此外，约7米大开间客厅，主卧带270°环幕，住惯这种尺度房子后，以后换房只有别墅的尺度，才能进入你的法眼。

今年情报哥经常提到一个观点：豪宅的购买逻辑变了。

豪宅购买逻辑之变，回归到购房者视角就是：如何选择一个更长时间，更长周期内都不会被背刺的居住标的和资产标的？

需求侧对确定性的焦虑，即是供给侧的机会。

毕竟，只有产品综合实力在较长周期内的确定性，才是购房者最大的定心丸。

这也是都荟天珺所释放的最明确信号。

目前都荟天珺剩下不多的席位，想进入珠城的朋友，真的要抓紧了！