有几个外来KFS，能在广州赚到钱？

2025年上半年最后一天，广州原计划出让5宗宅地，结果天河奥体、海珠广纸等3宗地块临时终止，另外两宗底价成交。

成交的这两宗地，白云槎头车辆段地块很明显定向给了广州地铁（楼面地价仅1.9万元/㎡），民企力迅拿下荔湾小梅大街蚊型地，总价只有3亿多一点。

广州卖地，又遭遇肠梗阻啦。

很多人将这次卖地的失利，归罪于前阵子广州对于容积率新规的收紧。认为新地块卷不了得房率，在一、二手楼大厮杀的市场红海中卷不赢，就不会有人愿意拿地了。

但总不能永远都靠吃新规政策红利来偷步卖地啊，为什么要叫停容积率新规？

1.建筑存在安全隐患；

2.新规房背刺旧规房，一手房背刺二手房，无异于饮鸩止渴。

理由已经足够充分了。求广州千万顶住，万万别回靠拔高得房率来卖房的短视老路。（终于，广州楼市迈出正确的一步…）

我觉得其实最重要的原因，还是本地的龙头越秀、保利等央国企，他们前期土储量已经不少了。

再加上地主家也会有余粮不多的时候，下半年又肉眼可见还有其他的重磅地块要推，总不能每次土拍就指望那几家来承包吧。

那如果期待外来房企输血，来广州拿地呢？

盘点一下近几年的市场，就能知道到底有多少家新进入广州的房企能赚到钱。

以“是天河就购了”的中心区域为例。

2022年，湖北联投以楼面地价38992元/㎡拿下天河执信中学对面沥青厂地块，开发而成的联投文津府是其首个在广州独立拿地操盘的项目。

2023年9月，楼盘首次开盘单价6万+，现在官微写出来的价格是110-165㎡，总价580万-980万，单价最低5.3万元。

单纯看拿地价和售价，文津府的账可能还算得过，但关键是房子要卖得出去。

楼盘目前已取证约400套单位，去化率仅约四成。

同样是位于天河区的楼盘，智慧城中建四局的精诚壹号，2022年拿地未扣除楼面地价3.2万元/㎡，现在77㎡单位总价340万，折合单价约4.4万元，买房还返现3万-7万。

目前项目已经收楼，去化很难。

上面说的还是天河，更加卷出天际的黄埔、番禺，还没列举。

同样从期楼卖成现楼的番禺市桥卓越晴翠府，拿地价2万多/㎡，如今楼盘单价也是2万多，贴着地价卖仍应者寥寥。

与广州地市的不景气形成鲜明对比的是，近期上海、深圳、成都土拍的火爆。

最引人瞩目的就是闽系房企的频频现身，大肆整活。

如3月份，建发在成都拿下新单价地王（楼面价41200元/㎡）。最近，国贸又以楼面价35500元/㎡，溢价75.7%，拿下成都最高起拍价地块。

上述提到的这两家，国贸目前在广州在售两个项目：白云嘉禾望岗的国贸云上和天河世界大观观樾第三期。最终项目能不能赚到钱，现在还不能下定论。

建发的话，估计已经将广州拉黑很久了。

2017年，建发在广州白云石井拿下的羽绒厂地块（建发央玺），折合楼面价近3万元/㎡，成为区域地王。

虽然楼盘产品也做得非常出彩，但无奈地段使然，总货量2000+套，卖了四五年才终于艰难清货，最终售价也是“3”字头，这还是在2023年那波高峰期之前。

故事还未完。

2021年，建发又在南沙横沥岛卷土重来，以约2.3万元/㎡的地价拿下横沥岛地块，再度刷新南沙地价纪录。不过，现在该地块开发而来的建发明珠湾玺卖1.9万元/㎡……

你可能会说，这些外来的和尚就是不会念本地经，对广州市场不熟悉，瞎闯乱撞，肯定是要交学费的。

但从另一个角度想一下，肥肉靓地他们是否都能拿到？如果每一个新进入广州的开发商最后终觉得错付了，铩羽而归，传开去以后，还有人来吗？

△建发明珠湾玺

对了，你可能会问，还有本地的民企呢？

最近我刚看到一篇网文说，“广州民营房企还在牌桌的只有三家了”。

哪三家呢？居然是侨鑫、星河湾和敏捷。

你要说他标题党呢，曾经叱咤风云的华南五虎几乎都已经销声匿迹。其中，合生、珠江系的情况，大家都知道。

如果论还有项目在售或者拿地的，我搜肠刮肚最多还能数出香江、祈福等零零星星几家。

对了，还有人说还有力迅，刚好昨天其刚刚拿下文章开头提及的荔湾小型宅地。

其实，敏捷能上榜，也是因为其刚好拿下了番禺市广路隆辉地块，刷了一下存在感，不然还有谁能想得起他？

而敏捷拿下的地块，本来就是其总部所在。只不过之前的用地性质一直是产业用地，前身为隆辉电子厂，直到最近才成功改为住宅用地。

△敏捷隆辉地块

目前广州的土地市场，大概就是这么个状况。

PS：除此之外，广州地铁已经成为楼市最大的隐藏大佬。

2024年，广州地铁完成房地产投资153.7亿元，房地产经营收入98.1亿元，土地储备规划用地面积218万㎡，物业开发总建筑面积820万㎡。

房地产经营收入超过地铁运营收入（77亿元）。