重磅：金科物业“跑路”！背后真相很扎心...

重庆金科物业撤退！

有读者发来一张图片，是金科物业的公告，宣布将于2025年8月31日正式退出龙兴未来城市小区的物业服务。

说实话，看到这事起初还是挺匪夷所思，金科是扎根重庆的老牌优质民营企业，地产公司最近已获批债务重整，近1500亿债务被“接盘”；

同时，未来城市这个小区是碧桂园、金科、浦辉联合开发，选用金科物业，说明前期也算是“抢”来的。

其三，金科物业还在到处“接盘”，据说反响口碑都还不错，可却在大本营项目主动撤场，这就很反常了！

从金科物业的通告内容看，金科在未来城市小区运营已5年多，撤场的主要原因是长期亏损。

这件事，尽管是个案，但他折射出的，却是目前物业公司遇到的一些棘手问题。

事实上我们观察到近一年左右，全国各地都出现了零星的物业公司主动撤场，撤场的核心原因都是：物业费收不上，服务难以为继。

物业公司说的“长期亏损”是个中性词，因为他们也不想撕破脸，把业主交费率低、业主要求不合理降费等具体原因说出来，毕竟山不转水转，不想激化矛盾。

可当前物业企业整体利润率普遍不足10%，已进入“微利经营”的事实，已是毋庸置疑！

原因很简单：

• 物业的人工成本占60%以上，保安、保洁人数和工资没有压缩空间，社保缴费标准逐年提高；

• 公共能耗与维保是刚性的，包括公区维护、绿化养护，还有设备维护，不管有没有人住，费用一分不能少；

中低入住率的小区，一旦遇到低缴费率，大概率会亏损。

如果想要继续维持运营，可能只有减员或降质，可一旦减员，那么业主的投诉就会增多，不缴费的业主就会更多。

目前业主还普遍存在几个误区：

误区1：“我没装修入住，没享受物业服务，就不交物业费”

根据《民法典》第944条，当物业服务人已按照合同约定和相关的规定提供物业服务，业主不得以其未接受或者不需要接受该物业服务为由，拒绝支付物业费。

“没装修入住”的拒缴费理由在法律上并不成立。

误区2：“别人不交，我也不交”

现在都有小区业主群，当有业主对物业不满意时，往往会夸大问题，放大矛盾，宣扬“不交物业费也不会怎么样”，“大家团结要求降费，甚至赶走物业”等等。

欠费会像病毒一样蔓延。

并且换了物业就可以不交之前的物业费了，这个想法就更天真了，旧账一定会清算，而且原物业撤场之后就更不会讲“情分”，大概率会法律追偿。

误区3：“物业公司多的很，换一家就是了”

俗话说“走了张屠户，不吃混毛猪”，所以有业主会认为“金科不干，还有龙湖万科绿城”。

但物业这行当的实情是：假设优质物业A都干不好，主动撤离了，那么和他同级别的BCD物业公司99%不会接手，接盘的往往会是低价低质的公司团队。

因为规模、品质近似的物业企业，成本核算方式是相同的。

误区4：通过“不缴费”倒逼物业公司屈服

持续的大范围不缴费的后果，其实显而易见。

1）恶性循环：欠费→物业减员减配→服务质量恶化→更多业主拒缴→摆烂，或是退场；

2）房屋价值贬值：小区脏乱差，二手房会更卖不起价；

3）违约赔偿：业主无故欠缴物业费，物业公司可依法起诉业主，如果业主败诉，需补缴本金+违约金+诉讼费。

误区5：“物业费有大幅降价空间，你看某某小区，从3块多降到1块了”！

物业费定价与小区规模、房屋形态、入住率高度相关。

相同的价格不适用每个小区。

比如现在很多20年前的小区，物业费才1块多，物业公司还会乐呵呵的抢来抢去，可新小区物业费3块多，业主要求降到1块9，物业就不干了！还要“跑路”！

背后的原因：除了缴费率高、总费用高之外，高密度高入住率的老小区额外收益相当不菲，而低密新小区几乎没有。

说实话，类似未来城市这样的新区低密小区，入住率低，缴费率低，不是金科做不下来，换谁都一样，没有公司能"用爱发电"永远活下去！
物业费是小区运转的"血液"，断供的结果只能是死亡，而最终买单的是业主。

不要等到垃圾成山才想起物业的好，不要等到下一个物业依然不满意，又继续折腾。

正确的做法其实的不是拒交费，而是通过监督服务质量，指出具体问题，理性的坦诚沟通解决方案，而非将不交物业费当成“筹码”逼物业降费，逼走物业公司。

那样只可能换来小区环境安保恶化、生活品质恶化。

物业和业主不是"敌人"，而是"合作伙伴"。

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